陕西省西安市中级人民法院上诉人（原审被告）郭某。
委托代理人许××。
被上诉人（原审原告）西安××物业管理有限责任公司。
法定代表人张××，该公司董事长。
委托代理人鲁××、该公司法律顾问。
委托代理人李××，该公司法律顾问。
上诉人郭某因物业服务合同纠纷一案，不服西安市X区人民法院（2010）莲民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭某的委托代理人许××，被上诉人西安××物业管理有限责任公司的委托代理人李××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，西安××物业管理有限责任公司受西安××房地产开发集团有限公司委托管理××小区物业。2003年3月24日，西安××物业管理有限责任公司与郭某签订住宅小区X区X-X号业主，该房屋建筑面积107.66平方米。2008、2009年度郭某按照2008年市物发第X号核定一个采暖期（四个月）按用户建筑面积每平方米供热价格为5.20元。郭某欠2008年度采暖费2239.32元，扣除4天实际为2164.68元，2009年度为2239.32元，共计4404元。另查，2007年度采暖费郭某已交纳。
西安××物业管理有限责任公司诉称，西安××物业管理有限责任公司受西安××房地产开发集团有限公司委托对××小区进行前期物业管理服务。2003年3月21日，郭某入住该小区，并与西安××物业管理有限责任公司签订住宅小区公共契约，后因郭某拖欠采暖费用6110.70元拒交，故起诉请求：1、判令郭某交纳拖欠采暖费用6110.70元，赔偿利息损失1429.90元，两项合计7540.60元；2、本案诉讼费由郭某承担。
郭某辩称，西安××物业管理有限责任公司收取采暖费面积计算有误，应按107.66平方米计算，07年度采暖费已交纳，08年度原告少供热4天，采暖费涨价未征求业主意见，另阳台、厨房没有安装暖气片，因无温度导致阳台墙体发霉，故不同意西安××物业管理有限责任公司诉请。
原审法院经审理认为，2003年3月24日，西安××物业管理有限责任公司、郭某自愿签订的住宅小区公共契约系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，郭某入住西安××物业管理有限责任公司提供物业服务的小区，且已实际接受服务，其理应支付相应费用。现郭某延迟交纳采暖费用，已构成违约。西安××物业管理有限责任公司要求郭某支付拖欠的采暖费用理由正当，于法有据，本院予以支持。郭某辩称，采暖费涨价未征求业主意见，阳台、厨房温度不达标，导致阳台墙发霉，没有法律依据，故不予采信。西安××物业管理有限责任公司表示其诉请的违约金，是双方在小区公共契约中约定的滞纳金，因该约定按每天0.5%的标准支付，明显偏高，现西安××物业管理有限责任公司自愿按照中国人民银行同期代款利率5.85%的四倍要求郭某支付违约金，亦无法律依据，应以中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金为宜。综上根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八条、第一百零六条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内被告郭某向原告西安××物业管理有限责任公司支付08年度采暖费2164.68元、09年度采暖费2239.32元。二、本判决生效之日起五日内，被告郭某按中国人民银行同期贷款利率标准向原告西安××物业管理有限责任公司支付上述款项的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原、被告各半负担。
宣判后，郭某不服，以以原审法院认定事实不清，适用法律不当为由提起上诉，请求二审法院撤销一审法院判决，改判郭某以4.2元/平方米缴纳采暖费；减免阳台、厨房的采暖费费用；扣除09年7天未供暖的费用。
经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，西安××物业管理有限责任公司、郭某于2003年3月24日签订的住宅小区公共契约系双方当事人意思表示，不违反法律规定，合法有效。郭某入住西安××物业管理有限责任公司提供物业管理服务的小区，已实际接受物业管理服务，郭某理应支付相应费用。西安××物业管理有限责任公司要求郭某支付拖欠的采暖费用，理由正当，应予支持。郭某上诉称，采暖费涨价未征求业主意见，2008、2009年度的暖气费应按4.2
元／平方米收取。因××小区供热价格系政府物价局于2008年11月28日《市物发【2008】X号》文件批复，丰盛园小区居民生活用热价格每平方米（建筑面积）每月由4.20元调整到5.20元，调整后从2008年供热之日起收取。故郭某请求自己拖欠2008、2009年度暖气费按4.20元／平方米收取没有依据，本院不予支持。郭某请求减免阳台、厨房的采暖费费用及扣除2009年度7天未供暖的费用，西安××物业管理有限责任公司予以否认，郭某没有充足的证据证实，故郭某的请求没有事实和法律依据，本院亦不支持。综上，原审法院判决是正确的，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由郭某承担。
本判决为终审判决。
审判长易少波
审判员周建平
代理审判员张安品
二O一一年三月三十一日
书记员张鸿
