原告陆某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人白敬喜，信阳市X区X法律服务所法律工作者。

被告徐某，男，X年X月X日出生，汉族。

第三人武某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人李仁彬，信阳市148法律服务所法律工作者。

原告诉某告及第三人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陆某及其委托代理人白敬喜、被告徐某、第三人武某的委托代理人李仁彬均到庭参加了诉某。本案现已审理终结。

原告诉某，2008年4月16日，信阳市X区人民法院以（2008）平民初字第X号民事判决书判决：原以被告为户名的两处房屋（房产证号分别为明港字第10—3—X号、10—3—X号，均坐落于明港镇）归她所有。2011年1月25日，信阳市房产管理局明港分局为她颁发了信平桥区字第（略）号房产证，该证注明该房为她一人独有，建筑面积为554.13。2010年5月1日被告未经她同意，擅自把属她所有的四间四层与连同被告所有的两间两层房屋以每年x元的租金，租期十年等条件与第三人签订了一份房屋租赁合同。

综上，被告未经她同意与第三人订立房屋租赁合同，侵犯了她的合法权益，故诉某法院，请求：一、依法确认被告与第三人所订立的房屋租赁合同无效。二、判令被告及第三人退还租金（从2010年5月1日始该房屋实际交付给她止，按每年四间四层x元计算）。

被告辩某，一、他与第三人订立的《房屋租赁合同》合法有效。订立合同时，该六间四层房屋均在他的名下，实际产权变某后的所有人也委托他代管，因此，他依法享有对房屋使用的处置权。同时订协议前他也向原告通报了，现第三人投入巨资租用此房屋在明港开办“至尊KTV”，也履行了给付10年租金80万元的义务。总之，他与第三人订立的租房协议无法定无效情形，并且已超过一年的法定撤销时限。二、原告的三间四层房屋的租金40万元不足于抵销应向外支出48.21万元，依法无权向他及第三人主张房租收入。2008年他与原告协议离婚时，约定四间四层房屋归原告及婚生子女徐某、徐某三人共有，即便按2009年10月7日原告与徐某签订的《协议证明》约定，原告最多只能拥有三间四层房屋的产权，即房租收入最多只有40万元，现其主张四间四层房屋租金53.33万元显属错误；2004年5月为建该房，他在信用社贷款20多万元，2008年他与原告协议离婚时约定原告承担18万元借款本息，由于原告没有履行，他代原告履行了7年的利息17.69万元及本金7万元，合计24.69万元；按离婚协议约定应由原告抚养的婚生子女徐某、徐某，实际由他来抚养，婚生子女的抚养费共计23.52万元[（学费每人5万元/年+生活费每人1200元/月×12月）×4年]。二项费用合计48.21万元应由原告支付，应从原告应得的房租中扣除，超出其房租收入8.21万元。

综上，他凭产权证载明的产权所有人及代管人身份与本案第三人订立《房屋租赁合同》已履行，且不违反法律；原告的三间四层房租收入40万元不足以抵付原告应尽的义务48.21万元。因此，原告的诉某既无事实根据，又无法律依据，纯属恶意缠讼，应驳回原告的全部诉某。

第三人述某，一、他与被告订立的《房屋租赁合同》合法有效，并按约定履行完毕。2010年1月6日他审查了被告名下的位于明港镇X路六间四层房屋产权手续后，与被告达成口头协议，约定，先付定金5万元开始装修，完成装修后签订承租10年的租房合同并依约付清10年房租80万元。即便原属被告名下的明港字第10—3—X号房产于2011年1月25日过户给原告，依照《合同法》第229条规定，2010年5月1日他与被告订立的租房协议依法有效。

综上，原告所诉某诉某主体错误，缺少事实依据，于法于理无据，应判决驳回原告的诉某请求或变某诉某主体。

经审理查明，原、被告原系夫妻关系，2006年6月9日双方以夫妻感情破裂为由协议离婚，在离婚协议中双方就子女抚养，财产分割等事项达成的协议为：婚生子女徐某、徐某归原告抚养，徐某归被告抚养，双方互不负担抚养费；登记在被告名下的位于信阳市X镇X路的四间四层楼房归原告所有（房产证分别为：明港字第X-X-X号，X-X-X号）；债务共28万元，原告负担18万元，被告负担10万元。后因被告没有按约定把原告所有的房屋产权变某在原告名下，原告以夫妻财产约定纠纷为由诉某本院，本院于2008年4月16日作出（2008）平民初字第X号民事判决书，判决：原以徐某为户名的二处房屋（房权证号分别为明港字第X-X-X号、第X-X-X号，均座落于信阳市X镇）自判决生效之日起归原告陆某所有。判决书发生法律效力后，经原告申请执行，2011年1月26日信阳市房产管理中心明港分局把登记在被告名下的明港字第X-X-X号房屋产权变某登记在原告名下，变某后的房屋产权证号为信房权证平桥区字第（略）号。登记在被告名下的明港字第X-X-X号房屋因办理了抵押登记手续，未能变某登记在原告名下。另查明，原、被告在夫妻关系存续期间在明港镇X路共建六间四层临路门面房，每两间四层办一个房产证，共计办了三个房产证即明港字第X-X-X号、第X-X-X号、第X-X-X号，该房产权均登记在被告名下。原、被告2006年6月9日协议离婚，双方就夫妻共同财产协议约定，登记在被告名下的明港字第X-X-X、第X-X-X号房屋所有权归原告所有；第X-X-X号房屋所有权归被告所有，被告把其所有的房屋于2008年2月变某在其现在妻子赵玲的名下。2010年5月1日被告把上述某间四层房屋出租给第三人从事经营活动，年租金x元，租期10年，订立合同当日第三人一次性付给被告10年租金x元。

庭审中，被告为证明其辩某理由，提供了一份原告与其子徐某订立的协议和明港信用社X年6月27日贷款本金利息收回凭证，协议内容为陆某自愿与徐某共有位于建设路法院判决的四间四层房屋的其中贷款的两间房产与徐某共有，剩余两间无贷款的房产归陆某所有，……共有两间房屋产权号917，归陆某所有两间房屋产权号X号。贷款本金利息收回凭证载明的内容为：原贷日期2008年3月24日，到期日2009年3月24日，贷款金额x元，利息7850.70元，归还本金0元，合计7850.70元。

对于被告的辩某，原告称被告就房屋的出租仅给她打过电话，具体租赁合同的细节被告没有给她说，她也不知道，她没有同意被告把房租给第三人。现原告以被告未经她同意把属于她所有的房屋租给第三人侵犯了其合法权益为由诉某法院，要求确认该租房合同无效。

本院认为，公民的合法财产受法律保护，依法成立的合同应受法律保护。本案争执焦点是被告在人民法院作出生效判决确认登记在其名下的房屋所有权归原告所有之后，并在房屋所有权转移变某登记之前，其是否继续享有对房屋的处分权。根据《物权法》第二十八“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变某、转让或者消灭的自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及第三十一条“依照本法第二十八至第三十条规定享有不动产物权的；处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，被告对登记在其名下的明港字第X-X-X号、明港字第X-X-X号仍享有不动产物权。第三人在2010年5月1日与被告订立租赁合同时，由于所租赁的房屋均登记在被告名下，对于第三人而言其有理由相信被告有处分权，同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变某的，不影响租赁合同效力，所以被告与第三人在2010年5月1日所订立房屋租赁合同系有效合同，即原告请求判决确认被告与第三人所订立的房屋租赁合同无效的请求不成立，但原告享有该房屋租金的收益权，对于该租金由于第三人一次性付给了被告，原告应得的租金由被告退给原告，租金数额以原告诉某每年x元计10年合计x元。

对于被告辩某中关于原告所负债务及婚生子女的抚养费问题属另一法律关系，相关当事人可另行主张权利。根据《中华人民共和国民事诉某法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：

一、驳回原告要求确认被告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效的诉某请求。

二、被告付给原告租金x元。

本案受理费1130元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某河南省信阳市中级人民法院。

审判长杨云中

审判员周志武

审判员李玉华

二○一一年十月六日

书记员鲍阳