重庆市X区人民法院

民事判决书

（2011）中区民初字第x号

原告重庆某某物业管理有限公司，住所地：重庆市X区X路一号（中华广场）X楼CX号房屋。

法定代表人邓某，该公司总经理。

被告张某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-6。

委托代理人李某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-2。

原告重庆某某物业管理有限公司（以下简称某某物管公司）与被告张某乙物业服务合同纠纷一案，经本院受理后，依法由审判员巫松独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员任科担任法庭记录。庭审时原告某某物管公司的法定代表人邓某、被告张某乙的委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物管公司诉称，张某乙在2009年5月至2011年7月期间为重庆市X路负三层X号房屋业主，其占该房屋的份额为0.855%。按国务院令【2003】第X号《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、渝价【2002】X号《重庆物价局关于渝中区中华广场物业管理服务收费标准的通知》及《重庆市物业服务合同》，商业用房6元/月.平方米，该房屋面积为2638.73平方米，2009年5月至2011年7月期间该业主应缴纳物管费为2638.73平方米X6元/月.平方米X27个月X0.855%=3654.9元。

现诉求法院：判令张某乙支付2009年5月至2011年7月的物管费3654.9元。

被告张某乙辩称，张某乙对自己享有的所有权份额无异议，对物管费计算方式及金额不清楚。本案所涉及的物业没有成立业主委员会。张某乙作为业主并未享有产权人的权利，也不应承担交费义务。

经审理查明，重庆市X区X路X号负三层X号总面积为2638.73平方米，张某乙按份共有该层X号的产权份额为0.855%，房屋用途为非住宅。2009年4月28日，甲方重庆市X区中华广场业主委员会与乙方某某物管公司签订重庆市物业服务合同，由某某物管公司对重庆市X区X路X号进行物业服务。该合同载明：“第一条物业基本情况物业名称：中华广场，物业类型：商住混合楼，座落位置：重庆市X区X路一、三、五号。第六条本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取（按建筑面积计算），其收取的标准（参照渝价【2001】X号、渝价【2002】X号文件）如下：…（5）商业用房物业管理服务费：6.00元/平方米.月。第八条业主应于每月5日起交纳物业服务费或物业服务资金。…业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定。物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。第十八条本合同期限为叁年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止。”合同签订后，张某乙一直未交纳物管费。

2010年3月8日，某某物管公司在重庆晨报刊登催缴物管费公告，2011年6月16日，某某物管公司向中华广场负三层业主及使用人发出通知催收物管费，但张某乙一直未交纳2009年5月至2011年7月期间的物管费。

另查明，2005年8月，重庆市X区房地产管理局向中华广场业主发布通告，认可已收悉该大厦于2005年6月19日选举产生的业主委员会备案资料。

再查明，重庆市X区X路X、3、X号中华广场原系重庆科华电子技术公司开发，2005年5月20日，甲方重庆科华电子技术公司与乙方重庆盛联企业管理服务有限公司签订租赁合同，该合同约定将中华广场负三楼X平方米商业用房租给重庆盛联企业管理服务有限公司使用，合同有效期从2005年5月20日起至2015年5月19日。

上述事实,有物业服务合同、租赁合同、催缴物管费公告、（2008）中区民初字第X号民事判决书、重庆市物价局文件、重庆市X区房地产管理局通告等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。

本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。据此，交纳物管费首先是业主应当履行的义务，若业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物管费，则从其约定。本案中，重庆科华电子技术公司与重庆盛联企业管理服务有限公司所签订的租赁合同并未约定由物业使用人重庆盛联企业管理服务有限公司交纳物管费，现张某乙作为业主，应当履行交纳物管费的义务，某某物管公司关于物管费金额的计算，符合重庆市物价局相关文件的规定及物业服务合同的约定，对某某物管公司要求张某乙支付2009年5月至2011年7月的物管费3654.9元的诉讼请求，本院予以支持。张某乙关于未成立业主委员会的辩称，与查明的事实不符，本院不予采信。

综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：

张某乙于本判决生效后立即向重庆某某物业管理有限公司支付2009年5月至2011年7月的物管费3654.9元。

本案受理费减半收取二十五元，由被告张某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

审判员巫松

二○一一年十月二十六日

书记员任科