原告丹凤县水务局。

法定代表人张某乙，该局局长。

委托代理人林斌，陕西秦南律师事务所律师。

被告吕某，男，生于X年X月X日，汉族，住（略），农民。

委托代理人杨某，男，生于X年X月X日，汉族，住（略），居民。

第三人杨某，男，生于X年X月X日，汉族，住（略），居民。

原告丹凤县水务局与被告吕某、第三人杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林斌及被告的委托代理人、第三人杨某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告丹凤县水务局诉称，2006年7月5日，原告与被告吕某签定房屋租赁合同，将其所有的位于本单位临街门面房由东向西第七间房屋出租给被告吕某，月租金550元，从2006年3月21日起至2011年3月21日止，合同签订之日一次性交清租金。合同约定租期届满后承租人应交回房屋，若逾期腾交房屋每日租金为100元，并承担违约金5000元。后被告吕某未经原告同意将房屋转租给第三人杨某。2011年4月8日，原告向第三人杨某发出书面通某，要求各承租户租赁期届满后返还房屋，并不再对外出租。同年7月15日，召集以第三人在内的各承租户开会，协商到期收房事宜未果，同月29日再次通某腾房，仍无结果。现起诉人民法院请求：一、限期腾交房屋；二、支付逾期交房每日租金100元至交房之日的房租，承担违约金5000元。

被告吕某未提出书面答辩。

被告代理人及第三人杨某述称：被告吕某与原告签定房屋租赁合同，后吕某将其所租房屋转租给第三人杨某。租赁期限届满属实，但被告及第三人应享有优先租赁权，原告没有履行告知义务不能终止合同。而且原告未经政府部门批准，擅自将国有房产出租，该合同属无效合同，原告要求支付违约金，及逾期交房每日100元租金应予驳回。同时应赔偿积压商品的损失和装修房屋的费用。

经审理查明：原告丹凤县水务局于2006年7月5日与被告吕某签订房屋租赁合同，将其所有的位于丹凤县X街X街门面房从东向西第七间房屋，以月租金550元的标准出租给被告吕某使用，租赁期限从2006年3月21日起至2011年3月21日止，租金一次性交清。合同约定，合同期满后，承租人应返还房屋，迟延返还房屋的，承租人每日交付租金为100元，并承担违约金5000元。合同签订后，房屋即交付被告使用，被告亦一次性付清了全部房租。2006年9月11日被告吕某未经原告丹凤县水务局同意将其所租房屋转租给第三人杨某，并书写租赁协议书：约定租赁期限为2006年9月11日至2011年3月21日，租金x元一次性交清。2011年4月8日原告向第三人杨某发出书面通某，告知合同期满后，门面房要收回自用，不再出租。同年7月15日原告丹凤县水务局召集第三人杨某在内的各承租户开会，协商租赁期限届满后门面房收回事宜未果。合同期满后，原告又多次通某被告及第三人腾房，但第三人杨某一直未腾交房屋，仍继续使用该房至今。

上述事实有房屋租赁合同、通某、收回通某、送达回执、房屋租赁协议等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为，原、被告之间签定的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行。被告吕某将所租房屋转租给第三人杨某，丹凤县水务局事后已经知道被告与第三人转租房屋之事宜，但未在六个月内提出异议，故应视为原告对被告吕某与第三人杨某之间的转租协议是认可的。被告与第三人作为承租人与次承租人应按照合同约定在租赁期限届满后向原告返还租赁物即承租的房屋，但在合同期满后被告及第三人并未按约定履行按时腾房并向原告返还租赁物的义务，仍占用该房屋至今，属违约行为，故原告现要求被告与第三人腾交房屋，支付住房使用费，承担违约金，理由正当，应予支持。第三人杨某作为租赁房屋的实际占有和使用人，应履行实际交付义务。对于逾期腾房租金及违约金标准，因原、被告双方在合同中已有约定，应当依照双方当事人的约定确定，即从2011年3月22日起至执行之日止按每日100元的标准向原告交纳逾期腾房租金，并向原告支付违约金5000元。对于被告委托代理人及第三人辩解的其享有优先租赁权，原告没有履行告知义务等观点，不能成为其不履行合同义务的理由，其辩解观点无任何法律依据，本院不予采纳。同时其辩解的原告未经政府部门批准擅自将国有房产出租，属无效合同的理由亦无法律依据，该观点不能成立。为保护合同相对人的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

一、限判决生效后十五日内由第三人杨某向原告丹凤县水务局交付所承租的位于丹凤县X街丹凤县X街一楼门面房从东向西第七间房屋。

二、由被告吕某在判决生效后十五日内向原告丹凤县水务局按每日100元的标准支付从2011年3月22日起至向原告交付房屋之日止的逾期腾房租金，并承担违约金5000元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费及其它诉讼费用共计200元，由被告吕某及第三人杨某各承担100元。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。

审判长余四清

审判员杨某婷

人民陪审员周景富

二0一一年十月二十七日

书记员杜萍