原告（反诉被告）洛阳理工学院附属中学。住所地：洛阳市X区X路中段。
法定代表人李某成；该学校校长。
委托代理人白汉新，河南书剑律师事务所律师；特别授权。
被告洛阳众志商贸有限公司。住所地：涧西区X路。
法定代表人张某，该公司经理。
委托代理人廉某，该公司职工，一般代理。
委托代理人刘建伟，河南万基律师事务所律师；特别授权。
被告（反诉原告）王XX，女，X年X月X日出生。
委托代理人刘胜春，河南向群律师事务所律师。特别授权。
第三人洛阳龙鼎科工贸有限公司。住所地：洛阳市X村X号商业楼。
法定代表人李某，该公司董事长。
委托代理人宋某波，河南大鑫律师事务所律师。特别授权。
原告洛阳理工学院附属中学（以下简称理工学院附中）诉被告洛阳众志商贸有限公司（以下简称众志公司）、被告王XX、第三人洛阳龙鼎科工贸有限公司（以下简称龙鼎公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告理工学院附中的委托代理人白汉新、被告众志公司的委托代理人刘建伟、廉某、被告王XX、第三人龙鼎公司的委托代理人宋某波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告理工学院附中诉称，2007年3月，根据洛阳市城市规划，市政府将原洛阳工业高专和洛阳建材机械厂（以下简称建材厂）所有的校园和附属工厂划拨给原告作为公益事业财产，包括被告使用的位于黄河路中段的《同首歌茶社》的房屋。被告众志商贸是2005年4月租用建材机械厂的房屋，租期3年。《同首歌茶社》是被告王XX所开办。原告从建材厂接过该财产后，原建材厂与被告的合同原告如约履行。合同履行期满后原告不打算再出租该房屋，计划在该土地上建立学校的体育活动场所，现在已经完成了工程设计和招投标。自2009年4月原告已明确告知被告，该房屋今后不再出租。以后又多次催促被告搬迁，但是被告以各种理由推托两年之久，到现在还在继续经营，导致原告还不能实行拆迁和平整场地，严重影响工程的正常施工；根据施工合同，已造成原告直接经济损失22万元。被告在合同到期后，明知该房屋不对外出租，也没有签订新的合同，却继续使用该房屋达26个月，期间从未支付房租，虽然现在的房屋租金已经远远超过2005年的租金水平，但是原告认为被告应当按照原合同支付租金并承担拒不支付租金的责任。此外，被告在学校内开办娱乐场所违法了有关的国家法律，为此涧西区文化体育旅游局于2010年5月17日向被告下达《限期搬离通知》，在期限届满后仍然拒不搬离。被告非法使用原告的房屋已经构成侵权，同时也妨碍原告行使合法权利并给原告造成了损失。另被告有26个月没有支付房租，侵犯了原告的财产收益权，原告请求法院依法判令被告：1、立即停止侵权行为，交出非法占用的房屋；2、支付自2008年4月至2010年6月的房屋租金78万元；2、赔偿原告经济损失22万元。
被告众志公司辩称，被告于2005年4月4日与建材厂签订房屋租赁合同，租赁期限从2005年4月4日至2008年4月30日。合同到期后，出租人建材厂于2008年5月7日接受被告交纳的房屋租金x元后，租赁期限顺延至2008年5月30日。租赁合同到期，租金按照约定交纳完毕，双方房屋租赁合同的权利义务终止。2007年4月25日，被告与同首歌茶社签订《房屋租赁合同》，将部分房屋转租给同首歌茶社，租赁期限自2007年4月1日起至2008年6月30日止；原房屋出租人建材厂及原告均无异议。从2008年7月1日起，同首歌茶社与原告交涉继续使用原告的房屋，原告与同首歌茶社形成了事实上的房屋租赁关系，2008年7月1日至今原告与同首歌茶社的租赁事宜与被告众志公司无关。因原告与同首歌茶社间又形成新的房屋租赁关系，被告众志公司在此前合同到期后的房屋交付义务已经完成，理工学院附中要求众志公司承担连带赔偿责任，没有事实和法律根据，诉求不能成立。至本次起诉前的两年多时间内，理工学院附中从未向众志公司交涉、发出通知等，被告同原告的租赁关系早已终止，被告既未占用原告的房屋，更未拖欠租金，原告诉求的经济损失无从谈起，且原告对被告诉求超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告对公司的诉讼请求。
本诉被告王XX辩称，1、王XX不是非法侵占理工学院附中的房屋，而是有房屋租赁合同依据的。2、尽管原房屋租赁合同早已到期，但租赁合同到期后，双方又进行了书面约定，延续房屋租期5到10年，房屋原产权人已同意延期并盖章；3、房屋租赁合同到期后，王XX实际已经占用房屋至今，理工学院附中从未提出要求解除房屋租赁合同；合同目前仍没有到期，要求搬出房屋应给予相应的赔偿或补偿。原告要求对其赔偿经济损失，没有事实依据；即使有经济损失也是其自身造成的。对王XX遭受的经济损失提出反诉。
第三人洛阳龙鼎科工贸有限公司于2010年11月7日向本院提出申请，要求以第三人的身份参加诉讼。2011年8月23日提交撤回参与诉讼申请书，放弃参与本案的诉讼。
反诉原告王XX诉称，2004年5月，王XX通过被告众志公司，承租位于涧西区X路的建材厂临街房屋，用于经营同首歌茶社。此后，在租赁合同履行期间，建材厂将该房屋所有权转移给了理工学院附中。理工学院附中在2009年2月18日，采取停电停水、拒收房屋租金等违约行为，强迫王XX搬离的行为，导致王XX无法正常经营，巨大投资不能收回，经济损失惨重。理工学院附中违反法律规定给王XX造成极大的损失，依法应予以赔偿。王XX反诉请求人民法院依法判令：1、驳回理工学院附中的本诉请求；2、理工学院附中承担违约责任，赔偿王XX经济损失暂定为300万元；3、理工学院附中承担本诉、反诉诉讼费。
反诉被告理工学院附中辩称，王XX的反诉理由不能成立，王XX没有和理工学院附中签订房屋租赁合同，也从没有向理工学院附中交过房屋租金。请求人民法院依法驳回王XX的反诉请求。
被告众志公司辩称，王XX的反诉部分与其无关。
在庭审中，理工学院附中为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、2002年9月30日，建材厂（出租方、甲方）与洛阳市八一物贸有限公司（承租方、乙方）签订的房屋租赁协议书及补充协议，证明建材厂与洛阳八一物贸公司签订房屋租赁协议，该协议约定本案涉及的房屋，由建材厂出租给八一公司使用；2004年4月4日，上述双方与众志公司又签订的补充协议，该协议书将9月30日签订的协议书中关于八一公司的权利义务转移给被告众志公司所有；2005年4月4日的合同说明书一份，内容是指原合同内没有加盖八一公司的公章，但合同仍然有效。其中第6条第1款，未经一方同意，房屋不得租赁和转租。二、1、排查报告一份，说明理工学院附中根据中央文件规定，在2010年5月10日下发了关于排查安全隐患的报告一份，证明根据规定，不得在校园周边200米内开社娱乐设施，而同首歌茶社却开在校园内，违反规定，必须搬迁；2、洛阳市X区政法委交办通知一份，要求同首歌必须搬迁；3、限期搬离通知函。4、王XX的情况说明，说明其不搬迁的理由是因暂时无处搬迁。三、1、诉争房屋的产权证；2、2009年4月30日，洛阳理工学院院办工厂签订的房屋设施移交协议书。
众志公司对理工学院附中提交的证据质证时提出，对证据一均没有异议。对证据二中的排查报告、交办通知没有异议，限期搬离通知函也没有异议；说明函中已经明确系同首歌茶社承租建材厂的房屋，明确同首歌茶社和建材厂有房屋租赁关系，另外在函中还确认合同到期后，同首歌有优先续签权；综上，该函确认了同首歌茶社同建材厂建立租赁关系，与被告众志公司无关；对情况说明没有异议，需要说明，王XX在说明中确认同首歌茶社同建材厂签订的租赁协议，另外王XX的情况说明中谈到建材厂合同到期后，同首歌有优先续签权，该情况说明可以证实众志公司同建材厂的房屋租赁合同到期后，由同首歌和建材厂形成新的租赁关系。该说明还可证明被告众志公司同建材厂的房屋租赁合同已经到期终止，交房义务已经完成；同首歌茶社与建材厂或理工学院附中形成新的房屋租赁关系。对证据三没有异议。
王XX对理工学院附中提交的证据质证时提出，关于证据一，对2002年9月30日、2004年4月4日的合同真实性没有异议。房屋租赁协议已经约定，如因政府统一规划拆迁，对乙方投资形成的资产、装修和其它动产的赔偿款归乙方所有，对土地和房屋的赔偿归甲方所有；如果是建材厂要求解除协议，则建材厂应赔偿改建部分的经济损失；如果不赔偿，乙方有权继续占用该房屋。对证据二的真实性均没有异议，但排查报告和交办通知及搬离通知，不能证明同首歌茶社是非法经营，茶社距学校大门还有几百米远，不违反相关规定；对限期搬离通知，不应算是行政执法通知。有证据能够证实原告与王XX之间存在房屋租赁关系。对证据三没有异议。
在庭审中，众志公司向本院提交了以下证据：一、2002年9月30日的房屋租赁协议一份（同原告证据一相一致）。证明当时众志公司租赁建材厂1900平方米的厂房和空地，租赁期限从2003年5月1日到2008年4月30日；根据合同第六条第一款的规定，众志公司不得超期转租和整体转租。合同第11条第5款约定，如果众志公司超期30天不交租金，建材厂可以单方解除合同。二、针对9月30日的协议书签订的补充协议书一份。三、2005年4月4日，众志公司与建材厂针对9月30日的合同共同签署的合同说明书一份；证据二、三证明众志公司对洛阳八一公司的权利义务进行了承继。四、2007年4月25日，众志公司与同首歌茶社签订的房屋租赁合同一份，众志公司将承租的房屋，把其中的1045平分米转租给同首歌。租赁期限是2007年4月1日到2008年6月30日。该协议已履行完毕，合同已终止。五、2004年8月24日，众志公司与洛阳豫电公司签订的房屋租赁合同一份，豫电公司承租众志公司租赁房屋的面积是400平方米；证明众志公司将承租建材厂的房屋分租给不同用户。六、2008年5月7日，众志公司向建材厂交纳房租3万元的发票，该发票说明众志公司与建材厂的房屋租赁合同届满后，又延续了两个月的租赁期限，众志公司向建材厂补交了房租。七、2010年8月23日，赵渝出具的事情经过证明书一份，证明众志公司与建材厂的合同履行完毕后，其代表众志公司向理工学院附中交回房屋并要求其与同首歌洽谈续租事宜。
理工学院附中对众志公司提交的证据进行综合质证时提出：对租赁合同没有异议；建材厂收取3万元房租的不能证明是2008年6月30日以前的租金；众志公司的赵渝经理向建材厂交回房屋后，个人认为理工学院附中在与同首歌协商，实际原告不同意续租；从2004年开始同首歌就已经开始经营了；房屋租赁合同是2007年4月签订的。
王XX对众志公司提交的证据质证时提出：对证据一、二、三、四、六均没有异议。证据五、七与我们无关。
在庭审中，王XX向本院提交了以下证据：一、2004年11月17日涧西区招商局的证明一份，证明同首歌茶社系涧西区招商引资项目。二、涧西区人民政府洛涧政2004-X号的招商引资优惠政策文件；三、2002年9月30日的房屋租赁协议一份（同原告证据一相同）。四、2004年5月14日，洛阳超源科工贸有限公司（以下简称超源公司）向建材厂提出的延期租赁房屋申请书一份，证明超源公司提出原房屋租赁合同到期后，继续由超源公司承租房屋5到10年。五、2004年5月22日，超源公司与被告众志公司签订的房屋租赁协议书，该协议约定超源公司租赁众志公司的房屋，期限从2004年9月1日到2008年6月30日。六、洛阳建材厂与众志公司签订的协议书和合同说明（同众志公司提交的证据三相同）。七、合同说明（同众志公司的证据三相同）。八、2005年5月9日，众志公司与洛阳天域公司签订的房屋租赁合同，证明房屋租赁面积是1470平方米，租赁期限是2005年4月14日到2008年6月30日。九、众志公司与同首歌慢摇吧签订的房屋租赁协议，约定同首歌慢摇吧租赁众志公司的房屋，租期为2006年12月23日到2008年6月30日。十、2007年4月25日，众志公司与同首歌茶社签订的房屋租赁合同，约定同首歌茶社租赁众志公司的房屋，租赁房屋面积是1045平方米，租赁期限是2007年4月1日到2008年6月30日。以上合同均约定，如果是由于政府的行为拆迁，各种赔偿款直接赔偿给乙方。除了政府行为外，任何一方不得提前终止合同。
理工学院附中对王XX提交的证据质证时提出，对证据一、二的真实性没有异议，但与本案无关。对证据三、六、七没有异议。对证据四有异议：1、申请书是由超源公司对建材厂提出的，而当时房屋租赁合同承租人的主体是众志公司，不是超源公司，也不存在一房两租的问题；所以该申请与本案无关；2、该申请书是打印的，是在建材厂公章上打印的，“同意”二字是后来补签的。3、申请提出的时间也与同首歌茶社取得房屋租赁权的时间不符，申请书在前，签订租赁合同在后，所以该申请书与本案无关。证据五、八与本案无关。对证据九有异议，同首歌茶社和慢摇吧是否是一个主体，且与本案房屋租赁合同没有关系。对证据十没有异议。
众志公司对王XX提交的证据质证时提出：对证据一至三、五某、十均没有异议。对证据四本身没有异议，我们认为是真实的；但同首歌茶社租赁众志公司房屋的经营期限是到2008年6月30日止。从2008年7月1日开始，同首歌茶社继续租用建材厂的房屋，建材厂同意其继续租赁。该申请还能证明从2008年7月1日以后同首歌茶社同建材厂及以后的理工学院附中之间建立了新的房屋租赁关系，与众志公司无关。对证据八、九需要核实。
在庭审中，反诉原告王XX为支持其反诉请求向本院提交了本诉中提交的十份证据，要求理工学院附中承担赔偿经济损失的依据，是其在本诉中的提交的第三、四份证据中的约定。
理工学院附中对王XX提交的证据进行质证时提出：理工学院附中和王XX之间没有签订房屋租赁合同，双方不存在任何约定，更不存在违约。王XX的反诉请求不能成立。
本诉被告众志商贸对原告王XX提交的证据质证时提出：和其无关。
反诉被告理工学院附中未向本院提交新证据。
本院根据双方当事人的诉辩意见和举证、质证及法庭调查，确认本案法律事实如下：本案诉争的房屋及附属设施，原系原建材厂所有。2002年9月30日，建材厂与洛阳八一物贸有限公司签订房屋租赁协议书，约定建材厂将房屋出租给八一物贸公司使用，租赁期限从2003年5月1日到2008年4月30日；后因八一公司未实际承租房屋，该房屋实际由众志公司在使用，2005年4月4日，建材厂、八一物贸公司与众志公司经协商重新签订协议书，确定由众志公司承受八一物贸公司的全部权利义务，即房屋由众志公司自择项目或模式经营使用。2004年5月6日，超源公司与王XX签订协议书，确定由超源公司出资98%、王XX出资2%、以王XX的名义创办娱乐项目“同首歌茶社”。2004年5月22日，众志公司与洛阳超源科工贸有限公司（以下简称超源公司，后更名为上述龙鼎公司）签订房屋租赁协议书，又将部分房屋转租给超源公司租赁使用，租赁期从2004年5月21日至2008年6月30日止。2004年5月14日，超源公司向建材厂提交申请书，提出因筹建娱乐项目投资较大、短时间难以收回投资，要求延期租赁房屋五某十年，建材厂盖章签署“同意”的书面意见。此后，众志公司与同首歌茶社（慢摇酒吧）签订协议书（无签订日期），将上述部分房屋租赁给同首歌茶社（慢摇酒吧）使用，每月租金为人民币x元，期限自2006年12月23日起至2008年6月30日止。2006年6月13日，王XX一个体户的方式，在工商局办理了企业名称为“洛阳市X区同首歌茶社”的个体工商户登记，领取个体工商户营业执照；期间一直由王XX等具体负责同首歌茶社的日常经营管理。另查明，上述房屋在2007年3月10日起归理工学院附中所有。2008年6月30日房屋租赁期限届满后，众志公司行政总监赵渝具体负责向理工学院附中对房屋退租事宜进行交接后，众志公司离去。此后，理工学院附中与王XX间，没有续签房屋租赁合同。王XX亦曾向理工学院附中交纳相应房租，但理工学院附中因故没有接受房租。房屋亦由王XX开办的同首歌茶社占用至今。在庭审中，理工学院附中认可房租已交纳至2008年6月30日。此后因理工学院附中要求王XX交回房屋、支付房租、赔偿经济损失未果，继而提起诉讼，引发本案。
本院认为，自2002年9月30日起，建材厂将原归其所有的房屋自愿出租给洛阳八一公司、被告众志公司；众志公司依据与建材厂签订的房屋租赁合同又将房屋转租给王XX等开办同首歌茶社，上述房屋租赁及转租协议，内容均不违反法律的禁止性规定，均合法有效，本院均予以认定。王XX在经营茶社期间，因房屋所有权人发生变更，与被告众志公司的租赁合同履行完毕后，众志公司履行了合同义务；原告理工学院附中要求被告众志公司承担支付房租、赔偿损失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。王XX承租的房屋所有权人发生变更后，王XX未与新的房屋所有权人即理工学院附中签订租赁合同，亦未明确双方的权利和义务。庭审中，王XX提出其要求延长房屋租赁期限五某十年的申请已被建材厂准许的意见，因理工学院附中认为提出该申请的主体是超源公司、时间在王XX取得房屋租赁权之前、同意延期是答复超源公司的与本案无关的辩解意见，该辩解意见事实清楚，本院予以采信；王XX的辩解意见本院不予采信。王XX提出在房屋租赁协议书中对其房屋装修、改建的赔偿进行了约定，但约定的应赔偿主体均不是现房屋所有权人理工学院附中；故王XX反诉要求理工学院附中赔偿其装修改建费用的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。理工学院附中要求王XX支付其参照原租赁合同中约定的房租标准，按照每月3万元向其支付房租而非房屋占用金，表明其认可与王XX间存在事实房屋租赁合同关系。现理工学院附中要求王XX退还房屋的诉求，属于其合法行使民事权利，于法有据，应予准许。但其要求王XX按每月3万元的标准交纳房租，不符合其参照执行的房屋租金约定，应按照原约定的每月租金人民币x元，从2008年7月1日起，计算至其诉求的2010年6月30日止。理工学院附中要求赔偿其它经济损失22万元的诉讼请求，因没有提交证据证实其客观存在该项损失并与同首歌茶社存在直接因果关系，故该项诉求本院不予支持。在诉讼中，第三人洛阳龙鼎科工贸有限公司于2011年8月23日提交撤回参与诉讼申请书，放弃参与本案的诉讼，符合法律规定，应予准许；本院不再另行制作裁定书。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（三）款、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下:
一、解除洛阳理工学院附属中学与洛阳市X区同首歌茶社王XX间的事实房屋租赁合同关系。
二、被告王XX在本判决生效后十日内，将其占用的位于洛阳市X区X路同首歌茶社的房屋交还给洛阳理工学院附属中学。
三、王XX应于本判决生效后十日内，向洛阳理工学院附属中学支付拖欠的房屋租金x元（计算至2010年6月30日）。
若逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定执行，即逾期履行加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回洛阳理工学院附属中学的其它诉讼请求。
五、驳回王XX的反诉请求。
本案本诉诉讼费x元，原告洛阳理工学院附属中学承担6700元，被告王XX承担7100元；本案反诉费x元，由王XX承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五某内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长胡晓光
人民陪审员焦治泓
人民陪审员肖涛
二0一一年八月二十九日
书记员赖晓梅
