原告：张某乙

被告：黄某

原告张某乙诉被告黄某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某乙委托代理人程爱国、孙景奇，被告委托代理人常超敏、李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年5月25日，我与被告黄某签订了新乡市东方文化步行街X号楼房屋租赁合同，该合同到期日期2001年8月31日。合同签订后，被告黄某未能认真履行合同，多次拖欠租赁费，按照双方的签订的合同内容，原告张某乙有权终止合同，没收押金，故要求解除双方签订的租赁合同，支付拖欠的租赁费x元。

被告辩称：原告张某乙在起诉状中所述的内容与实际情况不属实，我是严格按照合同缴纳租金的，原告张某乙要求解除合同的理由是从每平方米150元涨至250元，原告张某乙的这一行为严重违背了诚实信用原则。原告张某乙擅自解除合同或终止租赁合同必将给我造成严重损失，因此要求人民法院作出公正的判决。

被告反诉称：2010年3月，我按照圣玛田服饰有限公司的要求对原告张某乙租赁的房屋进行了装修，投资大约八万元，当时双方达成口头协议，约定合同到期后每月租金变更为每平方米150元，租期再延长3年，今年5月份我向原告张某乙缴纳房租并要求续交租赁合同时，原告张某乙却要求房屋租金从每月每平方米150元涨到250元，我仍坚持原来的口头协议每月每平方米150元，所以一直未交缴纳6、7、8三个月的租金，故要求原告张某乙继续履行租赁合同并与我续签3年的房屋租赁合同。

原告对被告的反诉答辩称：反诉理由不能成立，反诉理由无事实依据及法律依据，反诉内容不属实，没有证据支持。反诉租赁期限还有一年多不属实，没有证据支持。1、被告黄某与我签订的租赁合同终止期限为2011年8月31日，现被告黄某提交的反诉状时间为2011年8月20日距离终止合同仅剩11天；2、被告黄某与我之间没有口头协议，对被告黄某要求每月150元的租金没有依据，导致该合同无法履行的是被告黄某，双方签订的租赁合同第7条、第5条，被告黄某没有按期缴纳租金，是导致该合同无法履行的主要原因，综上，请求驳回反诉人的反诉。

原告向本院提交的证据材料有:1、租赁合同、房产证一份2、解除租赁合同书一份，以此证明被告黄某存在违约行为，原告张某乙的诉讼请求是成立的

被告向本院提交的证据有：1、被告黄某给原告张某乙的信函一份，2、圣玛田报价单及装修费用清单，3、被告黄某与圣玛田公司签订的品牌专卖合同一份，4、被告黄某于2010年6月30日书写的申请一份，以此证明被告黄某没有违约，被告黄某的反诉是成立的。

经庭审质证，被告黄某对原告提交的房产证和租赁合同的真实性没有异议，但对解除租赁合同有异议，认为我从没见过解除合同通知书。原告张某乙对被告黄某提交的证据对信函有异议，从未见过，装修费用于本案无关，圣玛田专卖合同与我无关，被告黄某的申请我也从没见过。本院对原告张某乙提交的证据认为客观真实，一般按事实观点可以作为有效证据使用。对被告黄某提交的证据2、3项证据认为与本案事实没有关联，对1、4项证据因原告张某乙不予认可且被告黄某又未能提交其他证据相互印证，故对被告黄某提交的上诉证据不予确认。

经庭审及依据上述有效证据可以确认以下事实：

2009年5月25日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，该房屋位于新乡市东方文化商业步行街X号楼X层107店，作为被告黄某经营圣玛田品牌专卖店，该房屋面积为133.33米，该合同约定租赁期限为3年及至2008年9月1日至2011年8月31日止。被告向原告缴纳x元押金，房屋租金：2008年9月1日至2010年8月31日每月租金为每平方米100元，2010年9月1日至2011年8月31日每月租金为每平方米110元，2008年9月1日起至2010年8月31日每月租金为x元，2010年9月1日起至2011年8月31日，每月租金为x元。租金缴纳：租金第一年每月一付，第二年每两个月一付，第三年每三个月一付，每月一次，20日之前支付下一个月租金，首次支付时间为正式签订合同之日。如被告黄某未按期向原告张某乙支付租金拖欠日期累计达30日的，原告张某乙可以终止合同收回房屋，并没收押金。合同签订后，被告黄某按期缴纳了2011年5月份之前的租赁费，2011年6、7、8三个月租赁费按照合同约定应于2011年5月20日前缴纳但至今未缴纳至今为缴纳，2011年6月17日原告代理人给被告黄某以特快传递的形式向被告黄某发出解除合同的通知书，双方产生纠纷。

本院认为，原被告双方于2011年5月25日签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，该合同不违背国家的法律法规，是合法有效的。该合同对双方当事人均具有法律约束力。被告黄某未能按合同约定的期限缴纳房屋租赁费，属于违约行为应当按照合同的约定承担违约责任，所缴押金x元原告可以不予退还。该合同的到期日期为2011年8月30日现该合同已自然终止，被告黄某应当按合同的约定向原告张某乙缴纳所欠三个月租赁费x元。被告黄某反诉称，要求与原告张某乙续签3年的租赁合同因被告黄某违约在先原告张某乙也不同意，且被告黄某也未能向本院提供原告张某乙同意与其续签租赁合同的有效证据，故本院对这一反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定判决如下

一、终上原告张某乙与被告黄某于2009年5月25日签订的房屋租赁合同

二、被告黄某于本判决生效后十日内，支付原告张某乙x元房屋租赁费

三、驳回被告黄某要求原告张某乙与其续签三年房屋租赁合同的反诉讼请求

诉讼费900元被告黄某承担，反诉费50元由被告黄某承担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉与新乡市中级人民法院。

审判长:李新伟

审判员：谢红梅

审判员;胡文兵

二0一一年九月十日

书记员：程文霞