原告冯某（反诉被告），男，X年X月X日生，汉族。

委托代理人冯某，男，X年X月X日生。

委托代理人程某，

被告李某（反诉原告），女，1969年12生，汉族。

委托代理人邢国敏，河南怡和律师事务所律师。

原告冯某（反诉被告）诉被告李某（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2011年10月26日受理后，在法律规定的期间内依法向双方当事人送达了相关法律手续并于2011年11月25日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯某及委托代理人冯某，被告李某委托代理人邢国敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告从2008年3月18日开始将位于工农路X号的二三楼X间房某租给被告使用，租赁期均为壹年期限，合同到期后，双方另行协商签订新的合同，至今已签订四次合同书，并在合同中明确约定“在合同期内，乙方无权将所租房某转让他人，否则甲方有权随时收回所租房某，并中止合同，由此产生的一切损失及后果由乙方承担。”但是原告近日发现被告已经私自将该房某全部转租于他人。现诉至法院要求1、判决解除原被告之间的租房某同，并要求被告立即搬出租赁房某、恢复房某原状；2.请求判决被告赔偿原告各项损失共1万元；3、承担本案诉讼费用。为此，原告向法庭提交如下证据：

1、2008年原被告签订的租赁合同一份，证明合同期内承租方不得擅自改建、转租租赁房某；

2、2011年原被告签订的租赁合同一份，证明观点同上；

3、2009年冯某与李某军签订的租房某议一份，证明被告冒充原告名义与李某军签订租房某议，也证明被告事实上将租赁房某已转租。

4、2011年1月转租协议一份，证明观点同3。

5、李某军证言一份，证明被告已将房某转租。

6、潘善义证言一份，证明被告已将房某转租。

7、房某、房某土地证及公证书各一份，证明原告产权。

被告辩称，原被告双方的租赁合同未某期，应继续履行，被告已将房某转租他人二年之久，原告已默认转租行为。被告也并未某变房某原状，故应驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交如下证据：

1、2011年租赁合同一份，证明合同未某期。

2、李某军证言一份，证明被告以原告名义与李某军签订的协议用途是办理营业执照用。

3、李某军证言一份，证明李某军把房某交给冯某了。

4、葛友芝证言一份，证明房某费用已交给冯某了

5、照片一张，证明原告之子冯某曾将二楼租赁房某门封了。

反诉原告诉称其出资x元与反诉被告建造了南阳市X路X号房某，故对争议房某享有共有权利，请求法院确认南阳市X路X号房某为共同共有并分割x元。为此向法庭提交如下证据：

收到条一份，证明反诉被告收到反诉原告基础建设费x元，工农路X号房某为共同共有。

反诉被告辩称，反诉原告所诉不实，租赁房某系反诉被告所有，房某、土地证都是原告冯某的，当时此房某多家想租赁，反诉原告愿意出x元基础建设费优先租赁该房某，租赁合同中对此也有约定，合同到期后对此款不再返还。

被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但合同主体是李某献；对证据2真实性无异议，证明观点有异议，该转租行为已超过两年原告已默认转租事实；对证据3、4真实性无异议，但原告以被告名义与李某军签协议是为李某军办营业证件；对证据5有异议，内容不属实；对证据6有异议，证人未某庭不予质证；对证据7真实性无异议，但原被告事实上是合资建房。

原告对被告提交的证据质证意见如下;对证据1，真实性无异议，但被告已将房某转租并改建应解除合同；对证据2，证明观点有异议，无证据表明被告以原告名义与李某军签订的协议用途是办理营业证件用；对证据3、4有异议，证人未某，证言真实性无法核实不予认可，事实上原告也未某取李某军的房某；对证据5有异议，内容与本案无关。

反诉被告对反诉原告提交的证据真实性无异议，证明方向有异议，双方不是合资建房某系，x元是优先租赁房某条件。

合议庭对原告的证据评析认定如下：对证据1真实性原被告均无异议本院予以认定；对证据3、4被告冒充原告名义与李某军签订租房某议，被告对协议真实性及转租事实予以认可，本院予以认定；对证据5、6证人未某证言真实性无法核实不予认定；对证据7根据证据来源真实性予以认可。

对被告提交的证据1真实性原被告均无异议本院予以认定。对证据2、3、4证人未某证言真实性无法核实不予认定；对证据5与本案无关，不予评定。

对反诉原告提交的证据真实性予以认定。‘

经原被告诉辩、举某、质证及本院认证可以确认以下案件事实：原告冯某从2008年3月18日与被告李某签订房某租赁合同，约定原告将位于工农路X号的二三楼X间房某租给被告使用，租赁期为壹年，租赁费为x元。合同到期后租赁事实继续存在，2011年3月18日原被告再次签订租赁合同，合同期限从2011年3月18日起到2012年3月17日至，该合同“第五条约定在合同期内，乙方不能擅自改建改造甲方的房某结构及相关的设备，如确需改造改建时，必须经甲方同意。第九条约定在合同期内，乙方无权将所租房某转让他人，否则甲方有权随时收回所租房某，并中止合同，由此产生的一切损失及后果由乙方承担。”2009年2月3日被告李某以原告冯某名义将该房某转租于案外人李某军，合同期限从2009年2月3日起到2013年2月2日止。

本院认为：原被告之间签订的房某租赁合同符合法律规定合同要件，为有效合同，合同双方主体均应履行合同约定。根据合同约定被告做为房某承租方不应转租该房某，但事实上未某原告方同意被告已将该房某转租，故原告诉请解除租赁合同的请求予以支持。被告辩称该转租行为已有两年之久，原告已默认该转租行为，由于无有效证据证明原告早已知情且默认，本院不予采信；合同解除后，原告退还被告已交房某2500元。对原告赔偿损失的请求，由于原告无证据证明实际损失，该诉请本院不予支持；对反诉原告诉请该房某为共同共有，根据双方签订的租赁合同约定，不显示原被告是合资建房，故被告辩称该房某系共同共有并分割房某的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条之规定，判决如下：

一、解除原被告之间的租房某同，被告在判决生效后十五日内搬出租赁房某，原告于本判决生效后十五期内退还原告房某2500元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

三、驳回反诉原告的反诉请求。

如果未某本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元由被告李某承担。

反诉费868元由被告李某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长李某峰

审判员李某霞

审判员来新群

二○一一年十二月五日

书记员杨阳