原告李某某（反诉被告），男，32岁，汉族。

委托代理人杨彩红，孟津县148法律服务所法律工作者。

被告陈某某（反诉原告），男，47岁，汉族。

被告宋某某（反诉原告），男，45岁，汉族。

委托代理人周文光，河南经源律师事务所律师。

原告李某某与被告陈某某、宋某某商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及各自委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告方卖给我商品房一套，我向其交付一定房款。但被告方逾期交房并将房屋卖给他人。后来我得知被告在开发房地产过程中没有办商品房预售许可等手续，也未向我方说明。现要求确认我们签订的商品房销售合同无效，被告方应返还购房款x元及其利息，另赔偿原告x元。

被告方辩称，我方的房产用地属于集体性质不属于国有土地，因此本案不是商品房买卖合同纠纷，双方合同的标的应是一般的民间房屋买卖，因此本案合同有效。我方没有逾期不交房的违约行为，不应向原告承担任何违约责任。被告反诉称，是原告提出要退房，按照售房协议条款，购买方无故退房是违约行为，应当赔偿给我方总房价20％的违约金即x元。同时基于原告的违约行为我方请求解除合同。

针对被告的反诉，原告答辩称，不是原告主动退房而是被告不交付房屋，原告无奈才让被告方退款。双方的合同显属商品房买卖，应归于无效。

审理查明，被告方建设了商住楼“惠苑小区”一处，2007年7月22日原、被告签订“售房协议”，被告将该小区的某套房屋卖给原告。原告在合同签订之日付给被告购房款x元。双方的协议显示：经有关部门批准，某镇惠苑小区商住楼公开出售。庭审中，被告方陈某其方建造的惠苑小区共有X栋楼房，每栋七层，目前已经建好的楼层都销售完毕，还有两栋尚未竣工。另查明，就被告方是否办理商品房预售许可证明，原告方申请本院向有关单位进行了查询，相应房产部门出具的查询结果注明，被告方涉及的惠苑小区未办理商品房预售许可证。

本院认为，（1）商品房销售合同是房屋买卖合同的一种，被告方对其惠苑小区向社会公开出售房屋，按照被告方小区的房产数量和规模及其售房的方式，足以认定被告方向原告出卖的房屋具有一般意义上市场商品的属性，应视为商品房。至于被告方的小区建设用地是否系国有土地或集体土地，是行政法意义上的评判事实，并不能改变原、被告双方所签订合同中标的物为商品房的性质。故本案应以商品房销售合同纠纷来确定当事方的权利义务关系。（2）出售商品房应当取得商品房预售许可证明是法律的强制性规定，被告方在原告起诉前仍没有办理以上手续，原、被告订立的“售房协议”应认定无效。无效的合同不具有可履行性，因无效合同所得的财产，应当予以返还。原告方主张被告退还支付房款x元及计付从交款之日(即2007年7月22日)起的利息的诉求，本院予以支持。被告方没有提出证据证明其已告知过原告自己没有取得商品房预售许可证明的情形，因此根据相关司法解释的规定，原告方要求被告方赔偿不超过已付房款一倍的赔偿x元，本院予以支持。无效的合同自始无效,合同双方无论是否履行均不能产生合同缔约方预设的合同效力，故被告方反诉解除合同、追究原告方违约责任的诉求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项之规定，判决如下：

一、原、被告2007年7月22日签订“售房协议”无效。

二、被告陈某某、宋某某于本判决生效后10日内返还原告李某某购房款x元及其利息（利息自2007年7月22日起按照人民银行发布的同期贷款利率计至判决确定的履行期间内的实际支付之日止。）

三、被告陈某某、宋某某于本判决生效后10日内赔偿原告李某某损失款x元。

四、驳回被告陈某某、宋某某的反诉请求。

本案案件受理费1100元，本案案件反诉受理费115元，均由被告陈某某、宋某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。

审判长孟鹏

审判员王景博

审判员杨向峰

二0一0年五月十二日

书记员郭龙龙