湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
（2011）衡中法民一终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）邓某，男，X年X月X日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）周某，女，X年X月X日出生。
上诉人邓某、周某的共同委托代理人陆升平，湖南湘华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审第三人）陈某甲，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审第三人）陈某乙，女，X年X月X日出生。
被上诉人李某、陈某甲、陈某乙的共同委托代理人李某锋，湖南南舫律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）彭某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审第三人）邹某，男，X年X月X日出生。
上诉人邓某、周某因与被上诉人李某、陈某甲、陈某乙、彭某、邹某土地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市X区人民法院（2011）衡蒸民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2011年12月6日立案受理后，依法组成合议庭，于同月27日公开开庭审理了本案。上诉人邓某、周某及其共同委托代理人陆升平，被上诉人李某、陈某甲及其与被上诉人陈某乙的共同委托代理人李某锋，被上诉人彭某、邹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年7月18日，邓某、周某（甲方）与李某、陈某甲、陈某乙、彭某（乙方）签订《合作合资建房协议书》，约定：甲方以蒸湘区东山X号住宅基地（109平方米）作为出资，乙方负责规某报建、设计及住宅楼施工全部资金来源；房屋共建五层，房屋建成后，第一层产权归彭某所有，第二层产权归邓某所有，第三层产权归陈某甲所有，第四层产权归李某所有，第五层产权归陈某乙所有；甲方不负担房屋建筑费用，房屋建筑所需费用由乙方分担，国土使用面积由双方平均分摊，各自办理产权，国土使用证费用由双方各自承担，由陈某甲统一代办；邻里关系由甲方协调，前期手续包括土地使用证和房屋产权证关系不清、界限不明等由甲方承担责任；与行政部门的关系由乙方协调，因行政部门在执法过程中造成工程停工的经济损失由乙方承担。当日，该协议书经衡阳市公证处予以公证。此后，各方依约定开始对房屋进行建设。2007年8月15日，原合作人彭某退出合作，由邹某接替。2007年8、9月，衡阳市城市规某局认定该危房改建未经审批，产权面积擅自从原有的74.66平方米增至134.6平方米，属超面积建设，并进行查处。在李某、陈某甲交纳x元违法建设罚款后，衡阳市城市规某局于2007年12月11日作出处理意见：“规某处理完毕，可计入产权。”该房基本建成后，邓某、周某便于2009年4月将该房屋五层（编号分别为蒸湘区东山X号101、201、301、401、501房）所有权均登记在邓某的名下，而拒绝将401房的所有权登记在李某的名下，双方由此发生纠纷。李某遂提起诉讼，请求将蒸湘区东山X号401判归其所有。邓某、周某亦提起反诉，请求确认《合作合资建房协议书》无效，结算李某的建房款。
原判认为，本案争议焦点是《合作合资建房协议书》的效力问题。《合作合资建房协议书》已进行了公证，各签约人均亲自到了公证处，并在公证员的面前签名、捺指印，这一过程已被公证文书所记载和确认，体现了签约各方的真实意思表示以及对该协议的重视。在协议履行过程中，彭某中途退出，接替加入的邹某参与了房屋的建设，并投入了资金，该二人更换，主要涉及所建房屋第一层所有权的归属及建房款项分担问题，对邓某、周某的利益没有实质性的损害，不影响《合作合资建房协议书》的效力，且邓某也对彭某的退出签字确认。同时，房屋现已建成，相关当事人已按协议约定履行了建筑的主要义务。因此，邓某、周某提出确认《合作合资建房协议书》无效并结算李某的建房款的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照法律规某，依法生效的协议，对各方当事人具有约束力，各方当事人应严格依约定全面履行自己的义务。邓某、周某将整栋五层房屋的产权均登记在邓某名下，已侵害了李某的合法权益，李某请求确认其系蒸湘区东山X号401房所有权人，依法予以支持。邓某、周某主张该房屋部分扫尾工程系其另请他人完成，其可以另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规某，判决：一、衡阳市X区东山X号401房屋（第四层）归原告李某所有；二、驳回被告（反诉原告）邓某、周某的反诉请求。本案受理费6000元，财产保全费2020元，反诉受理费减半收取3000元，合计x元，由被告邓某、周某负担。
宣判后，原审被告邓某、周某不服，向本院提起上诉称：《合作合资建房协议书》签订后，李某没有办理国土、规某、建设等批准手续，违反法律规某；陈某甲之子陈某军在《合作合资建房协议书》上签字，并参与建房，违背了邓某、周某的意思表示；彭某退出合作，由邹某接替，侵犯了邓某、周某的知情权等权利；国土部门作出拆除房屋的决定后，李某将施工队撤走，其没有按照合同履行报建、国土手续，该房屋手续是其办理的，房屋是其重建的，原判认定《合作合资建房协议书》有效是错误的。请求撤销原判，驳回李某的诉讼请求，对邓某、周某的反诉请求依法判决。
被上诉人李某答辩称：《合作合资建房协议书》合法有效，陈某甲亲自到签约现场并加盖手印；彭某退出合作建房，由邹某接替的事实，邓某、周某是明知的；该房屋是李某等出资建设的。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈某甲、陈某乙同意李某的答辩意见。
被上诉人彭某答辩称，合作建房是其牵头，目的是善意的，其对退出建房后所发生的事情不清楚。
被上诉人邹某答辩称，对邓某、周某的上诉无异议。
在本院指定举证期限内，各方当事人均未提供新的证据。
经审理查明，原判认定基本事实清楚，证据充分，本院予以确认。
另查明，2007年8月15日，陈某甲、邹某、李某、陈某乙签订《合资建房协议》，约定彭某退出建房，由邹某加入，并继受《合作合资建房协议书》的权利义务，邓某亦在该协议上签字按手印。2007年底，房屋主体已完工。一审中，邓某、周某申请的证人黄荣福出庭证实，其负责该房屋的土建扫尾和装修工程，当时房屋主体已完工，只有一楼阳台、化粪池的扫尾工程没有完成，室内的一点泥巴没有拖出去。
再查明，讼争房屋占用土地原使用权类型为划拨，用地面积76.66平方米。2007年8月、9月，衡阳市国土资源局认定讼争房屋未经批准建设，非法占用土地，责令限期拆除。2008年1月20日，邓某在交纳了土地出让金等费用后，办理了讼争房屋的土地使用证[衡国用（x）第（略）号]，使用权类型为出让，面积127.7平方米。2008年4月，邓某向相关部门举报蒸湘区规某局相关领导在办理规某过程中存在违法行为，并要求返还规某手续。2008年7月25日，邓某将讼争房屋规某手续从李某手中收回。
又查明，陈某军是陈某甲之子，二审庭审中，陈某甲承认陈某军参与合作建房系受其委托。
本院认为，关于邓某、周某与李某等签订《合作合资建房协议书》的性质问题，在该协议中，双方的主要权利义务为：邓某提供土地使用权，不承担房屋建设费用，房屋建成后，其取得第二层的房屋的产权；李某等负责规某报建、设计及房屋施工全部资金来源，房屋建成后，其取得除第二层房屋外其他房屋的产权。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规某，《合作合资建房协议书》的性质应认定为土地使用权转让合同。
关于《合作合资建房协议书》的效力问题，本院认为：该协议的内容系邓某、周某与李某等协商一致所确定，是各方当事人的真实意思表示，并已得到公证书的确认；在协议履行过程中，出资人彭某退出，由邹某加入合作建房，并与李某等出资人签订《合资建房协议》，约定了邹某加入合作建房后出资方相互之间的权利和义务，对邓某、周某的权益没有造成损害，故不影响《合作合资建房协议书》的履行，且邓某作为土地使用权转让方在该协议上亦签字按手印表示认可，邓某在举报蒸湘区城市规某局相关领导的书面材料中也承认其与邹某龙等合作建房的事实，故邓某、周某提出因出资人变动，侵犯了其合法权利的理由与客观事实不符，本院不予采纳；案外人陈某军在《合作合资建房协议书》中代其父陈某甲签字并参与建房，陈某甲已认可陈某军的行为系受其委托，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任……”以及《中华人民共和国合同法》第九条“……当事人依法可以委托代理人订立合同”之规某，陈某甲可以委托陈某军代理实施民事行为，代理关系依法成立，相关权利义务由陈某甲承担。邓某、周某提出陈某军在《合作合资建房协议书》上签字，并参与建房，违背了其意思表示的理由于法无据，本院不予采纳；虽然《合作合资建房协议书》签订时，讼争房屋土地使用权类型为划拨，建造房屋也没有取得相关行政部门的批准，但协议履行过程中已办理了规某手续，且李某等已按协议约定完成了房屋的主体工程，履行了主要义务，同时，邓某在起诉前交清了土地出让金，并取得了讼争房屋的国有土地使用证，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规某，《合作合资建房协议书》合法有效。因此，邓某、周某提出房屋是其重建的，《合作合资建房协议书》无效的理由于法无据，本院不予采纳。
综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规某，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费9000元，由上诉人邓某、周某负担。
本判决为终审判决。
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审判长龙巍
代理审判员代立华
代理审判员周某斓
二○一二年一月十日
书记员刘晨
校对责任人：龙巍打印责任人：刘晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
