湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
(2010)岳中民一终字第X号
上诉人(原审被告)钟某(又名钟X)，男，1968年12月26日某生，汉族，岳阳县人，个体经商户，住（略）。
委托代理人汤某某，男，1953年9月3日某生，汉族，岳阳县人，退休干部，住（略）。
被上诉人（原审原告）王某，男，1951年3月10日某生，汉族，岳阳县人，个体工商户，住（略）。
委托代理人付六三，湖南忠民律师事务所律师。
上诉人钟某因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳县人民法院（2009）岳民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈军担任审判长、审判员邵莉茜、代理审判员蒋立春参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员胡娜担任法庭记录。上诉人钟某及其委托代理人汤某某、被上诉人王某及其委托代理人付六三均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，被告钟某自2001年起就承租原告王某位于岳阳县X镇X路X号的一个门面从事服装经营，房屋租赁合同为一年一签。2008年10月8日，原告王某（甲方）与被告钟某（乙方）又签订“租赁合同”一份，该合同主要内容为，甲方将其文艺路的一个门面出租给乙方，一、门面租期自2008年10月8日某2009年10月8日某，租金为x元；二、甲方的门面不允许“打空”转让，乙方转让门面应经甲方同意，否则甲方有权收回门面；三、门面到期后，如乙方继续使用，优先租予乙方；四、门面租期满后，甲方要收回门面时，应先提前一个月通知乙方，甲方收回门面时，不接受乙方一切货物。乙方如损坏门面，应照价赔偿。合同订立后，被告继续租用该门面从事服装经营，并按约支付了租金。房屋租赁期届满时，被告将门面关闭，并在门面外张贴了“旺铺转让”的告示。原告在租赁期满后，要求被告交还房屋钥匙，被告以原告存在违约行为，其有重大损失为由未交还。双方协商未果，原告遂诉至法院。
原判认为：原、被告签订房屋租赁合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，“房屋租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后状态。”被告(承租方)在租赁期满后将门面关闭至今未使用，但没有将房屋钥匙交予原告(出租方)，未恢复到原告对租赁物的实际占有状态，违反该法定义务，故原告要求被告返还租赁物的诉讼请求成立，予以支持。被告以原告没有履行合同约定的通知义务而拒绝返还门面为由进行了抗辩，但原告是否履行通知义务是承担违约责任的问题，该抗辩理由不产生抵消原告诉讼请求的法律后果，该抗辩理由不成立，不予采纳。又原告要求被告承担非法占有门面期间所造成的经济损失，原审法院认为，该门面闲置至今客观上造成了原告一定经济损失，且是可以预见到的。但原告无充分证据证明已履行合同约定的通知义务，存有一定的违约行为，亦应承担相应违约责任。故原审法院酌定在原告起诉至法院前门面闲置的损失由原告自负。原告起诉至法院，法院通知被告应诉之后，被告对自己的违约行为没有采取补救措施，因此给原告造成的后段经济损失，被告应给予赔偿。原审法院参照原、被告租赁合同约定的年租金标准，确定原告的经济损失为每月l300元。被告抗辩称，一、合同约定，门面到期，被告要继续使用，应优先租予被告，即被告享有租赁物的优先承租权；原审法院认为，被告在租赁期满后将门面关闭，并向社会张贴转让告示，表明其没有继续租赁的意思表示，况且该优先租赁权只存在于同等条件下，原告与他人签订租赁合同时才存在。本案中，被告未能提供证据证明该门面已由原告在同等条件下租与他人，故被告的该主张不予采纳。二、原告未履行通知义务，导致其所购货物积压未销售，要求原告接受或赔偿；原审法院认为上述两者之间并无必然因果联系，合同已明确约定原告收回门面不接受被告货物，且根据本案举证情况，上述货物真实性亦无法确定；即使真实存在，被告在明知合同约定的租赁期即将届满时仍购进大批货物，其本人没有尽到谨慎义务，且该货物也并不因原告没有履行通知义务而灭失，是否存在贬值损失亦无法确定，该理由不成立，不予采纳；三、被告投资对门面进行了装修；原审法院认为，即使该装修事实成立，因被告没有证据证明经原告同意装饰装修，原告目前亦不认可，故该装饰装修费用依法由被告自行承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第六十九条第一款第(二)项的规定，判决：一、限被告钟某(钟某)在判决生效后三日某将位于岳阳县X镇X路的房屋门面腾空后返还给原告王某。二、由被告钟某按每月l300元的标准赔偿原告王某自2009年10月27日某被告履行返还租赁物义务之日某的经济损失。案件受理费2000元，由原告王某承担1000元，被告钟某承担1000元。
宣判后，钟某不服，向本院提起上诉称，一审认定事实不清，判决不公，请求二审法院依法改判。其主要事实及理由是：1、王某没有尽到收回门面时应提前一个月告知上诉人的义务；2、上诉人提供了株洲市环州城专业服装批发市场的进货单，进货单上写明了地址、日某、门牌号、帐号、货物的种类，买货人的姓名，一审法院不予采信该证据错误；3、王某对上诉人张贴的“旺铺转让，清仓洗货”的告示未提异议，应视为默认，而且，上诉人并未违反合同义务将门面转让给他人；4、一审法院认为上诉人购进的货物不存在贬值，且无法确定其价值，完全是偏袒王某；5、装修装饰费用判决由上诉人一方自负错误；6、门面关闭是王某违约造成的，而一审判决由上诉人承担门面关闭造成的损失显失公平。
钟某为支持其上诉请求，二审开庭时申请了证人胡佳兴出庭作证，拟证明张贴门面转让的广告仅是经销商的促销手段，并不是真的要转让门面。
钟某还提供了如下两份证据：
1、株洲服装经销商开具的三张金额分别为4820元、x元、9686元，开票日某均为2009年10月5日某“湖南省货款销售裁剪发票”，拟证明其在租赁王某的门面到期前，共从株洲购进了价值x元的货物；
2、钟某从岳阳县X镇拍摄的部分经销商张贴的“门面转让，清仓大处理”等内容的照片若干张、拟证明张贴门面转让的告示是经销商的营销手段。
被上诉人王某书面答辩称，一审法院认定事实基本清楚，适用法律基本正确，请求二审驳回上诉，改判被上诉人不承担损失并确认被上诉人门面租金为1800元/月。其主要事实及理由是：1、答辩人尽到了收回门面时提前告知的义务，并未违约，不应承担损失；2、上诉人还有其他门面经营服装，因此其在合同到期前是否购进了服装均不会造成所谓的“损失”；3、上诉人未经答辩人同意简单装修了门面，且已经有多年，根本没有利用价值，故一审判决答辩人不承担装修损失正确；4、同一地段面积比答辩人小的门面月租金在1800元以上，故一审确定答辩人门面月租金1300元明显偏低。
王某为支持其答辩主张，二审开庭时申请了证人邓某、郭某某出庭作证，拟共同证明2009年7月20日，在邓某的店中吃夜宵时王某向钟某提出过要收回门面，将门面给王某的侄女做生意。
王某还提供了如下两份证据：
1、王某侄女王某辉的结婚证及王某辉丈夫黄斌持有的沅江市劳动和社会保障局颁发的下岗证，拟证明王某辉丈夫已经下岗，被上诉人欲将上诉人承租的门面收回给黄斌经营；
2、王某拍摄的诉争门面的照片一组，拟证明租赁门面的卷闸门已坏，已没有多大价值。
经庭审质证，被上诉人对上诉人申请出庭的胡佳兴的证言有异议，认为张贴门面告示的目的仅是促销手段并无证据证实；对上诉人提供的发票，认为发票本可以在一审提供却未提供，因而不属于新证据，而且发票系事后补开且与出库单不相符，发票不真实，法院不应采信；对上诉人提供照片的真实性无异议，但认为照片不能证明门面究竟是转让还是促销手段。上诉人对证人邓某、郭某某的证言均有异议，认为证言均不真实，对被上诉人提供的下岗证和结婚证有异议，认为不是事实，对被上诉人拍摄照片的真实性无异议，但认为上诉人当时安装卷闸门确实花了1.2万元。
合议庭评议认为，张贴门面转让的广告虽然可能是经销商的促销手段，但也不能完全否认有转让门面的真实意图，结合一审被上诉人提供的岳阳县X镇司法所对证人程小平、吴某、陈定志的调查笔录，可以认定胡佳兴的证言和上诉人提供的照片与待证事实不具有必然的关联性，故不予采信。上诉人虽对邓某、郭某某的证言和王某辉的结婚证及王某辉丈夫黄斌持有的下岗证的真实性提出了异议，但无相反证据能够推翻，且上述证据能够形成证据链条，故予以采信。因上诉人对被上诉人拍摄的诉争门面的照片真实性无异议，该证据与本案有关联，故予以采信。因证人邓某、郭某某已能证明王某履行了合同约定的通知义务，上诉人是否因购进货物造成了损失均与王某无关，故无论上诉人提供的发票是否真实均与待证事实没有关联性，因此不予采信。
二审经审理查明，一审除认定王某未履行合同约定的通知义务错误外，其余查明的事实属实，本院予以确认。
另外，为避免损失扩大，本院于2010年2月1日某审结束后要求钟某先将衣服搬出门面并将钥匙交给王某，但钟某并未向王某交还钥匙。
本院认为，1、关于王某是否应赔偿钟某购进服装而产生的损失。本案系合同纠纷，双方虽在合同中约定了王某负有在租期届满收回门面时应提前一个月通知钟某的义务，但对违反此义务王某应承担何种责任未作约定。况且，本院已查明2009年7月20日，王某已在邓某的夜宵店中告知了钟某提前收回门面的义务，因此，即使钟某2009年10月15日某株洲购进了服装，由此导致的服装贬值等损失也只能由钟某自负；2、关于王某是不是应承担钟某的装饰装修损失。合同法第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”故无论钟某是否对门面进行了装修,因钟某没有证据证实其对门面装饰装修时经过了出租人王某同意，即使经过了王某同意，因双方对装饰装修费用未进行约定，又因系租赁期届满,王某可以依法不承担钟某的装饰装修损失。
综上，上诉人虽未违反合同义务将门面转让给他人,但上诉人在租期届满被上诉人要求收回门面时仍以被上诉人拒绝接受货物为由拒绝交还门面,违反了法定义务,故一审判决上诉人承担门面关闭造成的部分损失并无不当。上诉人认为一审认定事实不清，判决不公的上诉理由不能成立，本院不予采纳。虽然一审认定王某未履行合同约定的通知义务错误，本院予以纠正，但一审认定事实基本清楚，处理恰当，应予维持。至于王某答辩请求改判其不承担损失并确认其门面租金为1800元/月，因其未提起上诉，该请求超出了二审审理范围，故本院不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钟某承担。
本判决系终审判决。
审判长陈军
审判员邵莉茜
代理审判员蒋立春
二0一0年三月十日
书记员胡娜
