上诉人（原审原告）邵某某。委托代理人谢莲芳。委托代理人王朝威。被上诉人（原审被告）李某。

委托代理人冯某某。委托代理人张宏圣。被上诉人（原审被告）曹帮护。上诉人邵某某与被上诉人李某、曹帮护所有权确认纠纷一案,睢宁县人民法院于2010年11月1日作出(2010)睢民初字第x号民事判决，邵某某对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2011年2月11日立案受理，依法组成合议庭后，于2011年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人邵某某的委托代理人谢莲芳、王朝威，被上诉人李某的委托代理人冯某某、张宏圣到庭参加诉讼，曹帮护未到庭参加诉讼，本案经本院审判委员会研究决定，现已审理终结。

原审法院查明：2008年12月9日，李某因曹帮护欠其借款51万元诉至睢宁县法院，并申请诉讼保全，睢宁县法院于2008年12月12日查封了曹帮护所有的登记在邹志良名下的位于睢宁县X街良元商城三层BX室房产(睢房权证号AX-X-X)。之后，李某撤诉，并于2009年1月15日再次起诉。2009年7月18日，睢宁县法院就李某与曹帮护民间借贷纠纷案作出（2009）睢民一初字第x号民事判决书，判决内容为：“被告曹帮护于本判决生效后二十日内偿还原告李某借款本金51万元及逾期利息”。

2008年12月4日，曹帮护委托其前妻孙文艳与邵某某签订了以房抵款的协议，在协议订立后，孙文艳将涉案房屋良元商城BX室的房产证和土地证交给案外人邵某某。2009年4月，邵某某搬入该房居住。

2009年10月21日曹帮护因非法吸收公众存款被依法公诉，2009年12月19日，睢宁县法院作出（2009）睢刑初字第X号刑事判决书，该判决书认定“2008年8月1日至9月11日间，被告人曹帮护以月息1.5%-3%向邵某某借款3次，计人民币41万元。至案发前，支付利息人民币9500元，以房屋折抵归还本金人民币12.5万元”。判决曹帮护有期徒刑3年6个月，罚金5万元，并退赔非法吸储款项。

因曹帮护未履行（2009）睢民一初字第x号民事判决所确定的义务，李某向睢宁县法院申请强制执行。睢宁县法院于2009年12月10日又作出（2009）睢民一初字第x号民事裁定书续查封已到期的房产，案外人邵某某提出执行异议，请求法院解除对该房屋的查封措施。睢宁县法院于2010年7月24日作出（2010）睢执异字第X号执行裁定书，裁定驳回了案外人邵某某的异议请求。

2010年8月26日，睢宁县法院立案受理了邵某某提起的异议之诉，邵某某要求确认其对涉案房屋拥有所有权。

原审法院认为，不动产转让合同经依法成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因曹帮护对其委托孙文艳与邵某某签订房屋转让合同的内容不持异议，双方订立的房屋转让合同自成立时生效。但按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第十七条的规定，邵某某购买未过户的房屋，必须满足三个要件才能对抗法院的查封、扣某：1、已支付全部价款；2、实际占有该项财产；3、对于未办理过户登记手续没有过错。首先,从涉案房屋交付及实际占有的时间来看，房屋转让合同签订时间虽为2008年12月4日，但法院采取查封措施时该房屋仍为曹帮护使用，曹帮护交付房屋钥匙在法院查封之后，而且邵某某实际占有该房屋的时间是2009年4月，亦在法院查封之后，换言之，邵某某在本院查封前并未实际占有涉案房产。其次,邵某某与孙文艳订立房屋转让合同时，涉案房产的登记权利人邹志良亦在合同中签字，邵某某在法院查封前完全有时间在登记权利人邹志良的协助下办理过户登记手续，但邵某某未予办理，其对未办理过户登记手续亦存在过错。综上分析，可以认定邵某某在法院查封时并未实际取得该房屋的权利。

对于邵某某以刑事判决书所认定的事实作为其已取得房屋所有权的观点，睢宁县法院认为，从《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定可以看出转让合同与物权变某系两个不同的法律关系。本案邵某某是以抵销曹帮护所借款项的一部分履行了房屋转让合同中的价款给付义务，此合同履行行为并不表明房屋所有权发生了转移。即刑事判决主要是对曹帮护非法吸收公众存款在案发前已归还借款本金12.5万元的事实所进行的叙述，并未对该房屋的所有权是否发生变某作出认定。邵某某关于刑事判决书认定其是涉案房产所有权人的观点，睢宁县法院不予采信。

综上，邵某某虽与曹帮护（孙文艳代签）订立了房屋转让合同，但在法院查封前未完成房屋产权的过户登记手续，且邵某某明知涉案房产已被法院查封的情况下仍强行入住系非法占有，该涉案房屋的所有权不发生转移。对邵某某的诉讼请求原审法院不予支持。遂判决：驳回邵某某的诉讼请求。案件受理费100元，由邵某某负担。

上诉人邵某某不服原审法院民事判决向本院提出上诉称：1、上诉人在法院查封前与被上诉人曹帮护的委托代理人孙文艳签订了房屋转让协议，并交付了房产证、土地证及钥匙，应视为上诉人已实际占有该房产，并不能以实际入住才视为占有。2、上诉人在签订协议后因为经济原因未过户，此房产便被查封，上诉人并无过错。3、该房产为上诉人所有，已被睢宁县法院（2009）睢刑初字第X号生效的刑事判决书所确定。请求二审法院查明事实，依法改判。

被上诉人李某答辩称：1、上诉人邵某某与孙文艳签订的买卖房产协议是无效的，孙文艳与曹帮护原来是夫妻关系，2008年2月25日双方已经办理了离婚登记，孙文艳无权处分曹帮护的财产，即使曹帮护授权签订协议，其协议仍然是无效的。被上诉人李某在申请查封睢宁县良元商城BX室时，该房屋原属于曹帮护的房产，2008年11月23日原登记房主邹志良证明该房屋是转让给曹帮护的，2008年12月10日法院依法查封了该套房屋，在2008年12月11日原审法院的审判人员与邹志良的谈话笔录中，其并未提到以房抵款的事实，曹帮护于2009年5月27日在公安机关的供述，现家中共有财产睢宁县良元商城BX室房产一处，被李某申请保全，对于孙文艳签订的协议时间是不知情的，在查封后，邵某某家属谢莲芳多次找孙文艳签以房抵款的协议，原审证人可以证明，孙文艳与邵某某所签协议时间是在法院查封之后，双方恶意串通损害了被上诉人的利益，以房抵款协议无效。2、上诉人在上诉状中提到的因为经济原因没有来得及过户是不真实的，实际上是已被法院查封这套房产。3、上诉人占有房屋也是在法院查封之后，属于非法占有，并且上诉人在两次的开庭中也认可在2009年4月才强行砸锁，撕法院查封的封条，搬进去居住。并且曹帮护在开庭时也提到邵某某的家属多次到学校威胁他孩子，后来才把钥匙交给他的，因此其占有也是违法占有。4、睢宁法院刑庭的判决书不能作为认定案件事实的依据，该判决书是2009年12月19日，查封的时间是2008年12月10日，因此邵某某隐瞒了该房屋查封的事实，造成刑庭以房抵款的错误认定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

根据诉辩双方的诉辩主张，经双方当事人确认，本案的争议

焦点是：涉案房屋的权属如何确定。

二审查明的事实与一审判决查明事实一致。

本院认为，邵某某虽与曹帮护（孙文艳代签）订立了涉案房屋转让合同，但在人民法院对涉案房屋查封前未完成房屋产权的过户登记手续，故涉案房屋不发生所有权变某的效力。邵某某实际占有涉案房屋是在明知涉案房产已被人民法院查封的情况下，仍强行入住，系非法占有。邵某某的行为不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第十七条关于不得查封的规定，人民法院对涉案房屋的查封并无不当。故上诉人邵某某的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人邵某某负担。

本判决为终审判决。

审判长黄政

审判员周向前

代理审判员王素芳

二○一一年七月十五日

书记员汪惠