原告胡某，女，59岁。

委托代理人杨某乙，女，43岁。

委托代理人安某某，男，30岁。

被告陈某，男，39岁。

委托代理人郭水林，河南华威律师事务所律师。

被告禹某，男，59岁。

委托代理人花某某，男，39岁。

原告胡某诉被告陈某、被告禹某合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡某的委托代理人杨某乙、委托代理人安某某，被告陈某的委托代理人郭水林，被告禹某及其委托代理人花某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告胡某诉称，原告胡某，原籍上街区X组，原告娘家父母与1983年将峡窝镇X组的老宅基地送给原告所有，后因铝厂占用该地搬迁，随之将户主改名为胡某，并在新的宅基地上建了两层楼房。原告的丈夫禹某原在郑州铝厂工作；1992年原告丈夫工作由郑州铝厂调到焦作铝厂工作，原告随丈夫将户口迁到焦作一起生活。之后由于原告身体欠佳，晕车等原因原告很少回老家。2003年2月原告的丈夫禹某瞒着原告将属于原告个人所有的宅基地及房屋卖给该村X村民陈某。之后隐瞒实情，并对原告谎称咱们常年不在家中居住，怕房子年久失修，不如把你家西涧沟四组的房屋借给本寻得讯民陈某居住，让他们负责看护庭院。由于该房子宅基地使用证一直由原告自己保管，也就没有多想。直到2010年底在原告多次追问丈夫有关房子的事时，原告丈夫禹某才将卖房实情告诉原告。为此，原告经常与丈夫发生争执，并多次要求要回属于自己的房子。综上所述：该房子属于原告个人的财产，其丈夫无权将该房子卖给他人，为了维护原告的合法权益不受侵害，根据我国《民事诉讼法》第108条之规定，诉至法院。请求判令被告2003年2月11日所签卖房协议无效。

被告陈某辩称，一、《卖房契约》符合我国法律规定，依法确定为有效合同。在本案中，买房人和卖房均系完全民事行为能力人，依法均具备独立的完整的民事主体资格；《契约》内容是双方的真实意思表示，具不违反我国《土地管理法》、《合同法》和《物权法》的有关规定，不存在导致合同无效的任何法律情形。所以，该《契约》应认定为有效合同。二、原告主张《契约》无效的理由不能成立。1、涉案房屋原属被答辩人与禹某的夫妻共同财产，被答辩人《民事起诉状》中认为买卖房屋是其个人所有财产，不符合事实和我国法律规定。根据我国《婚姻法》第十七条第二款规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。被答辩人与其丈夫禹某共同所有的房屋因长期不用，对被答辩人丈夫禹某向答辩人卖房的行为应视为我国《婚姻法解释一》第十七条规定的“因日常生活需而处理夫妻共同财产”，禹某的行为属于“有权决定”。2、2003年2月形成《卖房契约》后，截止被答辩人起诉，被答辩人曾因其家事或上坟等原因，先后多次从新乡返回老家，有时晚上借居其弟弟家，被答辩人知道答辩人一家在原属其夫妻共有的房屋内居住，但一直未向答辩人表示任何异议。此事实足以证明被答辩人对其丈夫禹某卖房行为的认可，被答辩人称2010年底才知道卖房之事，完全不符合事实。3、《卖房契约》签订当日，答辩人即向被答辩人的丈夫禹某全额付清了房款计x元整，后又新建了房屋，并一直居住生活至今达8年之久。另外，2003年，峡窝镇派出所核发给答辩人的户口薄住址也已确定为X号，即现有住处。4、答辩人作为涉案农村房屋的买受人，其身份与被答辩人原后来身份一样，同属西涧沟村X村民，且在买房时，答辩人有兄弟二人与父母共住一处宅基，完全具备申请新批宅基地的条件，答辩人买得涉案房屋后，便未再申请新批宅基地。答辩人总的认为：答辩人买得的房屋，应属被答辩人与其丈夫禹某的夫妻共同财产，禹某为家庭日常生活需要将共同共有的房屋卖给答辩人，最起码被答辩人是事后不久就知道的，且未对此提出反对或不同意见，加之答辩人已依法支付房款，并对房屋及院落进行了改造，且已得到户籍登记机关的住址确认，依法应当确认房屋买卖合法有效。对于被答辩人的无理之诉，依法应予依法驳回。

被告禹某辩称，房子不是我和原告的共同财产，是原告的个人财产。别的没什么了。

经审理查明：2003年2月11日，以禹某为出卖人，以陈某为买受人签订“卖房契约”一份，载明：“原房主：胡某，现有平方两层六间，另有厨房一间，坐落在西涧沟村X组陈某协商，愿以贰万陆仟元的价格卖给陈某使用面积以宅基地使用证上的面积为准，在购房人交齐款后，原房主应把宅基地使用证交于购房人，手续以此约双方签字为生效，生效后双方均不得以任何理由反悔。……原房主：禹某；购房人：陈某；中间人：陈某新。”。上述房屋建于1983年、1984年左右。2003年2月11日，禹某为陈某出具的“收条”一份，载明：“收房屋费贰万陆仟元整。”。1983年7月15日，荥阳县人民政府颁发的“宅基地使用证”（荥政宅字NO（略））载明：“户主：胡某，住址：峡窝公社西涧沟大队西涧沟村四生产队；坐落坐西向东；……面积：零亩贰分伍厘零毫”。2011年8月2日，郑州市X区国土资源局出具的“关于峡窝镇X村一处宅基地的情况说明”载明：“经查峡窝镇X村民胡某1992年宅基地档案，此宗地地基号为X-X-X-1-46.在1992年荥阳县X村宅基地确权发证并颁发国家统一的《集体土地建设使用证》时，该宗土地确权面积为168平方米……”。上述情况说明加盖有‘郑州市X区国土资源局’印章。

另查明，禹某与胡某于1973年相识，1978年元月份二人的长子出生后就共同生活。1990年8月15日禹某与胡某领取“结婚证”（峡字第X号）。陈某与胡某原系同一农村X组织成员。

本院认为，合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。原告胡某与被告禹某1973年相识，1978年二人长子出生，1990年8月15日原告胡某与被告禹某登记结婚，故二人在1978年至1990年8月15日之前形成事实婚姻关系。本案涉案房产建于1983年、1984年左右，系在原告胡某与被告禹某事实婚姻存续期间所建，应视为原告胡某与被告禹某的夫妻共同财产。“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，被告禹某在出卖上述房产时应得到共有人原告胡某的同意或事后追认。被告禹某自认擅自处分本案涉案房产。被告陈某以买卖契约系有完全民事行为能力的双方当事人自愿签订、系夫妻共同财产被告禹某有权处分、被告胡某知情未表示异议、已依法支付房款，并对房屋及院落进行改造、已得到户籍登记机关的住址确认为由提出抗辩，但亦未能提供原告胡某同意或有理由相信其同意出售上述房产或追认被告禹某与被告陈某之间就涉案房产的买卖合同的相关证据，故被告陈某的上述抗辩理由亦不能成立。综上，应当确认被告禹某擅自处分与原告胡某共同共有的上述房产，并在事后未得到原告胡某的追认。现原告胡某主张被告禹某与被告陈某之间就涉案房屋签订的“卖房契约”无效应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款之规定，判决如下：

宣告被告禹某与被告陈某于2003年2月11日签订的“卖房契约”无效。

诉讼费100元，由被告禹某、被告陈某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长尹天剑

审判员彭某

审判员韦鹏

二0一一年十月十九日

书记员时磊