湖南省衡阳市X区人民法院

民事判决书

（2009）雁民一初字第X号

原告（反诉被告）吴某，女，39岁。

原告（反诉被告）杨某乙，男，40岁。

两原告（反诉被告）共同委托代理人梁志敏，湖南秦湘律师事务所律师。

被告（反诉原告）张某丙，男，36岁。

被告（反诉原告）张某丁，女，41岁。

两被告（反诉原告）共同委托代理人蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。

两被告（反诉原告）共同委托代理人吴某菲，湖南天戈律师事务所律师。

第三人张某戊，男，46岁。

第三人谭某，女，38岁。

委托代理人张某戊，男，46岁。

第三人衡阳市食品总公司，住所地衡阳市X区X路X号。

法定代表人杨某己，该公司总经理。

委托代理人张某庚，男，47岁。

原告吴某、杨某乙因与被告张某丙、张某丁发生房屋租赁合同纠纷，于2009年11月4日向本院提起诉讼。在举证期限届满前被告张某丙、张某丁于2009年12月7日提起反诉，并申请追加张某戊、谭某、衡阳市食品总公司（以下简称市食品公司）为第三人，次日，本院依据反诉人张某丙、张某丁的申请追加张某戊、谭某、市食品公司为本案第三人参加诉讼。本院决定两诉合并审理，依法组成由审判员易湘华担任审判长，审判员马战营、代理审判员段水源参加的合议庭于2010年1月15日公开开庭进行了审理。书记员王双佳担任记录。原告（反诉被告）吴某及其原告（反诉被告）吴某、杨某乙的委托代理人梁志敏，被告（反诉原告）张某丙及被告（反诉原告）张某丙、张某丁的委托代理人蔡熙中、吴某菲，第三人张某戊、谭某的委托代理人张某戊，第三人市食品公司的委托代理人张某庚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）吴某、杨某乙诉称：2006年，市食品公司通某公开拍卖，吴某、杨某乙竞买取得衡阳市X区X巷X号二、三楼及通某楼发电房、小某、锅炉房等。2008年9月1日，杨某乙与张某丁签订《房屋租赁合同》即杨某乙将上述房屋出租给张某丁经营阿平美艺旗舰店。合同约定：租赁期限为5年即2008年9月1日至2013年8月31日，月租金为3500元，租金每月前5日内交纳。合同签订后，张某丙、张某丁起初几个月能依约履行交纳房屋租金的义务，自2009年5月份起，张某丙、张某丁就一直拖欠房屋租金，经多次催收，张某丙、张某丁交纳了同年5月至9月的租金。从2009年10月份起，张某丙、张某丁又不交纳租金，且未经吴某、杨某乙的同意，张某丙、张某丁在承租房屋内搭建二层，严重侵害吴某、杨某乙的权益。为维护自己的合法权益，请求判令解除杨某乙与张某丁签订的房屋租赁合同；判令张某丙、张某丁搬出租赁房屋，归还由宝宝商场通某改变的楼梯恢复租赁前房屋结构，拆除房屋前和通某的广告牌；判令张某丙、张某丁给付吴某、杨某乙自2009年10月起至搬出承租房屋时止的租金并支付延期给付租金的利息及吴某、杨某乙已收取的违约押金x元不予退还；判令张某丙、张某丁承担本案诉讼费用。

被告（反诉原告）张某丙、张某丁反诉称：2009年7月起，吴某、杨某乙未按合同约定将国兴药号通某处的房屋交给张某丙、张某丁使用，致使双方发生争执。后经张某丙、张某丁委托律师调查得知，吴某、杨某乙并不享有衡阳市X区X巷X号二、三楼所谓房屋的自有产权，该房屋以及连接上述房屋的小某梯均是违章建筑。建筑设计此处为一孔洞（即：楼内天井），其使用性质为一至三层房屋采光、通某、消防，并非独立房产，属市食品公司在未经设计部门及规划部门同意的情况下非法搭建。吴某、杨某乙明知并持续了这一违法状态，且以此非法牟利。根据相关法律规定，张某丁与杨某乙之间签订的关于衡阳市X区X巷X号二、三楼房屋、发电房、国兴药号一侧通某房屋等租赁合同内容无效，吴某、杨某乙应退还非法收取的房屋租金；市食品公司、吴某、杨某乙在衡阳市X区X巷X号孔洞上方搭建房屋和小某梯，侵犯了张某丙、张某丁房屋采光权、通某权、影响了建筑质量及工作环境，且此侵权行为处于持续状态，应立即停止侵权，恢复原状、排除妨碍；市食品公司、吴某、杨某乙违法在夹层、二层孔洞处搭建房屋，占据了公共空间，利用了该栋楼房的公共部位：如将一楼公共消防通某隔断，搭建的房屋更是侵占了业主的共有权；同时在夹层搭建的小某梯侵占了共有房产和张某丙、张某丁的专有房产。由此，上述房屋和小某梯的搭建侵犯了张某丙、张某丁所享有的建筑物区分共有权和专有权，并形成建筑和消防的不安全隐患，请求判令确认张某丁与杨某乙签订的仙姬巷X号二、三层楼房屋、发电房、国兴药号一侧通某房屋等租赁合同内容无效；判令吴某、杨某乙返还张某丙、张某丁押金x元及房屋租金x元，并赔偿张某丙、张某丁孔洞处房屋装修损失x元；判令吴某、杨某乙、市食品公司拆除仙姬巷食品城A栋楼梯房孔洞上方搭建的夹层、二层房屋即仙姬巷X号二、三楼房屋以及夹层至二层房屋的小某梯，恢复原状；判令吴某、杨某乙、市食品公司恢复一楼公共消防通某原状，拆除非法隔断、改建的房屋、楼梯；判令吴某、杨某乙承担本案诉讼费用。

第三人张某戊、谭某庭审中口头述称：对本案事实和证据同意张某丙、张某丁的意见。

第三人市食品公司庭审中口头述称：衡阳市X区X巷X号二、三楼搭建属实，但该建筑是否非法，应经法院裁决才能确认；吴某、杨某乙与张某丙、张某丁之间租赁关系是否有效，与市食品公司没有关系；衡阳市X区X巷X号二、三楼是否恢复原状，市食品公司没有意见，但要求恢复原状并不是张某丙、张某丁请求的情形，如果要恢复原状就必须全部恢复原状，按房屋产权证上的红线恢复原状。

经审理查明：1992年9月26日，市食品公司与衡阳市商业网点建设开发公司签订了一份《联合开发仙姬巷商业综合楼第一期工程协议》。随后，衡阳市商业网点建设开发公司与衡阳市银河房地产开发公司又签订了一份《联合开发仙姬巷商业综合大楼协议》。1997年5月13日，湖南省衡阳市中级人民法院作出（1996）衡民初字第X号民事判决书，判令衡阳市商业网点建设开发公司、衡阳市银河房地产开发公司在仙姬巷商业综合大楼一、二楼赔偿营业房270.12平方米给市食品公司,并按成本价安排X.88平方米营业、办公房给市食品公司。1998年6月17日，湖南省衡阳市中级人民法院作出（1997）衡民执字第X号民事裁定书，依据该裁定书，市食品公司取得了相应的房屋并交所辖的仙姬巷综合商场使用。1998年8月24日至12月8日，仙姬巷综合商场对仙姬巷X号（原X号）一层门面进行搭建，即在仙姬巷X号（原X号）一层左右孔洞处（即楼内天井）搭建二、三楼，面积各约110平方米。2002年4月4日，市食品公司与张某丙、张某丁签订《房屋租赁合同》，即市食品公司同意将仙姬巷X号（原X号）食品城三楼门面，面积约750平方米及一楼背面小某一间约10平方米租给张某丙、张某丁，租期为8年。2002年8月20日，衡阳市X巷食品商场与张某丙、张某丁签订《房屋租赁合同》，即衡阳市X巷食品商场将仙姬巷X号（原X号）左侧孔洞处即楼内天井搭建二、三楼，两层共计面积约110平方米的房屋租给张某丙、张某丁，租期为8年，月租金1300元。2005年，经衡阳市人民政府批准，市食品公司实行产权制度改革。2006年1月16日，吴某与衡阳市恒信拍卖有限公司签订竞买合同。2006年1月18日，衡阳市公证处作出（2006）衡证字第X号公证书，竞买人吴某以人民币90万元的成交价购得衡阳市X巷X号（原X号）一楼门面，建筑面积约487平方米。即日，吴某与衡阳市恒信拍卖有限公司签订拍卖成交确认书。2006年1月24日，市食品公司与杨某乙签订《产权移交协议》，协议约定：市食品公司委托拍卖的面积487平方米（具体范围见红线图），含现已出租的副食店及家家停车场；杨某乙竞购得到的产权除上款规定的范围之外，市食品公司原在副食店上自建面积（两层）约110平方米（无产权手续），市食品公司同意无偿移交给杨某乙，公摊面积25.79平方米，由夹层、国兴药号、二楼阿平发艺及市食品公司共同使用。2006年10月20日，吴某竞买所得的衡阳市X区X巷X号（原X号）一号门面办理房屋产权登记手续即衡房权证雁峰区字第（略）号，建筑面积为487平方米。2008年9月1日，杨某乙与张某丁分别签订《房屋租赁合同》、《楼梯通某租赁合同》，双方在房屋租赁合同中约定：杨某乙同意将衡阳市X区X巷X号（原X号）二楼及三楼的自有产权房屋，两层共计面积约110平方米和宝宝宝商场通某改为楼梯及发电房和背面小某一个约10平方米租给张某丁使用，租期为5年，月租金为3500元，租金每月前5日内交纳，否则视为违约，杨某乙有权解除本合同并收回房屋等，张某丁向杨某乙交纳押金x元不予退还。房屋租赁合同签订后，张某丙、张某丁向吴某、杨某乙交纳房屋押金x元。张某丙、张某丁自2008年9月1日开始至2009年9月31日已向吴某、杨某乙交纳房屋租金x元（2008年9月至2009年9月，13个月即3500元×13个月）。因杨某乙未能按照《楼梯通某租赁合同》约定将楼梯通某交给张某丙、张某丁使用，双方因此发生纠纷。经张某丙、张某丁委托律师蔡熙中、吴某菲调查，吴某、杨某乙出租房屋即衡阳市X区X巷X号（原X号）二、三楼（孔洞上的改扩建部分）属未经设计部门设计、规划部门批准、产权部门登记的建筑。2009年9月27日，张某丁以其名义给吴某、杨某乙信函称：鉴于吴某、杨某乙出租给张某丁的仙姬巷X号（原X号）夹层、二楼的房屋属违章建筑，双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同，因吴某、杨某乙在合同履行中存在严重侵权行为，给张某丁造成了严重经济损失，该行为已在衡阳市X区有关部门处理之中，但且尚未作出结论，故张某丁决定停止向吴某、杨某乙支付该处房屋租金。2009年11月3日，吴某、杨某乙以张某丙、张某丁拖欠房屋租金为由向本院提起诉讼，并提出前述本诉诉讼请求。2009年12月8日，张某丙、张某丁以吴某、杨某乙出租房屋属违章建筑，租赁合同无效，并侵犯其采光权、通某权为由向本院提起反诉，并提出前述反诉诉讼请求。

另查明：位于衡阳市X区X巷食品城A栋夹层即衡房权证雁峰区字第（略）号，面积为325平方米；位于衡阳市X区X巷食品城A栋二层即衡房权证雁峰区字第（略）号，面积为576.84平方米。上述两处房屋所有权载明为张某丙、张某丁、张某戊、谭某共有。1998年底，市食品公司将孔洞搭建后形成二楼、三楼，面积约110平方米的房屋于2002年8月租给张某丙、张某丁使用。2006年1月，市食品公司将上述搭建后形成的二楼、三楼面积为110平方米的房屋无偿移交给吴某、杨某乙，并由吴某、杨某乙租给张某丙、张某丁使用。2008年9月1日杨某乙与张某丁就上述房屋续签租赁合同，租期为五年。

上述事实，有吴某、杨某乙、张某丙、张某丁、市食品公司提交的（1996）衡民初字第X号民事判决书、（1997）衡民执字第X号民事裁定书、房屋租赁合同、衡国资（2005）X号安置职工批复文件、委托拍卖函、拍卖标的物底价的函、（2006）衡证字第X号公证书、拍卖成交确认书、衡房权证雁峰区第（略）号、第（略）号、第（略）号房屋所有权证、房屋平面红线图及湖南雁能建筑设计研究有限公司情况说明、衡阳市规划管理局证明、衡阳市房地产产权监理处证明，市食品公司法定代表人杨某己证明及各方当事人庭审陈述予以证实，对吴某、杨某乙、张某丙、张某丁、市食品公司提供的证据，经庭审核实，本院认为，其证据来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。

本院认为：2006年1月24日，市食品公司将搭建的左侧孔洞处即楼内天井二、三楼面积110平方米房屋无偿移交给吴某、杨某乙。2008年9月1日杨某乙就市食品公司赠送的二、三楼搭建面积约110平方米房屋与张某丁续签《房屋租赁合同》，租赁期限为5年，月租金3500元。吴某、杨某乙与张某丙、张某丁签订《房屋租赁合同》，因出租人吴某、杨某乙在一审法庭辩论终结前未取得该出租房屋建设工程规划许可证，根据最高人民法院的相关司法解释规定，出租人吴某、杨某乙与承租人张某丙、张某丁就该房屋订立租赁合同无效。吴某、杨某乙主张《房屋租赁合同》有效并请求解除与张某丙、张某丁签订的房屋租赁合同，搬出租赁房屋，并要求张某丙、张某丁给付其自2009年10月起至搬出承租房屋时止的房屋租金（按月租金3500元）、支付延期给付租金的利息及已收取的房屋违约押金x元不予退还，对该请求本院不予支持。张某丙、张某丁反诉请求确认其与吴某、杨某乙就衡阳市X区X巷X号二、三楼签订（孔洞上的改扩建部分面积）的房屋租赁合同内容无效，退还其房屋押金x元，该反诉与本诉属同一法律关系且该反诉请求有法律依据，故本院予以支持。鉴于张某丙、张某丁已实际占有衡阳市X区X巷X号二、三楼（孔洞上的改扩建部分面积）房屋并产生经营利润，其反诉主张某求吴某、杨某乙返还其自2008年9月1日起至2009年9月30日止房屋租金，本院不予支持。对张某丙、张某丁反诉主张某求吴某、杨某乙赔偿其孔洞处即衡阳市X区X巷X号二、三楼房屋装修损失x元，因其所提供依据仅是衡阳市望鑫装饰有限公司于2008年10月20日开具的今收到阿平发艺贵宾房装修款x元的收款收据，该证据为一般性的收款收据，不足以证明其事实主张，故本院不予采信。对于张某丙、张某丁要求吴某、杨某乙及市食品公司拆除衡阳市X区X巷X号二、三楼以及夹层至二层房屋的小某梯，恢复原一楼公共消防通某原状，排除非法隔断，改造的房屋、楼梯反诉请求，其反诉与本诉分属不同的法律关系，不能抵销本诉请求，应予以驳回。鉴于张某丙、张某丁租赁衡阳市X区X巷X号二、三楼（孔洞上的改扩建部分面积）在经营美艺旗舰店，产生了一定的经济利益，故张某丙、张某丁应从2009年10月起至本判决生效日止，可参照租赁合同约定的租金标准酌情按2700元/月向吴某、杨某乙支付该房屋使用费。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、原告（反诉被告）杨某乙于2008年9月1日与被告（反诉原告）张某丁签订的位于衡阳市X区X巷X号二、三楼（孔洞上的改扩建部分面积）的《房屋租赁合同》无效；

二、被告（反诉原告）张某丙、张某丁于2009年10月起至本判决生效之日止每月支付给原告（反诉被告）吴某、杨某乙房屋使用费2700元；

三、原告（反诉被告）吴某、杨某乙于本判决生效之日起10日内退还被告（反诉原告）张某丙、张某丁房屋押金x元；

四、驳回原告（反诉被告）吴某、杨某乙其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）张某丙、张某丁的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费2000元，其他诉讼费100元，反诉受理费1000元，其他诉讼费100元，合计人民币3200元。原告（反诉被告）吴某、杨某乙负担1200元，被告（反诉原告）张某丙、张某丁负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判长易湘华

审判员马战营

代理审判员段水源

二0一一年十一月十六日

书记员王双佳

校对人：王双佳

注：本案适用法律条款见附页

附：本案适用法律条款

《中华人民共和国合同法》

第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国城乡规划法》

第四十条第一款：在城市X区内进行建筑物、构某、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市X乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市X镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者不足以证明当事人的事实主张某，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

第七十六条：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张某予支持。但对方当事人认可的除外。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。