原告安阳市恒茂物业管理有限责任公司，住所地安阳市X区X路。

法定代表人杨某，该公司经理。

委托代理人李某某，男，该公司职工，住（略）。

委托代理人张某乙，男，该公司职工，住（略）。

被告焦某，女，X年X月X日出生，汉族，市X区。

委托代理人邱某某，男，市民，住（略），系被告焦某丈夫。

原告安阳市恒茂物业管理有限责任公司（以下简称恒茂物业公司）诉被告焦某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒茂物业公司的委托代理人张某乙、被告焦某及其委托代理人邱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告恒茂物业公司诉称，2006年9月25日，原、被告签订物业服务合同1份，其中包括入住须知、业主（入住）公约、住宅小区管理缴费协议和装修协议各1份。合同签订后，原告依约向被告提供了优质的物业服务。2008年10月15日，被告未按约定向原告缴纳物业服务费。被告房屋建筑面积126.4平方米，根据双方合同约定和安阳市物价局收费许可证，按每平方米每月0.35元收费，被告至今共欠物业服务费1412.8元。原告要求被告支付2008年10月15日至2011年6月13日的物业服务费1412.8元，自诉讼之日（2011年6月20日）起按被告所欠物业服务费总金额加收日3‰违约金，由被告承担本案诉讼费用。

被告焦某辩称，2006年9月25日，原、被告签订物业服务合同1份，其中包括入住须知、业主（入住）公约、住宅小区管理缴费协议（规定管理费按建筑面积，每平方米每月0.25元）和装修协议各1份，被告按月足额向原告缴纳物业费至2008年10月15日。被告家住顶层，入住不久阳台开始漏雨，厨房管道处漏水，多次向原告反映，均未有效处理，到现在其仍和开发商相互推诿扯皮，马上过5年保修期仍未解决。自2006年被告入住开始，暖气始终未超过16℃，被告年年向原告和热力公司反映，双方相互推诿，至今尚未解决。被告家所住单元公用电表挂靠在被告家电表上，电费需要被告自行收缴，给被告工作和生活带来负担；楼道灯和地下室灯泡、灯口自然损坏，需要自行购买更换，否则就没人处理；小区草坪裸露，绿化极差，草坪路沿石被砸烂后无人修理，小区公用照明不完善，上述问题多次向原告反映，原告至今仍未解决。小区内的收支从未向外界公布。综上，被告未享受到优质的物业服务，原告不作为而未履行义务前，被告有权拒绝缴纳物业费。

经审理查明，2006年9月6日，原告中标河南富通置业有限公司开发的嘉颐园小区前期物业管理服务项目。2006年9月25日，被告入住嘉颐园小区X区物业管理方即原告签订了业主入住公约、住宅小区管理费收缴协议、住宅装修协议、入住须知各一份，其中业主入住公约第二条第五项约定：业主应按时交纳物业管理费；第三条约定：原告负责房屋、设某、设某、卫生、治安、绿化管理，全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作，遵守本区域内制定的各项规章制度等。住宅小区管理费收缴协议约定：管理费按照建筑面积，每月每平方米0.25元，空房全额交纳，收费时间从开发公司通知收房时计算，同时约定自2006年10月17日日起到原告依据安阳市物价局调整管理费标准止，按新的标准执行等。被告住房建筑面积为126.4平方米。2008年5月20日、2011年4月22日，安阳市发展和改革委员会分别为原告颁发收费许可证二份，收费项目包括管理服务费、垃圾清运费、小区清洁费、楼梯清洁费、治安服务费、绿化服务费、公共设某管理费（包括电室、变压器输供电线路维护管理费、道路公共设某设某维护管理费、下水管网、排水、排污、化粪池维护管理费、消防器材设某维护管理费、小区公共照明费）共计每月每平方米0.35元。自2008年10月16日起，被告未向原告缴纳管理费。原告于2011年6月20日诉至本院，要求被告支付2008年10月15日至2011年6月13日的物业服务费1412.8元，自诉讼之日（2011年6月20日）起按被告所欠物业服务费总金额加收日3‰违约金，由被告承担本案诉讼费用。

另查明，嘉颐园小区至今未成立业主委员会。

上述事实，有原告恒茂物业公司提交的证据：1、2006年10月17日业主入住公约、住宅小区管理费收缴协议、住宅装修协议、入住须知各1份；2、2008年5月20日收费许可证复印件1份、2011年4月22日收费许可证1份；3、2006年9月24日中标通知书1份；4、照片2份；5、物业纠纷案件材料复印件1份，以及双方陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，原告中标河南富通置业有限公司开发的嘉颐园小区前期物业管理服务项目后，原、被告双方签订了业主入住公约、住宅小区管理费收缴协议、住宅装修协议、入住须知，双方之间构成前期物业服务合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院应予保护。合同签订后，原告按业主入住公约第三条的约定履行了房屋、设某、设某、卫生、治安、绿化管理的义务，被告自2008年10月16日起未向原告缴纳物业服务费，根据业主入住公约第二条第五项业主应按时交纳物业管理费的约定，被告的行为构成违约，依法应承担相应的民事责任。关于原告主张被告支付2008年10月15日至2011年6月13日的物业服务费1412.8元，鉴于被告住房建筑面积为126.4平方米，其向原告缴纳物业费至2008年10月15日，安阳市发展和改革委员会为原告颁发的收费许可证载明物业服务费每月每平方米0.35元的事实，故原告主张合理合法，本院予以支持。关于原告要求被告给付日3‰违约金的请求，鉴于双方在合同中对此未有约定，故本院不予支持。被告辩称房屋阳台、厨房管道处漏水，暖气温度过低，收缴单元公用电表电费给其工作和生活增加负担，原告不予解决，鉴于双方合同中并未约定上述事项系原告义务范畴，故其辩解理由，本院不予支持。被告辩称小区草坪裸露，绿化极差，草坪路沿石被砸烂后无人修理，小区公用照明不完善，楼道灯和地下室灯泡、灯口自然损坏原告不处理，原告未对外公布收支情况，鉴于原告提供的照片能够证明其将收支情况予以公布，而被告对其上述辩解理由未提供证据，应由其承担不利的法律后果，故其辩解理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：

一、被告焦某于本判决生效之日起十日内一次性给付原告安阳市恒茂物业管理有限责任公司物业服务费1412.8元；

二、驳回原告安阳市恒茂物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告焦某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。

审判长郝兴军

审判员贾长桥

审判员崔瑛

二○一一年十一月三十日

书记员范蕾