上诉人（原审原告）周某甲（又名周X），女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。

委托代理人周某乙，益阳市粮食局退休干部，住（略），系上诉人之父。代理权限为特别授权。

被上诉人（原审被告）益阳市鸿业房地产开发有限公司。

住所地：益阳市X路X号。

法定代表人刘某，该公司总经理。

委托代理人田某某，该公司原法定代表人，代理权限为特别授权。

原审第三人张某，男，X年X月X日出生，汉族，中国农业银行益阳分行司机，住（略）。

上诉人周某甲与被上诉人益阳市鸿业房地产开发有限公司（以下简称鸿业公司）、原审第三人张某房屋买卖合同纠纷一案，湖南省益阳市X区人民法院于二０一０年十二月十五日作出（2009）益赫民一初字第X号民事判决，周某甲、鸿业公司不服，向本院提起上诉。鸿业公司未在本院指定的期限交纳二审诉讼费4450元，本院裁定鸿业公司按自动撤回上诉处理，在本案中列为被上诉人的诉讼地位。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年4月25日公开开庭进行了审理。上诉人周某甲的委托代理人周某乙、被上诉人鸿业公司的委托代理人田某某、原审第三人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2000年9月30日，原告以其女邓慧的名义向被告(2001年2月28日被告名称由“原湖南益阳鸿业贸易有限公司”更名为“益阳市鸿业房地产开发有限公司”)交付301住房集资款x元，2001年6月8日，被告与原告签订购房协议，协议约定被告将益阳市X路城建局旁面积154.84平方米的房屋以每平方米455元，总价款x.2元的价格卖给原告。2001年7月2日，被告向原告发出催款通知，告知原告301房应交款x.60元，己交款x元，减南边铝窗款191l元．催原告在2001年7月10日前交清余款757.60元及产权过户费2800元。2002年2月5日，被告向原告出具收款收据收取原告人民币4452.2元(含被告应退铝合金窗1911元)，原告实际交款2541.2元。后原告涉贪案发于2004年2月被判刑后一直在湖南省女子监狱服刑。2003年9月9日，被告将该房屋产权登记于公司名下。2005年5月23日，被告原法定代表人周某甲农与公司大股东刘某以免去案外人贺建明购401房欠款x元为条件，要求贺建明物色介绍人选．将301房以贺建明的名义转让给第三人张某，并签订房屋转让协议书，协议约定，房屋价格为x元，协议签订之日在2005年12月底前办好房产证给张某，否则按10％处违约金，2006年12月30日前办好则按50％处违约金，如仍不能办好，则转让方不能收到房款及受让方不能办到房产证的全部责任由被告承担。被告公司作为保证方在转让协议上加盖了合同专用章，原法定代表人周某甲农及委托代理人刘某在转让协议上签名。该协议同时表明，诉争301房已办理抵押贷款。2005年5月23日，被告法定代表人刘某在案外人贺建明的监证下向第三人张某出具收条，收取张某购房款x元，并在收条上注明，保证在2005年12月底将诉争房屋过户到张某名下，否则以10％的标准计算违约金，到2006年12月30日前承担50％违约金。2005年9月，第三人张某入住该房，但该房产权仍登记在被告公司名下，张某仍欠购房款x元尚未支付。2008年3月，原告得知诉争房屋己转卖第三人张某，曾向鸿业公司主张某利，并于2008年4月与第三人张某进行交涉，因交涉未果，原告于2008年8月25日诉至法院，要求被告返还房屋并赔偿损失。2009年4月7日，法院作出(2008)益赫民一初字第X号民事判决书，判决驳回周某甲的诉讼请求。2010年6月15日，原告以被告不履行房屋买卖协议为由，向法院提起诉讼，要求被告履行购房协议，并将本案诉争房屋交付给原告或赔偿违约金x元。

原审法院认为，2001年6月8日，原、被告签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。本案中，被告与原告签订购房协议后，原告已向被告全额交付了购房款及产权过户费共计x.2元，全面履行了合同义务。被告收取原告购房款后未告知原告，又将诉争房屋出卖给第三人张某，张某系善意、有偿取得该房屋，本案中张某不应承担民事责任。因本案诉争房屋已被第三人张某善意、有偿取得，虽该房屋未过户到张某名下，但张某已将房屋装修，且已居住多年，造成不能实现原、被告所签订购房协议的目的。故对原告要求被告履行购房协议，将诉争房屋交付给原告的诉讼请求，不予支持。被告未按合同约定将诉争房屋交付原告，构成违约，所收取的购房款应返还给原告，并依法应承担违约责任，赔偿原告损失。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、终止周某甲(周某甲兵)与鸿业公司的房屋买卖合同。二、鸿业公司返还周某甲(周某甲兵)购房款x.2元，赔偿周某甲x.2元，合计支付周某甲人民币x.4元，限判决生效后十日内付清。三、第三人张某在本案中不承担民事责任。四、驳回周某甲（周某甲兵）的其他诉讼请求。本案案件受理费4450元，由鸿业公司负担。

周某甲不服该判决，向本院提起上诉称：案外人贺建民与张某所签订的《房屋转让协议书》无效，一审认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判由鸿业公司交付讼争房屋并给周某甲办理好房屋所有权证。

鸿业公司答辩称：贺建民与张某之间的房屋转让协议中鸿业公司只是保证方，保证办理房产证，故鸿业公司与张某之间不存在房屋买卖合同关系。周某甲要求调换房屋，其交还本案讼争房屋钥匙的行为应视为是一种授权卖房行为，且张某的购房款已由贺建明收取，故周某甲应起诉贺建明而非鸿业公司。请求撤销原判，驳回周某甲对鸿业公司的起诉。

张某答辩称：张某出钱购房合法且已装修居住多年，鸿业公司应依约为张某办理房屋所有权证。

二审中，鸿业公司提交益阳市鸿业贸易有限公司与周某乙、王银辉之间的（门面转让）协议书及贺建民收（经）刘某手房款x元的收条各1份，用以证明周某乙委托贺建民转让本案讼争房屋且并收取转让房款。周某甲质证认为门面协议书及收条与本案无关，不存在周某乙委托贺建民卖房的事实。张某对门面协议书表示不知情，收条属实，但张某的购房款x元是交给鸿业公司的而非贺建民。本院认为，门面协议书、收条不能达到证明周某乙委托贺建民卖房收取房款的目的，且不是二审新发现的证据，故本院不予确认该证据的证明力。

周某甲的委托代理人二审当庭陈述周某甲收到了鸿业公司交付的本案讼争房屋的钥匙，因要求调换房屋，又将钥匙退还鸿业公司。鸿业公司不持异议，故本院对该事实予以确认。除此，二审经审理查明的其他事实与原审一致。

本院认为，上诉人周某甲收到被上诉人鸿业公司交付本案诉争房屋的钥匙后，要求调换房屋又将该钥匙退还鸿业公司，鸿业公司将诉争房屋出卖给第三人张某并已实际交付，张某对诉争房屋进行了装修并居住多年。上诉人上诉要求确认张某购房协议无效的主张，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，且上诉人在一审未主张某某的房屋买卖协议无效，二审中提出该主张某符合民事诉讼法的相关规定，故该上诉主张某能成立，其要求被上诉人交付诉争房屋、办理房屋所有权证的上诉请求，本院不予支持。被上诉人鸿业公司抗辩称其收到上诉人周某甲交来诉争房屋的钥匙，是周某甲委托鸿业公司出售该房屋，但不能提供证据予以证实，鸿业公司亦未将所售房款交付周某甲相佐证，况且周某甲得知诉争房屋转卖给张某后还向鸿业公司主张某权利，故鸿业公司该抗辩主张某能成立，本院不予采纳。鸿业公司不能依与周某甲购房协议的约定向周某甲交付房屋，构成违约，原审判决判令鸿业公司承担相应违约责任正确。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4450元，由上诉人周某甲负担（依法予以免除）。

本判决为终审判决。

审判长夏蓉

审判员李京伟

代理审判员吴斌

二０一一年五月五日

书记员王清安