原告（反诉被告）刘某，男，汉族。

原告（反诉被告）高某，男，汉族。

原告（反诉被告）王某，男，汉族。

三原告委托代理人曹国庆，河南智言律师事务所律师。

被告（反诉原告）河南中原铁道车辆实业有限公司郑州北分公司。住所地郑州市X区X路X号。

代表人王某，该公司经理。

委托代理人杨某，女，汉族。

原告（反诉被告）刘某、高某、王某与被告（反诉原告）河南中原铁道车辆实业有限公司郑州北分公司（以下简称中原车辆郑州北分公司）租赁合同纠纷一案，刘某、高某、王某于2011年1月7日向本院起诉，本院当日受理后，依法组成合议庭。法定期限内向双方当事人送达诉讼文书并指定举证期限，1月28日中原车辆郑州北分公司提出反诉，双方重新协商举证期限至2011年2月9日。本院于2011年2月24日、12月27日公开开庭审理了本案。原告刘某、高某及其三原告委托代理人曹国庆、被告中原车辆郑州北分公司的委托代理人杨某到庭参加诉讼，2月24日双方提出申请进行庭下和解，因协商达不成一致意见，本案恢复审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告（反诉被告）刘某、高某、王某诉称，2007年3月28日与中原车辆郑州北分公司签订了房屋租赁合同，将郑北站区X号楼临街门面房（毛坯房），建筑面积570平方米出租给原告。年租金x元，租期10年，自2007年7月1日至2017年6月30日止。合同签订后，原告对房屋进行了必要的装饰、装修后，使用至今。2010年12月27日，被告擅自作出解除合同的内部决定。随即又通知原告，其已将门面房中的六间出租给第三方，让原告腾房，同时要求原告增加下余九间房屋租金。原告予以回绝。双方已事实变更了合同中租金支付期限及方式的约定，原告方没有违约行为。故请求法院判令：1、被告继续履行2007年3月28日双方签订的房屋租赁合同；2、被告承担本案诉讼费用。

被告（反诉原告）中原车辆郑州北分公司辩称，双方2007年签订房屋租赁合同后，合同约定年租金x元。合同签订后，刘某、高某、王某应于2009年支付2010年全部租金，虽经多次催要，置之不理，在多次口头提出依照合同约定解除房屋租赁合同及2010年12月29日送达解除合同的通知后，才于2010年12月27日、2011年1月4日分两次支付x元的2010年全部租金。依照双方签订的合同第四条、第十条，出租人有权解除本合同，承租人逾期交付租金的，根据合同约定除应及时如数补交外，还应支付年租金10%的滞纳金。由于原告方拖欠了十二个月的房租违约在先，中原车辆郑州北分公司可以解除合同。故反诉请求判令：1、确认反诉原告与反诉被告2007年签订的房屋租赁合同已于2010年12月29日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约滞纳金7200元；3、承担本案的全部诉讼费用。

根据原告和被告的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点为：原告是否违约，应否支付违约金，合同是否已被解除，应否继续履行合同

原告（反诉被告）为支持其主张提交如下证据：1、房屋租赁合同。证明原、被告签订的合同有效期为十年，现还未期满故应继续履行合同；2、租金交款单及凭证（07、08、09、10年度租金）。证明合同履行四年来，原、被告双方已经对租金支付期限达成了事实的约定，租金按每一日历年计算，每一日历年届满前支付；3、《关于解除房屋租赁合同的通知》。证明被告无视事实约定，在接受了原告的租金后擅自解除合同，于法无据。以上三组证据证明原告没有违约，被告应当继续履行合同；4、工商登记材料。证明被告是适格主体。

被告对原告提交的证据提出以下意见：对原告方提交的四组证据的真实性没有异议。第二组证据所要证明的问题有异议，可以证明原告方付款的时间延后了。第一、三、四组证明的问题没有异议。

被告（反诉原告）为支持其主张提交如下证据：1、《房屋租赁合同》。2、租金交款单及凭证（07、08、09、10年度租金）。3、《关于解除房屋租赁合同的通知》。以上三组证据证明承租人违约，出租方已经依约解除了合同；4、郑州铁路局《郑铁经函010（514）号文件》。证明铁路局关于子公司改为分公司的决定；5、河南中原铁道车辆实业有限公司《豫铁辆2010（23）号文件》。证明郑州北车辆段经营开发公司更名为河南中原铁道车辆实业有限公司郑州北分公司；6、注销登记核准通知书。证明2011年11月3日郑州北车辆段经营开发公司核准注销；7、情况说明。证明2010年12月29日通知有效。

原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对六组证据的真实性没有异议。对证明的问题有异议，相关的收款凭证，证明原、被告双方在事实上对付款方式进行了变更，即先使用后付款。第七组不能证明解除合同有效。

根据庭审质证情况，本院对上述证据作如下认证：原告出示的《房屋租赁合同》、租金交款单及凭证（07、08、09、10年度租金）、《关于解除房屋租赁合同的通知》、工商登记档案。来源合法，内容真实本院予以采信。被告提交的《房屋租赁合同》、租金交款单及凭证（07、08、09、10年度租金）、《关于解除房屋租赁合同的通知》、郑州铁路局《郑铁经函010（514）号文件》、河南中原铁道车辆实业有限公司《豫铁辆2010（23）号文件》、注销登记核准通知书，来源合法，内容真实，本院予以采信。提交的《情况说明》，系中原车辆郑州北分公司做出的说明，无其他证据予以佐证，本院不予采信，不能证明双方签订租赁合同已经解除。

本院依据当事人陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2007年3月28日，郑州北车辆段经营开发公司与刘某、高某、王某签订《房屋租赁合同》。合同约定，坐落在郑北站区X号楼临街门面房，建筑面积573，共计十五间，房屋质量毛坯，租给刘某、高某、王某使用，租赁期限为十年，自2007年7月1日起到2017年6月31日止，年租金x元，租金的支付期限与方式为每年支付一次租金（合同签订当日一次付清全年租金），第二年租金应在当年付清下年租金。以后以此类推。合同约定租赁房屋用于合法经营，不得整体转租他人使用。还约定承租人不交付或者不按约定交付租金达三个月以上或者承租人所欠各项费用达到2000元以上，出租人有权解除合同。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付年租金10%的滞纳金。合同签订后，刘某、高某、王某对毛坯房进行了装修，分别于2007年3月22日交纳2007年租金x元；2009年6月9日交纳了2008年租金x元和2009年租金x元；2010年12月27日和2011年1月4日交纳了2010年租金x元。2010年12月29日，郑州北车辆段经营开发公司向刘某、高某、王某下达了解除房屋租赁合同的通知。

另查明，2009年至今郑州市进行京沙快速路改造工程。2010年11月9日经工商机关签发营业执照，按照郑州铁路局郑铁经函【2010】X号通知，郑州北车辆段经营开发公司经“子改分”改为河南中原铁道车辆实业有限公司郑州北分公司。

本院认为，本案系房屋租赁合同，合同经双方签订生效后，双方均应当按照合同的约定行使权利并履行义务。作为承租人应当按照合同约定按期交纳租赁费，由于高某、刘某、王某未按照合同约定交纳租金，应当承担违约责任。中原车辆郑州北分公司主张：“原告违约支付违约金”的请求本院予以支持。在合同实际履行过程中，由于高某、刘某、王某在承租初期对租赁的毛坯房进行装修，投入较大的财力，承租时间不久，又适逢郑州市X路工程施工，对其经营造成巨大影响，虽然延迟缴纳了租金，但并未拒付租金，对迟延缴纳租金中原车辆郑州北分公司也未提出异议，按照合同约定中原车辆郑州北分公司可以解除合同。但是，在对承租人按照合同约定承担违约金后，实际已经对其违约行为进行了惩罚；依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，“承租人无正当理由未支付租金或者迟延交付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，中原车辆郑州北分公司未通知承租人在合理期限内支付租金，结合双方签订合同的租赁期限，合同双方当事人仍有继续履行的必要，如果解除合同，将造成承租人的巨大损失，对承租人显失公平。且按照郑州铁路局郑铁经函【2010】X号通知，郑州北车辆段经营开发公司经“子改分”改为中原车辆郑州北分公司。2010年11月9日，工商登记机关为中原车辆郑州北分公司签发营业执照，该日期为中原车辆郑州北分公司成立日期，郑州北车辆段经营开发公司对外应以新公司名义进行民事活动。因此，2010年12月29日以郑州北车辆段经营开发公司通知解除合同的民事行为应为无效。刘某、高某、王某主张“继续履行2007年3月28日双方签订的房屋租赁合同”的主张应予支持；中原车辆郑州北分公司请求“2007年签订的房屋租赁合同已于2010年12月29日解除”的理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款和《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、2007年3月28日双方签订的房屋租赁合同继续有效；

二、刘某、高某、王某于本判决生效后十日内，向河南中原铁道车辆实业有限公司郑州北分公司支付违约金7600元；

三、驳回河南中原铁道车辆实业有限公司郑州北分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费50元，由本诉被告河南中原铁道车辆实业有限公司郑州北分公司负担；反诉案件受理费150元，河南中原铁道车辆实业有限公司郑州北分公司负担50元，刘某、高某、王某负担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于郑州铁路运输中级法院。

审判长邵新来

审判员吴少永

代理审判员李欣

二O一二年一月十日

书记员蒋航航

附法律条文：

《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。