辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）：安ⅩⅩ。

被上诉人（原审原告）：沈阳ⅩⅩ有限公司，住所地：沈阳市X区。

法定代表人：柳ⅩⅩ，董事长。

委托代理人：刘ⅩⅩ，辽宁ⅩⅩ律师事务所律师。

上诉人安ⅩⅩ与被上诉人沈阳ⅩⅩ有限公司因房屋所有权确认纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2010）Ⅹ民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月5日受理后，依法组成合议庭，由审判员吕丽担任审判长并主审，审判员白丽萍、审判员王大鹏参加评议，于2010年1月25日开庭公开审理了本案，上诉人安ⅩⅩ、被上诉人沈阳ⅩⅩ有限公司的委托代理人刘ⅩⅩ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：原告沈阳ⅩⅩ有限公司系韩国籍公民柳ⅩⅩ个人独资企业，被告安ⅩⅩ系中国籍公民。双方争议的标的物坐落于沈阳市X区ⅩⅩ厂房及办公室508.38平方米房屋，该房屋产权证上产权人登记为金ⅩⅩ名下170.2平方米，安ⅩⅩ名下338.18平方米。该房屋是1996年10月8日ⅩⅩ公司与于山村委会签订协议书，由ⅩⅩ公司以15万元价格购买于山村委会办公室和厂房，其中办公室13间，建筑面积338.18平方米，厂房6间，建筑面积170.2平方米。双方交易后，将办公室338.18平方米房证和集体土地使用证(用地面积1309.2平方米)变更为安ⅩⅩ名下，厂房170.2平方米房证和集体土地使用证(用地面积1576.2平方米)变更为安ⅩⅩ的母亲金ⅩⅩ名下，其交易税3400元由原告交纳。安ⅩⅩ把自己和母亲的房屋产权证及集体土地证全部交给原告，原告从1996年10月24日开始在此经营。2003年安ⅩⅩ的母亲金ⅩⅩ去世，2005年5月1日经沈阳市X区公证处公证，金ⅩⅩ170.2平方米房屋由安ⅩⅩ继承，其公证费用由原告交付。2006年4月29日安ⅩⅩ向原告出具声明一份，其内容：现有东陵区ⅩⅩ房座，原母亲金ⅩⅩ面积170.2平方米，安ⅩⅩ继承，原安ⅩⅩ的房屋面积还有安ⅩⅩ338.18平方米，但是真正房主是沈阳ⅩⅩ有限公司柳ⅩⅩ，因为国家政策，借用金ⅩⅩ和安ⅩⅩ的名字，特此声明。原告在经营期间(97年)在院内砌围墙146米，建锅炉房及两栋厂房共616平方米，2009年又扩建厂房226平方米。

另查明，1996年10月14日原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定，原告租赁被告13间房屋，建筑面积338.18平方米，每年租金1000元，租赁期限20年，即从1996年11月11曰起至2016年11月1日止。承租方由原告工作人员刘Ⅹ代签名，出租方不是安ⅩⅩ本人签名。

再查明，2005年5月5日柳ⅩⅩ与安ⅩⅩ签订房屋租赁合同，由柳ⅩⅩ承租安ⅩⅩ坐落在沈阳市X区ⅩⅩ路X号X号楼X-X-X号住宅一处，建筑面积90平方米，月租金1800元。柳ⅩⅩ至今居住该房屋，期间，柳ⅩⅩ与安ⅩⅩ多次变更房屋租赁合同。

2010年8月24日原ⅩⅩ公司法定代表人韩国籍公民闵ⅩⅩ向本院提出书面陈述书一份，其内容“我原是沈阳ⅩⅩ线材有限公司法定代表人，该公司成立于1995年7月5日至2006年1月16日被工商机关吊销，本案中的被告安ⅩⅩ系我公司的工作人员，系我公司的总经理，我与本案原告法人柳ⅩⅩ系同学关系，1995年柳ⅩⅩ找到我让我帮他在沈阳建厂，我找到安ⅩⅩ，让安ⅩⅩ帮助柳ⅩⅩ联系到沈阳市X区ⅩⅩ委会并与其进行协商，最后与于山村委会达成买卖房屋协议，此房屋面积170.12平方米、338.18平方米的房屋场地，当时此份协议是以我公司名义签订的，具体经手人为安ⅩⅩ，当时柳ⅩⅩ给付我15万元人民币，我将此款交给安ⅩⅩ了。后期因柳ⅩⅩ系韩国国籍无法办理房屋更名手续，经安ⅩⅩ同意借她的名字办理的产权证，所有费用都是柳ⅩⅩ出的。此房实际权利人为柳ⅩⅩ和沈阳ⅩⅩ有限公司所有”。闵ⅩⅩ陈述书经中华人民共和国驻大韩民国大使馆领事部认证。

原告沈阳ⅩⅩ有限公司于2010年6月30日起诉至原审法院，请求确认坐落在沈阳市X区ⅩⅩ338.18平方米房屋和170.2平方米房屋所有权归原告所有。

上述事实，有原、被告陈述及安ⅩⅩ房屋产权证及土地使用权证、金ⅩⅩ房屋产权证及土地使用权证、契税完税证收据二份、安ⅩⅩ书写的声明一份、原告扩建厂房，办公室照片8张、ⅩⅩ公司和于山村委会房屋买卖协议书一份、柳ⅩⅩ与安ⅩⅩ住；房屋租赁协议书一份、柳ⅩⅩ交纳房租金(x元)证据、公证处公证书一份、原、被告房屋租赁合同一份等证据在卷佐证，法院予以确认。

原审法院认为，本案纠纷焦点是诉争房屋所有权权属问题。在本案中，虽然房屋所有权及集体土地使用权证书登记记载权利人为安ⅩⅩ和金ⅩⅩ。但是这种记载仅是推定的真实权利人，若有相反证据应当除外。根据原告提供相反证据，可以推定原告实为隐名购房者，是诉争房屋的真实权利人，其理由如下：一、原告系韩国国籍公民柳ⅩⅩ个人投资企业，因为原告法定代表人身份为外籍公民，签订合同、房屋转籍等方面因素不便，采取隐名购房行为符合常理。若安ⅩⅩ、金ⅩⅩ个人购房，直接可以与卖方交涉，无需用ⅩⅩ公司名义与于山村委会签订房屋买卖协议书。原ⅩⅩ公司法定代表人闵ⅩⅩ也证实，ⅩⅩ公司购买的房屋，其真正买主是原告，购房款也是原告出资的，签订房屋买卖协议时只是借用ⅩⅩ公司名；二、安ⅩⅩ本人书写的一份声明，安ⅩⅩ是具有完全民事行为能力人，2006年4月29日明确声明：诉争房屋包括原母亲金ⅩⅩ名下房屋，真正房主为原告，因为国家政策借用金ⅩⅩ和安ⅩⅩ的名字…。原审法院认为，安ⅩⅩ的声明是本人的真实意思表示，视为有效。安ⅩⅩ自称，在原告乘人之危的情况下无奈出具声明的说法，没有信服力，安ⅩⅩ作为完全行为能力人不可能将巨额财产随意放弃；三、根据人们的习惯，如安ⅩⅩ和金ⅩⅩ是诉争房屋的真正所有权人，在与原告房屋租赁关系时不可能把房屋产权证两本及集体土地使用证两本，以及东陵区公证处公证书原件等全部交给原告保管，房屋契税也不能全部由原告交纳，被告的行为不符合交易习惯；四、原告从1997年起至2009年扩建厂房及办公室800余平方米，被告对此全然不知。被告称，从购房后没有建过其他厂房，这与事实相悖，证明安ⅩⅩ在十几年间从没有到过厂房，因此被告行为不符合常理。庭审时，原告多次要求与被告安ⅩⅩ本人当庭对质，本院根据原告请求，多次传唤被告，但被告安ⅩⅩ本人无正当理由，均未到庭。虽然原、被告签订房屋租赁合同，但该份租赁合同原告主张是为办理工商局许可证的需要提供给工商备案，原告自拟的房屋租赁合同书，符合工商管理规则。被告又提供原告给付x元租金的证据，但这笔款正是柳ⅩⅩ和安ⅩⅩ租赁民宅的租金，并不是租赁厂房的租金，厂房租赁费每年1000元，20年租金应为x元，原告不可能支付x元。

综上，原审法院推定事实为原告为隐名购房，这种行为违反禁止管理性规范，并不违反强制性法律规范，当属有效。原告虽隐名购房，但应当具有该争议不动产真实权利人的主体资格，应当进一步确认被告仅为争议房屋的记名人，原告为真实权利人。根据物权法“地随房”的原则，安ⅩⅩ、金ⅩⅩ记名的土地使用权，真实权利人为原告。在本案中虽然原告没有请求确认土地使用权，为减少当事人诉累，一并确认原告土地使用权。原审法院判决如下：一、确认坐落在沈阳市X区ⅩⅩ170.2平方米、338.18平方米(东陵桃仙镇房字第x号)房屋的实际所有权人为原告沈阳ⅩⅩ有限公司；二、确认在沈阳市X区ⅩⅩ集体土地(土地使者金ⅩⅩ：用地面积1576.2平方米；土地使用者安ⅩⅩ：用地面积1309.2平方米)的实际土地使用权人为沈阳ⅩⅩ有公司。案件受理费3300元，由被告安ⅩⅩ负担。

宣判后，上诉人安ⅩⅩ不服原判，向本院提出上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案诉争房产产权证及租赁合同都证明上诉人为诉争房产所有权人；被上诉人的在起诉和庭审中的陈述前后矛盾；证人闵ⅩⅩ与上诉人及被上诉人均存在利害关系，其证言没有证明力；上诉人的声明是被上诉人乘人之危所得，是无效声明。请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并承担全部诉讼费用。

被上诉人沈阳ⅩⅩ有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人在一审提供了充足证据足以推翻上诉人为房屋所有权人的主张，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。

本院认为，对于确认本案诉争房屋所有权真实归属的问题，应当充分考虑该房屋所有权的形成过程等相关因素。对于上诉人安ⅩⅩ提出房屋所有权证及租赁合同均证明上诉人为房屋所有权人的主张，因这种记载为形式上的权利人，是推定的真实权利人，故此主张是否成立应结合其他方面证据予以认定。本案中，1996年10月8日购买诉争房产的《协议书》为于山屯村民委员会与沈阳异花线材有限公司签署形成，上诉人安ⅩⅩ并非直接的购买人；1997年3月3日由于山屯出具的两份购房款收据上，缴款人一栏署明为“沈阳ⅩⅩ有限公司安ⅩⅩ”，也并非向安ⅩⅩ个人名义出具；诉争房屋产权证两本、集体土地使用证两本，以及东陵区公证处公证书原件、契证完税收据等一直保存在被上诉人处；2006年4月29日上诉人向被上诉人出具《声明》，内容系确认诉争房屋真实权利人为被上诉人沈阳ⅩⅩ有限公司，对此，上诉人虽否认此声明为其真实意思的表达，但直至被上诉人起诉时未止，上诉人都未行使撤销权对该声明进行撤销。上述情形不仅不符合一般的交易习惯，也有悖于一般权利人管理财产的行为。因此，对于上诉人主张其为诉争房地的权利人，本院不予支持。

对于上诉人提出证人闵ⅩⅩ与上诉人及被上诉人均存在利害关系，其证言不能作为判案依据的主张。因此份证据经韩国公证处及大使馆认证，形式合法。该证据虽不足以充分证明案件事实，但不妨碍结合其他证据对案件事实进行确认。因上诉人未能提供证据证明该证言内容的不真实性，因此对此份证据不予排除，对上诉人的此项主张本院不予支持。对于上诉人提出《声明》是在被上诉人乘人之危的情形下出具的主张。上诉人在庭审中表示，只要被上诉人履行承诺，上诉人愿意按照声明内容放弃对诉争房屋所有权的主张。但实际情况是，上诉人在其主张的乘人之危的情形消除后，被上诉人未履行上诉人所说的承诺，上诉人也一直未主张撤销该声明。上诉人的行为实际导致了对此声明撤销权的消灭。对这一行为所发生的法律后果上诉人应有充分预见。因此，原审法院认定此声明为上诉人的真实意思表示并无不当。对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上，原审法院判决认定诉争房地的权利人为被上诉人，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由上诉人安ⅩⅩ负担。

本判决为终审判决。

审判长吕丽

审判员白丽萍

审判员王大鹏

二○一一年二月十八日

书记员刘宏晔