上诉人（原审被告）李某某

被上诉人（原审原告）石某某

原审被告郑州市中原区第一建筑工程有限公司

上诉人李某某与被上诉人石某某、原审被告郑州市中原区第一建筑工程有限公司（以下简称中原区一建公司）房屋租赁纠纷一案，石某某于2008年7月9日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告李某某、中原区一建公司赔偿原告装改费x元；2、判令被告李某某、中原区一建公司赔偿原告各项损失x元；3、诉讼费用由被告承担。2008年11月5日，郑州市中原区人民法院作出（2008）中民一初字第X号民事判决，李某某不服，向本院提起上诉。本院审理后于2009年3月30日作出（2009）郑民二终字第X号民事裁定，将本案发回重审。郑州市中原区人民法院于2009年11月20日作出（2009）中民一初字第X号民事判决，李某某不服，于2009年12月23日向本院提起上诉。本院于2010年2月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院查明，2002年，被告李某某与被告中原区一建公司订立口头租赁协议，由被告李某某承租被告中原区一建公司所有的位于郑州市中原区X路X公路交叉口中国人民解放军干部修养所南50米的院落一处，由被告李某某用来办学，双方约定了租金数额及缴纳方式，但未明确约定租赁期限。因被告李某某办学经济效益不好，向被告中原区一建公司提出将承租的房屋转租他人，李某某于2007年1月20日给被告中原区一建公司出具保证书一份：保证其在使用期间不管转租给任何单位和个人，所有的债权债务或由租赁出现的任何纠纷与被告中原区一建公司无关，均由被告李某某承担一切法律责任。2007年4月，原告石某某与被告李某某协商承租房屋，被告李某某委托亲戚李某梅预收原告押金1000元。2007年5月1日，原告石某某和被告李某某签订房屋租赁协议一份，协议约定：被告李某某的位于中原区一建公司右侧院内西边南一楼八间房屋，自愿出租给原告石某某，自2007年5月1日起，租期为四年，租金每月900元，先交费后使用，每三个月租金连同水电费一齐交纳；原告必须按时交纳租金、水电费，不得拖欠；被告李某某在四年内不得收回原告的房屋使用权，如果因一方责任，不履行协议义务，给另一方造成损失的，由违约方负责赔偿另一方损失。2007年6月25日，原告与被告李某某双方又签订补充协议一份，协议约定：被告李某某所租给原告的房屋因原告无法正常使用，被告李某某允许原告对房和设施进行装修和简单改造；原告装修后，被告李某某保证正常生产、使用，如因被告李某某不能使合同正常履行，被告李某某应承担原告所花费装修费用和改造费用，并赔偿给原告造成的其他损失；原告、被告李某某依该房屋装修和简单改造情况，根据原告投入预算，双方认可费用为5万元；如被告李某某无法保证原告使用该房屋，原告要搬迁新址，被告李某某应承担原告装修和改造花（费）20%作为搬迁费。合同签订后，原告依照合同约定及时交纳房租和各项费用。在租赁的房屋内原告开办了郑州市御方食品有限公司，该公司为原告石某某个人独资公司。2007年9月15日，被告中原区一建公司出具证明一份：证明郑州市御方食品有限公司所用厂房产权归中原区一建公司所有，中原区一建公司同意郑州中华职业专修学院就业中心培训部将承租的院落转租郑州市御方食品有限公司。在原告租赁期间，原告石某某与被告李某某又签订口头协议，另外租赁被告李某某院落门口房屋两间，楼上房屋一间，租赁费另外交纳，原告向被告李某某将房屋租金交至2008年7月30日。被告李某某收到原告石某某的租金后，并没有向被告中原区一建公司交纳，经被告中原区一建公司催要，李某某于2008年3月16日给被告中原区一建公司出具保证书一份，保证在4月30日前付清2007年度和2008年上半年的租金，否则自愿承担违约责任。2008年5月5日，原告石某某将房租向被告李某某交纳至2008年7月30日，但李某某仍然不向被告中原区一建公司交纳，被告中原区一建公司向被告李某某提出解除租赁协议。2008年5月13日，原告石某某承租的房屋被断电，原告开办的食品厂无法生产，2008年7月9日，原告石某某的食品厂被迫搬迁新址，被告中原区一建公司将租赁给李某某的院落全部收回。因被告李某某的违约行为给原告石某某造成经济损失，双方对赔偿事宜协商未果，原告石某某于2008年7月9日诉至法院，要求解决。2008年11月5日，原审法院作出（2008）中民一初字第X号民事判决，判决：一、被告李某某于判决书生效后十日内赔偿原告石某某出租房屋装修、改造费x元，搬迁费x元，共计x元；二、被告李某某于判决书生效后十日内退还原告石某某出租房屋押金和租金4320元；三、驳回原告石某某其他和过高部分的诉讼请求。被告李某某不服，提起上诉。2009年3月30日，郑州市中级人民法院作出（2009）郑民二终字第X号民事裁定书，裁定：一、撤销郑州市中原区人民法院（2008）中民一初字第X号民事判决书；二、发回郑州市中原区人民法院重审。本案诉讼中，除对原告与被告李某某约定的搬迁费x元外，对于原告要求被告赔偿的其他损失x元，被告不予认可，原告亦未提供相应的证据予以证实。

原审法院认为，被告中原区一建公司与被告李某某订立的口头租赁协议合法有效，应受法律保护，双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务；被告李某某负有按期向中原区一建公司交纳租金的义务。在协议履行过程中，被告李某某亦向中原区一建公司出具了保证书，保证转租后一切责任自负，李某某将租赁的房屋转租给他人，被告中原区一建公司出具产权证明，证明其对李某某将房屋转租原告开办郑州市御方食品有限公司的行为予以认可，故转租协议是合法有效的，依法也应予以保护。但被告李某某在收到原告石某某的租金后，却不向房屋所有人中原区一建公司交纳，是严重的违约行为，经被告中原区一建公司催缴后，被告李某某出具书面保证后仍不交纳，承租人逾期不交租金的，作为房屋所有权人采取措施保护自身合法权益，并无不当；由此造成原告搬迁，被告李某某在本案纠纷中负有严重过错，故应按照原告与李某某之间的协议承担违约责任，赔偿原告与李某某共同认可的装修费用和改造费用x元、并承担原告装修费和改造费20%的搬迁费x元；被告中原区一建公司在此纠纷中，无过错，不应承担赔偿责任。对于原告的其他损失，二被告不予认可，原告亦未提供相应的证据予以证实，不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告李某某于判决书生效后十日内赔偿原告石某某出租房屋装修、改造费x元，搬迁费x元，共计x元；二、驳回原告石某某要求被告中原区一建公司承担赔偿责任的诉讼请求；三、驳回原告石某某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2028元，原告石某某负担600元，被告李某某负担1428元。

宣判后，李某某不服，上诉称：1、截止本案一审庭审时，中原区一建公司从未与上诉人解除租赁协议，租赁期间没有断租赁场所的水电，中原区一建公司也没有要求被上诉人石某某离开租赁场地。2、庭审中被上诉人石某某提供的证人没有出庭，没有证据证明当时租赁场所的电被停。原审认定事实错误，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人石某某的诉讼请求。

被上诉人石某某辩称：上诉人李某某没有把租赁费交给中原区一建公司，原审判决李某某承担责任符合法律规定。原审中被上诉人提供了录音证据和证人证言，证据充分，应予认定。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。

原审被告中原区一建公司述称：上诉人与被上诉人的诉讼与中原区一建公司无关，原审判决中原区一建公司不承担责任正确。

根据本案一、二审期间当事人的陈述、举证、诉辩意见，本院所确认的案件事实与一审查明的事实相一致。

本院认为，上诉人李某某将租赁房屋转租给被上诉人石某某，原审被告中原区一建公司出具产权证明认可李某某的转租行为，上诉人李某某与被上诉人石某某之间的转租协议以及补充协议为有效协议，当事人应当遵照执行。被上诉人石某某就其主张提供的其无法使用房屋被迫搬迁等相关证据，互相关联印证，上诉人李某某虽提出异议，但其未有相反证据反驳，故本院对该证据予以采信。上诉人李某某未向中原区一建公司交纳租金，经中原区一建公司催要后，李某某出具书面保证后仍不交纳，致使石某某承租的房屋被断电，石某某无法使用房屋而搬迁，上诉人李某某负有过错，原审判决李某某按照协议约定承担违约责任，赔偿被上诉人石某某的装修费用和改造费用x元、搬迁费x元并无不当。上诉人李某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1428元，由上诉人李某某负担。

本判决为终审判决。

审判长王献斌

审判员周金

审判员马增军

二0一0年五月二十日

代理书记员刘林青