原告上海X物业管理有限公司，住所地上海市x区x镇x路x新村x号楼x室。
法定代表人朱X，总经理。
委托代理人陈X，上海美达律师事务所律师。
委托代理人张真，上海美达律师事务所律师。
被告林X（x），男，X年X月X日生，加拿大国籍，送达地址上海市X区X路X号。
委托代理人林X，男，身份情况不详。
委托代理人乐X，男，X年X月X日生，汉族，住浙江省X市X区X路X号X号楼X室。
原告上海X物业管理有限公司为与被告林X（x）物业服务合同纠纷一案，于2009年8月6日向本院起诉，本院于当月19日立案受理后，适用简易程序，由审判员汪俭蓉独任审判，后转为普通程序，依法组成合议庭，2009年10月23日被告提出管辖权异议，本院于2009年11月11日依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议；被告不服上诉，二审裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2010年3月17日公开开庭进行了审理。原告上海X物业管理有限公司的委托代理人张真到庭参加诉讼。被告林X（x）经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海X物业管理有限公司诉称，被告系上海市X路X号X花苑X室房屋（以下简称系争房屋）的业主；原告系该物业的物业管理服务企业。根据原告与上海市徐汇区X花苑业主委员会间物业管理服务合同的约定，系争房屋为非居住用房，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币5.50元。自2006年7月起，被告未按约支付物业管理费；期间，被告曾支付上海市X路X号X花苑X室房屋2006年7月至2007年12月间、系争房屋2007年1月至12月间的物业管理费计人民币30,000元，系争房屋2006年7月至12月间部分物业管理费计人民币6,930元；现原告要求1、被告支付拖欠2006年7月至2009年7月间的物业管理费（扣除被告已支付人民币6,930元）计人民币65,735.78元，并按中国人民银行同期活期存款年利率0.81％支付利息计人民币934.99元；2、诉讼费由被告负担。
被告林X（x）辩称，x的中文名字为林X，林X不同意原告的诉讼请求。理由为：1、关于本案当事人，根据《物业管理条例》第42条“业主和物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主只负连带交纳责任”之规定，系争房屋使用人为北京X仪器有限公司上海分公司，在物业使用人没有对原告的诉讼请求提出异议前，无法确定业主的连带责任；2、关于物业服务合同，被告出示的议案意见书是2006年6月15日X花苑第一次业主大会的票决载体，对收费标准没有标明政府基准收费标准，如标明政府基准收费标准、原告无物业管理资质，业主不会同意通过该议案意见书，原告举证的物业服务合同是2006年12月14日签订，未经业主大会投票和决定，合同不能成立也不具法律约束力；3、原告收费不具合法性，物业服务合同约定的居住房屋收费标准，未经徐汇区物价局重新审核、核准和备案；4、收费标准违反政府指导价，每月每平方米建筑面积1.90元的收费标准违反《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，超过三级服务最高标准每月每平方米建筑面积0.74元的标准，每月每平方米建筑面积5.50元非居住房屋收费标准未执行政府指导价，原告提供的物业服务标准低于行业规范；5、原告收物业服务费没有按规定的内容和方式进行明码标价；6、合同终止后，原告拒不履行退出、移交义务，无权收取终止后的物业费。
经审理查明，系争房屋的权利人为被告，该房屋的建筑面积为357.08平方米。
2006年6月20日原告与上海市徐汇区X花苑业主委员会签订上海X花苑物业管理委托协议书，约定，原告对X花苑实行物业管理，委托期限为二年，2006年7月1日至2008年6月30日，物业管理费定为，主楼按人民币每月每平方米1.90元，裙楼按人民币每月每平方米5.50元。2006年7月5日原告与上海市徐汇区X花苑业主委员会签订“关于撤消X花苑物业管理合同的协议”，内容为，在高建物业对X花苑处于基本无人管理的混乱情况下，为保障全体业主生命财产和各公用设施设备得到及时维护维修，受业主大会的委托，我们选择了上海X物业管理有限公司并与之签订了管理合同，后经X物业朱X同志告知，目前该公司的管理资质尚在办理中，据此双方认为原签订的物业服务合同不符合相关规定，为此，双方决定：撤消原签订的物业管理合同；考虑到X花苑广大业主的居住安全和生活稳定，业委会决定在还没聘请到新的物业公司的情况下，暂请X物业留驻，一切管理工作均由业委会成员牵头负责，X物业工作人员按业委会的指示进行具体工作，管理费的收费标准为公寓每月每平方米1.90元、商业用房每月每平方米5.50元，地下车库每月每个80元、地面车库每月每个300元；X物业表示同意和业委会的商讨结果，并保证在过渡期认真做好各项工作；业委会将另行考虑聘请符合资质要求的物业公司，如X物业在现阶段的服务工作做得令业主满意，同时也办好了相应资质，到时，再签订正式的管理服务合同。
2006年6月21日上海市徐汇区X花苑业主委员会出具第一次业主大会投票结果公示，…二、业主大会聘请X花苑物业管理公司，1、要求物业公司提供三级水平的管理服务，2、对住宅物业收取每平方米1.90元的物业管理费，3、对一二楼按商铺、办公室收取每平方米5.50元的物业管理费，4、建议聘请X物业管理有限公司为本大厦提供物业管理服务（有关物业管理公司资料，业主可向业主委员会查询），按业主大会议事规定需总票数的2/3同意（92X2/3＝61.3票），可作为业主大会决议，上述6项的同意票数已超过61.3票，故均作为业主大会决议，予以执行…。
2006年12月14日原告（乙方）与上海市徐汇区X花苑业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同，约定，甲方将X花苑委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；该合同第十六条同时约定，委托管理期限为2年，自2006年12月14日起至2008年12月13日止；该合同第二十条同时约定，1、管理服务费由乙方按建筑面积人民币每月每平方米1.90元收取，2、住宅区域的非居住用房屋管理服务费按建筑面积人民币每月每平方米5.50元收取。2007年1月10日被告支付2006年7月至12月间系争房屋部分物业管理费计6,930元（该凭证客户处注“恺宏”）。2008年1月28日原告出具收据给被告，“收到上海市X路X号X室西首2006年7月至2007年12月共18个月，X室东首2007年1月至12月共计12个月，业主林X（即被告）暂付物业费共30,000元（叁万元），待相关单位仲裁协商后，就确定的物业管理费，再进行多退少补”。
另查明，林X（即被告）于2009年9月21日向上海市徐汇区住房保障和房屋管理局实名举报“上海X物业管理有限公司在物业管理资质过期，原资质证书被注销，在未取得新的物业管理资质的情况下，从事物业管理，请依法查处。”2009年11月9日上海市住房保障和房屋管理局作出信访答复：X花苑业主大会于2006年6月21日决议通过聘请上海X物业管理有限公司提供服务，因上海X物业管理有限公司的物业管理资质过期未年检，X花苑业主大会于2006年7月5日与上海X物业管理有限公司签订关于撤消X花苑物业管理合同的协议，由X花苑业委会暂管小区，2006年12月14日X花苑业委会与上海X物业管理有限公司签订了新的物业管理服务合同，上海X物业管理有限公司于2006年12月12日取得物业服务企业三级暂定资质，于2007年12月27日取得三级资质。之后，林X（即被告）不服，申请复议；2009年11月26日上海市住房保障和房屋管理局出具驳回行政复议申请决定书，该决定书认定，上海X物业管理有限公司在2006年6月21日至2006年12月12日期间确无物业服务企业资质。
以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告出示的上海市房地产登记簿、物业管理服务合同、收条、第一次业主大会投票结果公示、关于撤消X花苑物业管理合同的协议、上海市徐汇区X街道肇清居民委员会出具的证明；被告庭前提供的上海X花苑物业管理委托协议书、上海市住房保障和房屋管理局出具的驳回行政复议申请决定书等书证佐证，本院予以确认。原告出示的付款请求书及邮寄凭证，因上述材料不是被告签收，故本院不予认定。原告出示的房屋修理任务单，报修人不是被告，故本院不予认定。被告庭前提供的房屋租赁合同，真实性无法确认，故本院不予认定。被告庭前提供的议案意见书，系复印件，业主不是本案被告，故本院不予认定。
本案在审理过程中，2009年10月23日被告提出原告出示的物业管理服务合同第三十五条约定和原告出示的收据均有仲裁约定，故提出管辖异议，要求驳回原告的起诉。2009年10月30日本院依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议；被告不服上诉，2010年上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）终字第X号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。
被告多次来信反映，被告是涉外当事人，根据《最高人民法院关于人民法院处理与涉外仲裁及外国仲裁事项有关问题的通知》“凡起诉到人民法院的涉外、涉港澳和涉台经济、海事海商纠纷案件，如果当事人在合同中订有仲裁条款或者事后达成仲裁协议，人民法院认为该仲裁条款或者仲裁协议无效、失效或者内容不明确无法执行的，在决定受理一方当事人起诉之前，必须报请本辖区所属高级人民法院进行审查；如果高级人民法院同意受理，应将其审查意见报最高人民法院。在最高人民法院未作答复前，可暂不予受理。”之规定，要求法院驳回原告的起诉。
被告的委托代理人乐X于2010年2月26日提出辞去委托代理。
本院认为，建筑物区分所有权人俗称业主，即依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人；或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人。区分所有权是基于在一个小区或一栋建筑物的构造、权利归属及使用上不可分离的共同关系而集合产生的成员权。成员权是参与订立规约、选举及解任管理者、请求召集会议、请求正当管理共同关系的事务、请求收取共用部分应得利益、请求停止违反共同利益行为等权利；包括承认业主公约等管理规约的约束力，执行区分所有权人管理团体会议决议等义务。
业主因各自对于物业服务的期待值不一，为协调彼此间共同利益，便利处理共同事务和交易，在制度设定上限制和约束业主的部分权利。将共同物业事务权利让渡于业主团体，赋予业主团体自治、保护业主团体自治运行秩序的权利；对违反义务的区分所有权人可以请求禁止其行为、禁止使用专有部分、拍卖区分所有权及排除区分所有关系等权利。区分所有权人要了解和信任业主团体的功能、作用，不能随意否认业主团体与物业服务企业所签订的物业服务合同对自己的约束力；要正确处理个别业主权利与业主群体利益的关系。个别业主应接受多数业主的要求，多数业主也要照顾个别业主的意见。开发商、业主和物业管理公司要共同努力，诚信为本，一诺千金，尊重历史和现实，实现共同利益最大化。创造一个舒适、优美的居住环境。
业主团体与物业管理人即物业公司签订了《物业服务合同》，全体业主包括物业使用人应当受业主团体决议的约束，物业公司提供与物业服务收费对应的服务质量，被告作为接受了原告服务的商铺业主，理应按照非居住用房物业管理费标准向原告支付相应的物业管理费，现系争房屋所在小区的居民委员会已证明原告在物业管理服务期限届满后，仍在系争小区进行事实物业管理，故原告可主张至2009年7月间的物业管理费。被告提出关于本案当事人之答辩意见，因原告未起诉要求系争房屋的实际使用人支付物业服务费，且系争房屋实际使用人不是本案必须共同进行诉讼的当事人，被告与案外人间租赁合同对原告没有约束力，故被告的上述答辩意见，本院不予采信；被告提出的其他答辩意见，虽提供了《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》、《徐汇区居住物业管理服务收费核准程序》、《居住物业管理服务收费核准告知单》、《关于物业管理服务收费管理权限有关问题的复函》、《徐汇区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》、上海市《办公楼物业管理服务规范》、《上海市物业管理行业规范》，但无相关书证予以佐证，故本院不予采信。关于被告提出被告是涉外当事人，受理起诉违反最高法院规定，未报请高级人民法院审查和最高人民法院答复前，应不予受理之意见，因本案讼争合同由原告与上海市徐汇区X花苑业主委员会签订，签约主体不是涉外当事人，原告出具的收据虽有仲裁协商的约定，但原告与被告未订立涉外经济纠纷之仲裁协议，故被告该意见，本院不予采信。现原告要求被告支付物业管理费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因原告在管理系争房屋所在小区期间存在2005年至2006年12月12日期间有一年无相应的物业资质证书，2008年12月底物业服务合同履行期届满，上海市徐汇区X花苑业主委员会未与原告续签物业服务合同，居委会虽证明原告仍在系争小区进行事实物业管理，但原告要求被告支付利息，缺乏依据，故本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告林X于本判决生效后十日内向原告上海X物业管理有限公司支付2006年7月至2009年7月间的物业管理费（扣除被告已支付人民币6,930元）计人民币65,735.78元；
二、驳回原告上海X物业管理有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院受理费人民币1,467元，由原告负担50元，被告负担1,417元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长汪俭蓉
审判员徐国增
代理审判员朱梅珍
书记员印旭晴
