原告彭某乙，男，X年X月X日出生，汉族，益阳市X区X镇X组。

委托代理人李坚，湖南天声律师事务所律师。

被告益阳市鸿业房地产开发有限公司，住所地益阳市X路。

法定代表人刘某，该公司执行董事。

委托代理人贺向明，湖南义剑律师事务所律师。

第三人卜某，女，X年X月X日出生，汉族，益阳市X区X路X号。

委托代理人蔡瑛，湖南亚元律师事务所律师。

原告彭某乙与被告益阳市鸿业房地产开发有限公司（以下简称被告鸿业公司）、第三人卜某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年3月30日进行了第一次公开开庭审理，原告彭某乙及委托代理人李坚到庭参加庭审，被告鸿业公司的委托代理人贺向明到庭参加庭审；于2011年5月5日进行了第二次公开开庭审理，原告彭某乙到庭参加庭审，被告鸿业公司经本院合法传唤未到庭参加庭审，第三人卜某的委托代理人蔡瑛到庭参加庭审。本案现已审理终结。

原告彭某乙诉称，2008年12月30日，原告彭某乙和被告鸿业公司签订《房屋买卖合同》，约定被告鸿业公司将其开发所有的十二街区金源春壹号楼的由西至东05#、06#门面出售给原告彭某乙，建筑面积117平方米，房屋总价x元；被告鸿业公司应于合同签订后240日内将房屋交付给原告彭某乙，并在房屋交付后180日内为原告彭某乙办好房屋、土地产权登记手续；如因被告鸿业公司工期或房屋质量问题导致不能按期交房，被告鸿业公司应按总房款的万分之五的比例向原告彭某乙支付日违约金，直至实际交房之日止。根据上述约定原告彭某乙于2008年12月30日一次性支付了房款，而被告鸿业公司一直未按约定为原告彭某乙办理房屋产权登记手续。故诉至人民法院请求判令被告鸿业公司按《房屋买卖合同》约定办理房屋产权登记；被告鸿业公司支付违约金x.4元（从2010年2月23日至2010年8月10日止，每日按总房款万分之五的标准计算）。

被告鸿业公司辩称，被告鸿业公司与原告彭某乙签订的《房屋买卖合同》、原告彭某乙交付房款属实，但因被告鸿业公司的原法定代表人夏立芳已向第三人卜某交付了诉争门面，且第三人卜某已实际使用门面，所以被告鸿业公司无法交付门面；合同中约定的违约金是被告鸿业公司原法定代表人田正生和原告彭某乙约定的，被告鸿业公司现在不能承担这笔违约金。

第三人卜某述称，被告鸿业公司已于2006年向第三人卜某交付了第三人卜某与原告彭某乙诉争的门面，房款已结清，但诉争门面没有办理产权登记，被告鸿业公司曾将诉争门面多次买卖，因此第三人卜某要求人民法院判令诉争门面归第三人卜某所有，被告鸿业公司为第三人卜某办理诉争门面的产权登记。

经审理查明，被告鸿业公司于2004年3月至2005年4月开发位于益阳市X路X路以北的商住楼X号项目（当时定名为金源春综合楼）。2005年1月21日，被告鸿业公司在益阳市房地产管理局办理了商品房预售登记许可证。

2008年12月30日，原告彭某乙与被告鸿业公司签订《房屋买卖合同》约定被告鸿业公司将其开发所有的十二街区金源春壹号楼的由西至东05#、06#门面出售给原告彭某乙，建筑面积117平方米，房屋总价x元；被告鸿业公司应于合同签订后240日内将房屋交付给原告彭某乙，并在房屋交付后180日内为原告彭某乙办好房屋、土地产权登记手续；如因被告鸿业公司工期或房屋质量问题导致不能按期交房，被告鸿业公司应按总房款的万分之五的比例向原告彭某乙支付日违约金，直至实际交房之日止。根据上述约定原告彭某乙于2008年12月30日一次性支付了房款x元，而被告鸿业公司一直未按合同约定向原告彭某乙交付房屋，未办理房屋产权登记手续。

2009年3月18日，第三人卜某之夫蔡瑛交付了金源春综合楼一楼X、X号门面的维修基金4325元。2009年4月30日，被告鸿业公司与第三人卜某签订《房屋买卖合同》，约定被告鸿业公司将金源春综合楼一楼X、X室出售给原告卜某，建筑面积129.6平方米、房屋总价x元。2009年6月12日被告鸿业公司向第三人卜某出具证明证实04、X号门面出售给黄志明后，黄志明将两间门面转让给卜某，黄志明所交房款抵作第三人卜某的门面款，被告鸿业公司不另行向第三人卜某出具收据。

另查明，第三人卜某与被告鸿业公司签订的《房屋买卖合同》中约定门面的建筑面积和坐落位置与益阳市房产局备案的房屋平面图一致，而原告彭某乙与被告鸿业公司签订的《房屋买卖合同》中约定门面的建筑面积和坐落位置与益阳市房产局备案的房屋平面图不一致。但第三人卜某和原告彭某乙诉争的是相同的两间门面。原告彭某乙要求被告鸿业公司支付的违约金应为x.64元（从2010年2月23日起算至2010年8月10日止，按总房款x元的日万分之五的比例计算）。

以上事实有原告彭某乙和第三人卜某分别提供的《房屋买卖合同》及原告彭某乙、被告鸿业公司、第三人卜某的陈述等证据予以证实。

本院认为，原告彭某乙、第三人卜某与被告鸿业公司签订《房屋买卖合同》的内容、形式均不违反法律规定，且原告彭某乙、第三人卜某均已履行了合同义务，因此两份合同均为真实有效合同。

虽然原告彭某乙先于第三人卜某与被告签订《房屋买卖合同》，支付的房款x元也高于第三人卜某支付房款x元。但第三人卜某已于2009年3月实际占有使用诉争门面，2009年4月30日第三人卜某与被告鸿业公司签订《房屋买卖合同》，2009年6月12日被告鸿业公司向第三人卜某出具房款结清的证明等系列事实可以证明被告鸿业公司不仅认可了第三人卜某已履行全部合同义务，也认可了自己已履行合同的交房义务即已向第三人卜某交付了合同标的物，因此可以认定被告鸿业公司分别与原告彭某乙、第三人卜某签订合同后以自己的实际行为选择了合同履行对象为第三人卜某，而放弃了原告彭某乙为合同履行对象。虽然原告彭某乙支付的合同对价高于第三人卜某支付的合同对价，但两者对价之差不违背市场行情；况且第三人卜某与被告鸿业公司所签合同约定门面的建筑面积和坐落位置与益阳市房产局备案的房屋平面图一致，原告彭某乙与被告鸿业公司所签合同中约定门面的建筑面积和坐落位置与益阳市房产局备案的房屋平面图不一致的事实使本院相信第三人卜某较之原告彭某乙所签合同更具完备性、客某、审慎性。

既然如此，被告鸿业公司应继续全面履行与相对人即第三人卜某的合同，为第三人卜某办理产权登记，对不能履行的相对人即原告彭某乙承担合同违约责任。综上所述，既基于两份有效合同的效力，又本着诚实信用，维护交易安全的原则，应优先保护第三人卜某已实际占有使用的房屋具有准物权的权利，故本院对第三人卜某要求被告鸿业公司对诉争门面办理产权登记的诉求予以支持，而对原告彭某乙要求被告鸿业公司办理诉争门面房屋产权的诉求不予支持，但对原告彭某乙要求被告鸿业公司支付违约金的诉求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告益阳市鸿业房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告彭某乙违约金x.64元（从2010年2月23日起算至2010年8月10日止，按合同约定的总房款x元的日万分之五的比例支付）。

二、驳回原告彭某乙的其他诉讼请求。

三、被告益阳市鸿业房地产开发有限公司开发的金源春综合楼一楼X、X室归第三人卜某所有，被告益阳市鸿业房地产开发有限公司于本判决生效后10日内为第三人卜某办理金源春综合楼一楼X、X室房屋产权登记手续。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

本案案件受理费2000元，由被告益阳市鸿业房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。

审判长刘某红

审判员司马慧

审判员陈丽

二0一一年七月二十九日

书记员龚才英