上诉人（原审被告）牛某丙，女。

委托代理人牛某丁，男。

上诉人（原审被告）李某戊，女。

委托代理人苏某某。

上诉人（原审第三人）袁某己，女。

委托代理人袁某庚。

被上诉人（原审原告）毕某，女。

委托代理人李某辛。

上诉人牛某丙、李某戊及上诉人袁某己因与被上诉人毕某租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市X区人民法院（2010）龙民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人牛某丙及委托代理人牛某丁，上诉人李某戊及委托代理人苏某某，上诉人袁某己及委托代理人袁某庚，被上诉人毕某及委托代理人李某辛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2009年2月份，毕某与安阳县马投涧供销合作社经协商，该社将其营业大楼东6间，门市6间（实际为营业厅）承包给毕某，承包期20年，后双方于2009年3月18日签订书面承包经营合同一份。2009年3月13日，毕某与牛某丙、李某戊达成口头协议，约定由牛某丙、李某戊合伙租用该营业厅西部约20平方米的经营场地，租赁期限为2009年3月13日至2010年3月13日，牛某丙、李某戊向毕某缴纳了一年租金4000元。2009年7月25日，牛某丙、李某戊未经毕某许可，将该场地转租给袁某己，转租费8000元。2010年3月初，毕某发现该经营场地已转租，遂与牛某丙、李某戊、袁某己等发生纠纷，经安阳市X村委会对该纠纷几次调解均无果。随后，毕某诉至法院，要求牛某丙、李某戊、袁某己等腾清、返还安阳县X乡供销合作社营业楼经营场地、并赔偿损失等。2010年6月2日，经法院现场勘验，本案争议场地北半部南北长7.5米，东西长3米，南半部占西墙一砖，仅有一个衣服框架占用，该衣服架占地南北2.9米、东西0.54米；南墙有一门供出入，门口西墙由一挂帘隔成试衣间，南北长1.5米，东西长0.6米；门口东部有一裤架，南北长1.25米，东西长0.6米。上述场地现均由袁某己经营服装占用。2010年8月10日，法院作出（2010）龙民初字第X号民事判决，以毕某与牛某丙、李某戊达成的口头租赁协议依法应为不定期租赁合同，毕某未按法律规定协商解除或通知对方解除合同，双方合同至今并未解除，其在未主张解除合同的情况下，要求牛某丙、李某戊等腾清、返还安阳县马投涧供销合作社营业楼经营场地、并赔偿损失，不予支持为由，驳回毕某的诉讼请求。2010年9月8日，毕某通过邮局，以特快专递邮件的方式，向牛某丙、李某戊送达书面解除合同通知，要求其于2010年9月15日前腾清该场地。2010年9月10日，牛某丙、李某戊在邮局送达上述特快专递邮件时，拒绝签收。2010年9月15日，毕某在该场地张贴书面解除合同通知，要求牛某丙、李某戊于2010年9月25日前腾清该场地。随后，毕某又诉至法院，要求依法确认其与牛某丙、李某戊已解除2009年3月13日口头订立的安阳县马投涧供销合作社营业楼经营场地租赁合同，由牛某丙、李某戊赔偿毕某2010年3月14日至腾清场地之日止的经济损失（每日按16元计算），第三人袁某己自毕某和牛某丙、李某戊解除合同生效之日起腾清该经营场地，由牛某丙、李某戊、袁某己承担本案的诉讼费用。

原审法院认为，根据我国《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”原告合法取得安阳县马投涧供销合作社营业厅使用权后，其与二被告就该营业厅西部约20平方米的经营场地，达成口头租赁协议，双方虽约定租赁期限为1年，二被告并向原告缴纳了一年租金4000元，但按照上述法律规定，该口头租赁协议应视为不定期租赁合同。二被告未经原告许可，擅自将该经营场地转租给第三人使用经营，有违上述法律规定，故该转租行为无效。双方于2010年3月份发生纠纷，原告起诉至法院被判决驳回诉讼请求，随后原告已于2010年9月10日通过邮局以特快专递邮件的方式，要求解除与二被告的租赁合同，并要求其于2010年9月15日前腾清该场地，故原告要求依法确认其与二被告已解除2009年3月13日口头订立的安阳县马投涧供销合作营业楼经营场地租赁合同的诉讼请求，予以支持。关于原告主张二被告赔偿其2010年3月14日至腾清场地之日止的经济损失（每日按16元计算），鉴于双方原约定的场地年租金为4000元，二被告将该场地擅自转租给第三人后，第三人占用场地至今，原告就该场地的经济损失自2010年3月14日起产生的事实，故自2010年3月14日起至腾清场地之日止，其日经济损失应按4000元÷365天/年=10.96元计算。关于原告主张第三人自原、被告解除合同生效之日起腾清原告的经营场地，鉴于二被告与第三人的转租行为无效，该场营场地由第三人占用经营服装至今的事实，故应由第三人腾清即可。二被告辩称，其转租给第三人前经原告许可，不应承担责任，鉴于其未提供证据，应由其承担不利的法律后果，故对其辩解理由，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、确认原告毕某与被告牛某丙、李某戊于2009年3月13日口头订立的安阳县马投涧供销合作社营业楼经营场地（营业厅西部）租赁合同解除；二、第三人袁某己于本判决生效后七日内将其占用的安阳县X区合作社营业楼经营场地（营业厅西部）腾清；三、被告牛某丙、李某戊赔偿原告毕某自2010年3月14日起至腾清营业厅西部场地之日止的经济损失（每日按10.96元计算）；四、驳回原告毕某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二百十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告毕某负担20元，被告牛某丙、李某戊共同负担80元。

宣判后，牛某丙、李某戊上诉称，上诉人与被上诉人于2003年3月13日达成口头租赁协议，约定由上诉人租用马投涧供销社营业厅西部的经营场地，2009年7月25日上诉人与第三人口头约定，将该经营场地转租给第三人，当时被上诉人在场并未提出异议，也未反对，应视为对承租人改变的默许。且从2009年7月25日至2010年3月初，被上诉人与第三人袁某己同在一个营业厅内经营，每天相见，而上诉人自转租后从未到过该营业厅，并且第三人每月都要将自己承租的卫生费、电费等费用亲自缴于被上诉人。第三人承租后曾主动向被上诉人交纳房租，被上诉人不予接受。现上诉人已与被上诉人解除了租赁关系，该纠纷与二上诉人没有任何关系，上诉人也不应承担任何责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉求。

袁某己上诉称，1、原审认定事实错误。上诉人与牛某丙、李某戊转租时，毕某是知情且同意的，上诉人每月按时交纳卫生费和电费均由毕某收取，上诉人向商场新增货架经毕某同意，并由毕某指定位置，上诉人承租后曾主动向毕某交纳租金，并非上诉人不交纳。原审认定转租行为无效无事实和法律依据。2、原审认定毕某以特快专递的方式通知牛某丙、李某戊解除合同无事实依据。该邮件牛某丙、李某戊并未收到，也不能确认邮件内容，且2010年9月15日毕某根本未在商场张贴书面解除合同的通知，上诉人也根本不知情，也未见过。毕某与牛某丙、李某戊之间的租赁合同不应解除，上诉人与牛某丙、李某戊的租赁合同合法有效。请求二审法院依法撤销原审判决，并予以改判。

毕某答辩称，1、原审判决双方解除合同正确。我与牛某丙、李某戊之间的租赁合同是口头约定的，依照法律为不定期租赁合同，出租人享有随时解除权，合同自通知到达对方解除。现我已履行了通知义务，并留给了对方腾清场地的必要时间。2、我与第三人袁某己之间没有合同关系，其通过转租占有场地，现租赁合同已解除，袁某己不再享有占有场地的基础依据，因此原审法院判决其腾清场地是符合法律规定的。3、牛某丙、李某戊擅自转租，致使我至今无法收回场地，因此在场地腾清前的所有经济损失都应赔偿。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。

本院认为，毕某将其承包的安阳县马投涧供销合作社营业大厅部分经营场地租赁给牛某丙、李某戊，并口头约定租赁期限及租金，后来，牛某丙、李某戊未经毕某许可，将该经营场地转租给袁某己，引起本案纠纷。现牛某丙、李某戊主张在其将经营场地转租给袁某己时，毕某参与了转租过程，且并未提出异议，应视为对转租的默许，本案纠纷与我们没有关系，我们也不应承担任何责任。因牛某丙、李某戊原审及二审均未提供有力的证据证明其转租行为经毕某许可，且毕某玲也不予认可，原审法院根据相关法律规定确认毕某与牛某丙、李某戊之间的租赁合同解除，并判决牛某丙、李某戊赔偿毕某相应的经济损失并无不当。关于袁某己主张原审认定事实错误，牛某丙、李某戊将经营场地转租袁某己是经过毕某同意，为证明自己的主张，袁某己在二审中申请证人袁某己刚出庭，以证明转租是经过毕某同意这一事实，因证人袁某己刚称其与袁某己是合伙关系，其与袁某己是本家，与本案有利害关系，袁某己在原审及二审中均未提供其他有力的证据证明自己的主张，且毕某亦不予认可，故袁某己的该项主张，证据不足，理由不能成立。关于袁某己主张毕某没有通知牛某丙、李某戊解除租赁合同，原租赁合同不应解除，转租合同合法有效的问题。因原审已查明毕某于2010年9月10日通过邮局以特快专递邮件的方式，要求与牛某丙、李某戊解除租赁合同，并要求其于2010年9月15日前腾清该场地，且因毕某与牛某丙、李某戊的租赁合同为不定期，出租人有随时要求解除合同的权利，又因牛某丙、李某戊与袁某己之间的转租行为未经毕某同意，故原审确认毕某与牛某丙、李某戊的租赁合同解除，并判决袁某己腾清转租场地并无不当。袁某己的该项主张理由亦不能成立。上诉人的上诉主张证据不足，理由均不能成立，上诉请求本院均不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人牛某丙、李某戊负担100元，上诉人袁某己负担100元。

本判决为终审判决。

审判长魏文杰

代理审判员张磊

代理审判员魏文联

二○一一年七月六日

书记员于月月

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