原告卞某。

被告驻马店市质量技术监督局。

法定代表人李某，局长。

委托代理人李某军，河南文苑律师事务所律师。

第三人驻马店市中兴实业有限公司。

法定代表人王某，经理。

委托代理人徐东升，高燕，河南北伟律师事务所律师。

原告卞某与被告驻马店市质量技术监督局（以下简称质量监督局）及第三人驻马店市中兴实业有限公司（以下简称中兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2011年3月22日向本院提起诉讼，本院于当日作出受理决定，后依法向当事人送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卞某、被告质量监督局的委托代理人李某军及中兴公司委托代理人高燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，1996年3月18日原告购买被告质量监督局出售的房改房一套，房屋价款为5592.09元，并签订一份购买公有住房合同书。按合同约定原告拥有该房屋的80%的产权，并由驻马店市房管局向原告颁发了房地产权属证书。2000年6月6日，原告又向被告补交了下余20%的房款2497.04元，故原告已依法对该房屋拥有100%的产权。后被告质量监督局以为原告重新办理房产证为由将原告的拥有80%产权的房产证收回，但至今未向原告办理房产证。后来原告才得知被告质量监督局已于2000年9月18日将原告所居住的整栋楼出售给本案第三人中兴公司。被告质量监督局及第三人中兴公司的行为已严重侵害了原告的合法权益。虽然最后原告与中兴公司签订一份补偿原告20万元的协议，但这份协议是原告为避免暴力拆迁造成更大损失而被迫所签，应为无效。故请求依法判令：1、确认原告与被告质量监督局于1996年3月30日所签订的合同为有效合同；2、被告质量监督局与第三人中兴公司所签订的房屋买卖合同为无效合同；3、责令被告立即停止侵权活动，并颁发给原告100%产权的房产证；4、赔礼道歉；5、赔偿原告各项损失共计x.8元。

被告质量监督局辩称，1、本案所涉及的房屋买卖系单位分房，不属于法院管辖范围；2、原告与第三人中兴公司签订有补偿协议，且第三人中兴公司已支付给原告补偿款20万元，且原告所居住楼房已拆迁并在原址上已重新建造一栋楼房；3、被告不是本案适格主体，原告应起诉拆迁人。综上，应驳回原告的诉讼请求。

第三人中兴公司辨称，其与被告质量监督局签订的协议是双方真实意思表示，并已实际履行完毕，故该协议应为有效。

经审理查明，1996年3月30日，原告与被告质量监督局签订一份购买公有住房合同书，约定：1、根据国务院、省政府有关城镇住房制度改革的政策规定和地市关于出售公有住房的实施方案，原告购买被告质量监督局第X号楼第X单元第X层第X号砖混结构住房一套；2、建筑面积为49.75平方米，使用面积为40.47平方米；3、标准价格为每平方米343元；4、原告实付购房款5593.09元，该房屋的产权比例为单位占20%，原告占80%；5、原告按标准价格购买的住房的拥有部分产权，即占有权、使用权和有限的收益权、处分权，可以继承。原告从购房之日起住用未满5年或未付清全部购房款之前不得出售。原告住用满5年并全部付清购房款，出售该房时，被告质量监督局有优先购买权，租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府有优先购买权、租用权。原告按市场价出售该住房后，不得再以标准价购买住房；6、原告具备按市场价购买该住房全部产权的条件并自愿购买时，可按当时的市场价向被告补交部分产权与全部产权的售价差额，取得对该住房的全部产权，并按有关规定到颁发房屋产权证部门更换房屋所有权证。合同签订后，原告依约向被告交纳了购房款5593.09元，驻马店市房地产管理局也向原告颁发了80%产权的房产证。2000年6月6日，原告向被告质量监督局补交了下余房款2497.04元。在原告补交完全部房款后，被告质量监督局以为原告办理100%产权的房产证为由收回了原告所持有的80%产权的产权证。2003年4月21日，驻马店市房地产管理局向原告颁发了驻房权证字第x号房产证。房产证载明房屋所有权人为卞某，房屋坐落于解放路技术监督局1#X单元X层东户，丘（地）号为D27丙2-7，产别为私有房产，建筑面积49.75平方米。2000年9月18日，被告质量监督局与第三人中兴公司签订一份房地产转让协议，约定：1、被告质量监督局将位于解放路中段东临第三人综合楼，西临西园宾馆，南临解放路，北临邮电局家属院的土地及该土地所有建筑物和附属物（含X层家属楼X栋，X层检测楼X座，X层办公房X排，增压罐1个，变压器一台等）转让给中兴公司，中兴公司按预计为被告建家属楼X平方米，每平方米造价580元，另加165万元，总计513万元的价款给付被告质量监督局；2、被告质量监督局将原土地使用证及过户时所需的有关资料及时提供给中兴公司，并全力配合中兴公司顺利办理房地产过户手续，过户所需一切手续由中兴公司办理，所需的土地出让金和一切税费由中兴公司承担；3、中兴公司为被告质量监督局承建的X栋家属楼竣工后被告质量监督局原家属楼住户才能搬迁，搬迁结束后才能将上述房地产和地面附属物最后移交给中兴公司。一切搬迁工作均由被告质量监督局负责做好，动员搬迁时如遇少数住户以种种原因不能顺利搬迁时，中兴公司另在经济上适当给予必要的协助，协助补偿的总数额不超过10万元。该合同由被告加盖公章及中兴公司代表人王某签字予以认可。合同签订后，被告质量监督局及第三人中兴公司便协调拆迁事宜。期间由于原告与第三人中兴公司在拆迁补偿问题上发生分歧，后经双方协商，于2005年2月17日达成一份房屋产权调换协议，约定：1、因原告落户郑州，并在郑州应聘，第三人中兴公司愿按郑州二手房市场价支付给被告购房款贰拾万元（含原经质量监督局与原告协调赔偿原告的肆万元，现经第三人中兴公司与被告质量监督局协商，由第三人中兴公司一并支付给原告），由原告自行购置100平方米的二手房。原告原在驻马店市X路X号院X号楼X单元二层东户房屋产权归第三人所有，原告将该房屋产权证交给第三人；2、第三人中兴公司于签订协议的当日付给原告购房款贰拾万元，原告自双方签订协议之日起5日内搬迁完毕（含原告在该楼后面所用房屋一间）并将房屋全部交付第三人中兴公司，搬迁房屋每逾期一天原告向第三人中兴公司付违约金1000元，第三人中兴公司每逾期一天付款，向原告付违约金1000元；3、原告自签订本协议之日起，放弃办理原房屋分摊土地使用证的要求，有关部门为此事受理原告行政复议申请和原告向人民法院的起诉，由原告负责撤回有关行政复议和起诉，原告同意不再以任何理由向有关部门因此房屋搬迁之事进行起诉、申诉和申请行政复议。协议签订后，第三人中兴公司依约向原告支付了拆迁补偿款20万元。现争议房屋已由第三人中兴公司拆除并在原址新建了其他房屋。庭审中原告还向本院提交河南国基律师事务所聘书一份、河南国基律师事务所证明一份、河南国基律师事务所文件一份及票据206张，用以证明原告系河南国基律师事务所聘用的高级顾问及原告因本案而遭受的经济损失和误工损失。

以上案件事实，有原被告双方及第三人的陈述和提交的有关书证在卷为据。

本院认为，原被告双方于1996年3月30日签订的购买公有住房合同书系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。原告请求确认该份合同为有效合同，本院予以支持。关于被告质量监督局和第三人中兴公司签订的房地产转让协议的效力问题，根据庭审查明得知，原告已于2003年4月21日取得该套房屋的所有权，是该套房屋的实际所有权人。被告质量监督局未经原告的同意而擅自将该套房屋出售给本案第三人，被告质量监督局的行为构成无权处分，该份协议的效力为效力待定。根据有关法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，经原告与第三人中兴公司协商于2005年2月17日签订一份房屋产权调换协议，原告同意以20万元的价格将该套房屋出售给第三人中兴公司，并将该套房屋的产权证交付给第三人中兴公司。该份协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。现该份协议双方均已履行，原告的房屋也已拆迁完毕。原告同意将房屋出售给第三人中兴公司的行为应视为对被告质量监督局处分其财产行为的追认，原告与第三人中兴公司签订房地产转让协议应为有效协议。故原告请求确认该份协议无效，本院不予支持。关于原告请求被告立即停止侵权活动、赔礼道歉并颁发给原告100%产权的房产证，赔偿原告损失x.8元，因原告没有证据证明被告存在侵权行为，且原告的房产证也已自愿交付给本案第三人中兴公司，故原告的该项请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告卞某的诉讼请求。

案件受理费2240元，由原告卞某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。

审判长肖静

审判员刘亚楠

人民陪审员邵翔

二Ο一一年九月九日

书记员黄桂