原告陈某，男，X年X月X日出生。
委托代理人石润青，河南裕达律师事务所律师。
被告河南华诚房地产开发有限公司。住所地：郑某市X路X号。
法定代表人路某，董事长。
委托代理人魏某乙，男，该公司法律顾问。
被告郑某大上海城商业有限公司。住所地：郑某市X路X号。
法定代表人路某，董事长。
委托代理人杨某某，女，该公司法律事务部主任。
委托代理人郑某，女，该公司法律事务部法务助理。
被告郑某肯德基有限公司。住所地：郑某市X区X路X号。
法定代表人韩某，董事长。
委托代理人丁香，河南力天律师事务所律师。
委托代理人蒋永鼎，河南力天律师事务所律师。
原告陈某诉被告河南华诚房地产开发有限公司（以下简称华诚公司）、郑某大上海城商业有限公司（以下简称大上海城公司）、郑某肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人石润青、被告华诚公司的委托代理人魏某乙、被告大上海城公司的委托代理人杨某某、郑某，被告肯德基公司的委托代理人丁香、蒋永鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告华诚公司就位于管城回族区X路某、二七路某的X栋X层的X号、X号房屋于2007年3月19日签订两套商品房预售合同。合同编号为（略）、（略）。原告签订购房合同时共计向被告华诚公司缴费人民币（略）.67元。签订购房合同付款后，因买房按揭贷款手续问题，2007年9月20日，被告华诚公司与原告协商购房款变更为一次性现金付款，房款做了微调，其他条款全部未变动。2007年11月20日原告全部付清上述两套房的余款（略）元。后原告于2007年12月4日又按规定支付了两套房的印花税、契税计x元。从2007年3月19日起，原告分三次向华诚公司以现金全额支付了购房款（略）元及购房手续费x.67元，共计（略）.67元。双方补充协议确定了合同变更事宜，被告华诚公司收回双方于2007年3月19日所签的两份购房合同。后被告华诚公司迟迟不按合同约定向原告交付所购房产，原告直至2010年2月8日才从被告华诚公司发给原告的一封信件中得知，已将原告的房产租给被告肯德基公司使用。经查出租方为郑某大上海铜锣湾广场商业有限公司（现为被告大上海城公司），承租方为被告肯德基公司。出租房产为郑某市X路X路某的大上海一期（二区）1-X层总计使用面积约为455平方米房产，期限15年，自2007年8月1日至2022年7月31日止。该房屋租赁合同签字时间2007年5月15日，而原告与被告的购房合同签订并履行的日期是2007年3月19日，原告与被告华诚公司签订的购房合同合法有效。被告华诚公司与他人恶意串通，擅自将原告已经购买的房产出租，损害了原告的利益，租赁合同应认定为无效。被告方因此给原告造成损失不少于（略）元，原告暂要求被告赔偿200万元人民币，其余部分保留。故原告诉至法院，请求判令：一、确认第一被告、第二被告与第三被告所签房屋租赁合同侵犯原告权利，涉及原告两套房产（房产证号：郑某权证字第（略）号、第（略）号）的部分无效；二、被告方赔偿原告损失200万元，其余损失保留；三、本案诉讼费用全部由被告方承担。
被告华诚公司辩称，1、原告诉请与事实不符，原告起诉的两份商品房买卖合同已被房管局作废，作废的合同自始至终不具有法律效力，不存在原告所述合同变更问题；2、原、被告间的商品房买卖合同已经管城法院审理，法院不应再受理原告的起诉；3、本案房屋买卖合同在先，租赁合同在后，买卖不破租赁；4、原告要求法院确认租赁合同部分无效的诉讼请求，已经超过诉讼时效，应当依法驳回；5、原告要求赔偿损失，于法无据。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告大上海城公司辩称，1、被告大上海城公司与被告肯德基公司签订的租赁合同合法有效。当时华诚公司作为出租房屋的开发商，拥有该涉案房屋的所有权，出具书面的《同意出租证明》授权被告大上海城公司将涉案房屋租赁给被告肯德基公司经营，被告大上海城公司与肯德基公司签订的租赁合同经双方自愿平等协商一致合法有效；2、原告要求撤销租赁合同的诉请已经超过一年的除斥期间，丧失了撤销权，应当驳回原告的此项诉讼请求；3、根据“买卖不破租赁”的法律原则，原告应继续履行被告大上海城公司与肯德基公司签订的租赁合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告肯德基公司辩称，1、被告肯德基的承租行为没有侵犯原告的权益，租赁合同涉及原告购买房屋的部分合法有效，应当继续履行。被告肯德基公司在签订租赁合同时，房屋的所有权人是被告华诚公司，原告与被告华诚公司的房屋买卖合同是在被告肯德基公司租赁房屋之后，根据“买卖不破租赁”的原则，原告购买涉案房屋的行为不影响被告肯德基公司的租赁行为。2、原告并没有因为租赁合同的有效而受到损失，其与大上海城签订租赁合同时约定的租赁费用是在签订时协商好的，是公平合理的。在原告购买涉案房屋后，其将原告应得的租金支付给被告大上海城公司，但原告拒绝收取。3、被告肯德基公司属于整体租赁的大上海城的400多平方米的商铺，包括原告所购买的房屋在内。签订租赁合同后，被告肯德基公司对商铺进行了全面的装修，如果支持原告的诉请后，将影响公司的经营安全等情况。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年3月19日，原告与河南华诚房地产开发公司签订两份商品房买卖合同，（合同编号分别为（略）、（略）），由原告购买河南华诚房地产开发公司开发的位于管城回族区X路某、二七路某的X栋X层X号、X号商业用房。上述两份合同签订后在郑某市房地产管理局进行登记备案。原告于2007年3月19日向河南华诚房地产开发公司缴纳购房款人民币（略）元，并于2007年3月17日、19日向河南华诚房地产开发公司缴纳两套房屋的维修基金、测某、产权登记费共计x.07元，河南华诚房地产开发公司向原告出具两套房屋的维修基金、测某、产权登记费收据。同年9月20日，原告与河南华诚房地产开发公司就上述两套商业用房再次签订商品房买卖合同（合同编号分别为（略）、（略）。2007年3月19日签订的编号分别为（略）、（略）的两份商品房买卖合同撤销），合同主要约定：1、X号房建筑面积共142.61平方米，单价为x.51元，总金额（略）元整。付款方式为现金，付款时间为2007年11月20日，交纳比例100%。房屋交付期限为2007年4月30日前，逾期交房的违约责任为逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2、X号房建筑面积共51.23平方米，单价为x.6元，总金额（略）元整。付款方式为现金，付款时间为2007年11月20日，交纳比例100%。房屋交付期限为2007年4月30日前，逾期交房的违约责任为逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。上述两份合同签订后，原告按约将所购两套商业用房剩余购房款交付河南华诚房地产开发公司，河南华诚房地产开发公司分别于2007年9月26日、11月20日向原告开具6份销售不动产统一发票。其中，X号商业用房发票4份，金额共计（略）元；X号商业用房发票2份，金额共计（略）元。2010年11月23日，郑某市房地产管理局就上述两套商业用房为原告办理房屋所有权证（X号商业用房产权证号为郑某权证字第（略）号、X号商业用房产权证号为郑某权证字第（略）号）。
2007年3月12日，河南华诚房地产开发公司向被告肯德基公司出具同意出租证明一份。证明其公司拥有位于中国河南省郑某市X路某、二七路某的大上海城一期（二区）1—X层共计约为455平方米（使用面积）的房屋所有权，其公司同意由郑某大上海铜锣湾广场商业有限公司租赁给肯德基公司用于开设肯德基餐厅，租期为15年，并有郑某大上海铜锣湾广场商业有限公司与肯德基公司签订《租赁合同》。同日，河南华诚房地产开发公司向被告肯德基公司出具连带责任担保书一份，载明其公司愿意作为肯德基公司与郑某大上海铜锣湾广场商业有限公司签定的《租赁合同》中出租方的担保人，若因《租赁合同》中租赁房屋的所有权、出租权问题或不能在法定期限内完成租赁合同登记导致合同无法正常履行使肯德基公司遭受损失，其公司向肯德基公司承担连带赔偿责任。2007年5月15日，郑某大上海铜锣湾广场商业有限公司（出租方、甲方）与被告肯德基公司签订租赁合同一份。主要约定：1、甲方将位于中国河南省郑某市X路某、二七路某的大上海城一期（二区）1—X层总计使用面积约为455平方米的房产（其中包括原告购买的X号、X号商业用房）出租给乙方使用；2、租赁期限为15年，自2007年8月1日至2022年7月31日；3、租金及支付方式，乙方按餐厅营业额的7.5%向甲方支付房屋租金，乙方应于每月5日前向甲方提供上月营业额和应计抽成租金，甲方在每月10日前向乙方提供合法房屋租赁发票，乙方在每月20日支付租金。同时，合同还对房产交付、甲乙双方保证及责任、合同的提前终止及违约责任等进行了约定。合同签订后，郑某大上海铜锣湾广场商业有限公司将租赁合同约定的房屋交付被告肯德基公司，被告肯德基公司经营使用至今。
2009年6月5日，原告以被告河南华诚房地产开发有限公司未按房屋买卖合同约定的期限交付房屋为由向本院提起诉讼，要求被告河南华诚房地产开发有限公司向原告承担违约责任（略）元及办理房产证。经本院主持调解，原告与被告河南华诚房地产开发有限公司自愿达成协议：一、被告河南华诚房地产开发有限公司于2009年9月10日前一次性支付原告陈某迟延交房违约金x元；二、被告河南华诚房地产开发有限公司于2009年8月11日前将原告购买的X号、X号房屋两套交付给原告陈某使用；三、被告河南华诚房地产开发有限公司于2010年4月11日前为原告陈某办理X号、X号两套房屋的房屋产权证。本院据此制作（2009）管民初字第X号民事调解书。调解书送达生效后，被告河南华诚房地产开发有限公司支付原告陈某人民币x元，办理了X号、X号两套房屋的房屋产权证，并于2009年8月11日出具证明和《大上海城商铺接管验收表》各一份，证明其已于2009年8月11日将调解书所包括的两处房产交付给业主陈某；原告陈某的委托代理人石润清于同日在证明和《大上海城商铺接管验收表》上签名，但原告陈某并未实际占有、使用X号、X号两套房屋，该两套房屋仍由被告肯德基公司经营使用。
另查明，2008年12月15日，河南华诚房地产开发公司更名为河南华诚房地产开发有限公司；2007年6月11日，郑某大上海铜锣湾广场商业有限公司更名为郑某大上海城商业有限公司。
以上事实有当事人提供的证据材料，庭审笔录等在案佐证。
本院认为，原告和被告华诚公司分别于2007年3月19日、9月20日就X号、X号两套商业用房签订的四份商品房买卖合同均系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。虽然目前在房产管理部门备案登记的商品房买卖合同为2007年9月20日所签合同，同年3月19日签订的合同被撤销，但并不能以此否定原告于2007年3月19日与被告华诚公司签订的商品房买卖合同已经备案登记和原告已按合同约定缴纳了相应购房款，并向被告华诚公司缴纳了维修基金、测某、产权登记费等费用的事实；而2007年9月20日所签合同原告购买的房产也是同年3月19日合同约定的同一座落的X号、X号两套商业用房，2007年9月20日所签合同约定的交房时间也是同年4月30日，且被告华诚公司也没有将依据2007年3月19日购房合同收取的部分购房款和相关费用退还原告。因此，可以认定2007年9月20日所签合同是2007年3月19日所签合同部分内容的变更和整个买卖关系的延续，原告与被告华诚公司之间的房屋买卖合同生效于2007年3月19日，且已在房产管理部门备案登记，被告华诚公司开发的X号、X号两套商业用房的所有权已移转给原告。虽然被告华诚公司于2007年3月12日向被告肯德基公司出具同意出租证明一份，委托被告大上海城公司与被告肯德基公司协商包括X号、X号两套商业用房在内的房屋租赁事宜，但其就X号、X号两套商业用房在和原告签订房屋买卖合同并经备案登记后即丧失了X号、X号两套商业用房的所有权，其已无权就上述两套商业用房的租赁事宜再继续委托被告大上海城公司与被告肯德基公司进行协商。被告大上海城公司和被告肯德基公司于2007年5月15日签订的房屋租赁合同中涉及X号、X号两套商业用房的部分，被告华诚公司、大上海城公司应为无权处分，且事后也未得到原告的追认，应认定为无效。故原告请求确认被告华诚公司委托被告大上海城公司与被告肯德基公司签订的房屋租赁合同中涉及X号、X号两套商业用房的部分无效，证据充分，理由正当，本院予以支持。原告要求被告按每平方米每月500元的标准赔偿原告2007年4月30日至2011年2月27日的损失（暂要求（略）元，其余损失保留），由于原告与被告华诚公司在本院（2009）管民初字第X号民事调解书中已就迟延交房的违约金（截止2009年9月10日）达成协议，并已履行完毕。因此，原告主张迟延交房的损失应从2009年9月11日起计算。至于损失的计算标准，原告虽主张按建筑面积每平方米每月500元计算，但未就其主张的计算标准提供相应的证据；虽然房屋买卖合同约定了迟延交房按购房款日万分之一的标准支付违约金，被告肯德基公司系按餐厅营业额的7.5向被告大上海城公司支付租金，但按上述两种计算标准计算出的原告的年损失均为原告购房款的4%左右，远远低于被告大上海城公司与和原告所购房屋在同一建筑物内的其他购房业主之间签订托管合同（五年期）约定的“前三年8%，后两年9%”的年回报标准。综合考虑原告所购房屋的位置、市场培育的周期、同一建筑物内其他业主的收益情况等相关因素，原告的损失标准按购房款的年9%计算为宜。故被告华诚公司应当以购房款（略）元为基础，自2009年9月11日起到被告华诚公司向原告实际交付房屋止，按年9%的计算标准向原告赔偿损失，原告主张超出部分本院不予支持。被告华诚公司辩称，原告起诉的两份商品房买卖合同已被房管局作废，作废的合同自始至终不具有法律效力。由于房产管理部门备案登记的合同状态是已撤销而非无效，且2007年9月20日所签合同是同年3月19日所签合同部分内容的变更和整个买卖关系的延续，故其该项辩称意见理由不足，本院不予采信；被告华诚公司辩称，原、被告间的商品房买卖合同已经管城法院审理，法院不应再受理原告的起诉。因本案原告的诉请与2009年6月5日原告提起诉讼的诉请不同，故其该项辩称意见于法无据，本院不予采信；被告华诚公司辩称，原告要求法院确认租赁合同部分无效的诉讼请求，已经超过诉讼时效，应当依法驳回。由于原告与被告华诚公司的房屋买卖合同纠纷处于持续状态，原告一直在为交付房屋主张自己的权利，而房屋不能交付与租赁合同的签订、履行有着必然的联系，故其该项辩称意见理由不足，本院不予采信；被告华诚公司辩称，原告要求赔偿损失，于法无据。由于其与原告签订并履行房屋买卖合同后又将涉案房屋租赁给他人，对于房屋未能交付的违约行为存在过错，应当承担相应的违约责任，故其该项辩称意见理由不足，本院不予采信。被告大上海城公司辩称，其与被告肯德基公司签订租赁合同时被告华诚公司拥有涉案房屋的所有权，其与被告肯德基公司签订的租赁合同合法有效。与本案查明的事实不符，本院不予采信；被告大上海城公司辩称，原告要求撤销租赁合同的诉请已经超过一年的除斥期间，丧失了撤销权，应当驳回原告的此项诉讼请求。本案原告的诉请是确认租赁合同无效而非撤销，故对该项辩称意见本院不予采信。被告肯德基公司辩称，其在签订租赁合同时房屋的所有权人是被告华诚公司，其承租行为没有侵犯原告的权益，原告并没有因为租赁合同的有效而受到损失，租赁合同涉及原告购买房屋的部分合法有效，应当继续履行。与本案查明的事实不符，本院不予采信；被告肯德基公司辩称，其与大上海城签订租赁合同时约定的租赁费用是在签订时协商好的，是公平合理的。在原告购买涉案房屋后，其将原告应得的租金支付给被告大上海城公司，但原告拒绝收取。由于租赁合同是由被告大上海城公司与被告肯德基公司签订，原告不是该租赁合同的相对人，原告不接受他们签订租赁合同的法律后果并无不当。故该项辩称意见没有法律依据，本院不予采信；被告肯德基公司辩称，其属于整体租赁包括原告所购买的房屋在内的大上海城的400多平方米的商铺，签订租赁合同后，被告肯德基公司对商铺进行了全面的装修，如果支持原告的诉请后，将影响其经营安全等情况。该辩称意见属于租赁合同无效后的法律后果范畴，依法应另案处理，本案不宜一并审理，且本院考虑到该案的社会效果，曾进行了长达数月的诉讼调解，因三被告均未拿出切实可行的调解方案，原告坚持要求被告华诚公司交付房屋，导致调解无果而终。三被告共同辩称，原告与被告华诚公司签订房屋买卖合同的时间在被告大上海城公司与被告肯德基公司签定的租赁合同之后，根据买卖不破租赁原则，租赁合同合法有效，应继续履行。首先，该辩称意见与本案查明的事实不符，其次，买卖不破租赁是指所有权人在与他人签订租赁合同后又将租赁物卖予第三人，而本案被告华诚公司是在把房屋卖给原告后才签订的租赁合同。故三被告的该项辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、确认被告郑某大上海城商业有限公司和被告郑某肯德基有限公司于2007年5月15日签订的租赁合同中涉及X号、X号两套商业用房的部分无效；
二、被告河南华诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，以购房款（略）元为基础，自2009年9月11日起至本判决生效之日止，按年9%的标准向原告陈某赔偿损失；
三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。
案件受理费x元，由被告河南华诚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑某市中级人民法院。
审判长王贯一
人民陪审员张政
人民陪审员赵某录
二○一一年十二月二十七日
书记员康月婷
书记员张晓艳
