原告邱某，男，汉族，X年X月X日生，住（略）。

委托代理人王某某、谈某，上海某律师事务所律师。

转委托代理人王某，上海某律师事务所律师。

被告某公司（以下简称某公司），住所地上海市X镇。

法定代表人王某某，董事长。

委托代理人朱某某，该公司职员。

原告邱某与被告某公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年2月9日受理后，依法适用简易程序，于2010年3月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王某某的转委托代理人王某及被告委托代理人朱某某到庭诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2006年3月，原、被告签署一份《上海市商品房预售合同》，合同约定原告从被告处购买位于上海市金山区X路X弄《上海某机械城一期》X号X层X室房屋，房屋总价为x元。原告在合同约定的期限内支付了房价款，但被告却未按期交付房屋。直至2009年6月才具备交房条件，并通知原告于6月7日前往办理交房手续，但在交房过程中，由于被告要求原告出具一份书面放弃追索违约金及赔偿金的权利，交房未果。故诉至法院要求被告向原告交付上海市金山区X路X弄《上海某机械城一期》X号X层X室房产，并判令被告支付自2006年7月1日起至2009年6月7日止的逾期交房违约金或赔偿金x元；庭审中原告变更诉讼请求，要求放弃第一项交付房屋的诉讼请求，要求被告支付自2006年7月1日起至2010年2月23日止的违约金x元。

被告在庭审中辩称，合同约定的日万分之五违约金过高，要求按照租金的130％为标准调整违约金。对违约金的起算日期应从2006年7月1日起至2009年4月13日止。

原告为证明其主张，在庭审中提供如下证据材料：

1、预售合同一份，证明双方的合同关系及权利、义务、违约金的约定。被告对此证据无异议。

2、收据三份，证明原告付款的金额。被告对此证据无异议。

3、手续办理流程确认书一份，证明因原告不同意被告所提方案，导致交房未果。被告对此证据的真实性无异议，但表示被告从未要求原告出具放弃追索违约金的声明，而被告通知原告要求交房的日期为2009年4月17日，而非确认书上的2009年6月7日。

4、2009年6月29日的函件一份，证明原告于2009年6月7日至被告处办理交房的事实。被告表示对此证据的真实性无法确认，表示被告通知原告于2009年4月18日至4月20日办理交房手续，6月7日是原告自行前来办理，而当天交房未果的原因是尾款与违约金支付方式双方协商不一。

5、致业主书一份，证明被告违约的事实。被告对此证据的真实性无异议，但表示致业主书中的补偿方案仅是被告对业主的一种优惠措施，而交房与违约金支付可分别进行。

被告为证明其主张，在庭审中提供如下证据材料：

1、上海某房地产估价有限公司出具的报告书一份，证明涉讼房源评估2006年、2007年、2008年及2009年年租金的价格。原告对此评估报告表示与本案无关。

2、交房通知书、余款计算单、办理须知、致业主书、委托书各一份，证明被告曾经要求原告于2009年4月18日至4月20日前来办理交房手续。原告方表示无法确认其已收到信件。

3、交房通知书催告函一份，证明被告再次通知原告前来办理交房手续。原告方表示无法确认其已收到催告函。

4、上海邮政微机专用单册二份，证明原告收到交房通知书及催告函的事实。原告对此证据的真实性无异议，但对证明的内容提出异议，认为仅代表被告寄出，无法证明原告收到挂号信，也无法证明挂号信的内容与被告提供的信件内容一致。

对于原告提供的证据1、2、3、5，被告对此证据的真实性均无异议，且与本案存在关联性，故本院予以确认。对于原告提供的证据4，本院经审查后认为系单方制作的信函件，也未有证据证明该信函送达被告，且该证据所要证明的内容从证据3中已证实，故本院不予采信。对于被告提供的评估报告，鉴于系被告单方委托估价公司所为，故本院不予采信，酌情作为考量评判经济损失的参考依据。对于被告提供的证据2、3、4，系一组证明被告向原告送达交房通知书及催告函的证据，由于被告仅提供其发送的单据，并未提供原告签收信函的单据，故本院无法采信被告所要证明的事实。

根据采信的证据及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：

2006年3月4日，原告邱某与被告订立一份《上海市商品房预售合同》，合同约定原告邱某向被告某公司购买金山区X路X弄《上海某机械城一期》X号X层X室店铺，该店铺暂测建筑面积为43.66平方米。每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2264.27元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x元。原告于2006年1月6日支付房款9万元，余款8858元于2006年6月30日前付清。合同约定，除不可抗力外，被告于2006年6月30日前将房屋交付原告。被告如未在约定的期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之二计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告选择被告支付赔偿金按已支付的房价款日万分之五计算。合同同时约定，房屋交付时应取得《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销，被告按规定缴纳了物业维修基金。被告承诺于2006年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方解除本合同。在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产证（大产证）后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。原、被告在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向金山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。

原告邱某已支付房款9万元。

2009年6月7日，原告前往被告处办理交房手续，但因故交房未果。

本院认为，原、被告间订立的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，应认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点是合同约定的违约金是否过高原告方认为合同对违约金有明确约定，日万分之五的违约金并没有高于银行同期贷款利率的四倍，被告要求按房屋租金的标准计算违约金缺乏依据。被告方则认为合同虽对违约金有过明确约定，但违约金约定的标准大大高于实际造成的经济损失，故应当予以调低。本院认为当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少，法院应以约定的违约金是否超过造成损失的130％为标准，适当予以调整。本案中原告未能提供证据佐证因被告违约造成的经济损失金额，考虑到目前相关法律规定的合同未约定违约金的逾期交房损失可按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本院又综合考虑被告提供的评估报告书年租金明显低于银行同期贷款利息损失，故本院调整违约金按已付房款参照中国人民银行规定的同期贷款利息损失的130％为标准计算。对于违约金计算的截止日期，原、被告主张不一，本院经审查后认为应按被告通知原告办理交房手续时止，现本案中未有证据证明被告已通知原告于2009年4月及5月间前往办理交房手续，但本院注意到原告在起诉状中陈述其根据被告通知于2009年6月7日前往办理交房手续，但因故未果，故截止日期应为通知办理交房手续前日。为维护市场经济秩序，保障当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

被告某公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱某自2006年7月1日起至2006年8月29日止按已付房款9万元为基数的日万分之二计算的违约金1080元和自2006年8月30日起至2009年6月6日止按已付房款9万元为基数的同期中国人民银行计收贷款利息的130％为标准计算逾期交房违约金x.12元，两项合计x.12元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取482元，由被告某公司承担。被告所负之款于本判决生效后七日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员干华丽

书记员张惠芳