原告上海XX有限公司，住所地XX市XX区XX路XX号XX室。
法定代表人黄XX，经理。
委托代理人潘XX，公司职员。
委托代理人王XX，公司职员。
被告常熟XX有限公司，住所地XX省XX市XX路XX号。
法定代表人林XX，董事长。
委托代理人张XX，公司法务。
原告上海XX有限公司诉被告常熟XX有限公司居间合同纠纷一案，本院于2010年2月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘XX独任审判。于2010年3月16日公开开庭进行了审理,原告委托代理人潘XX、被告委托代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海XX有限公司诉称，2008年8月1日，原、被告双方签订《区域代理协议》一份，约定被告委托原告在上海独家代理销售位于XX市XX路XX号的四楼、五楼商铺，被告按实际销售金额的4%向原告支付佣金等。合同签订后，原告代理销售6套房屋，但被告仅支付3套房屋的佣金，余款催讨未果，故起诉来院请求判令被告：支付剩余佣金人民币31,786元、按合同约定支付逾期付款违约金（自2008年10月6日起至判决生效之日止），并承担诉讼费。本案审理过程中原告变更佣金计算方式为均按商铺实际销售价格的75%计算佣金为27,654.45元。
被告辩称，1、虽与原告签订了区域代理协议，但委托期限内，原告没有完成委托销售的义务，被告无需支付佣金。2、被告没有向原告支付过佣金，双方无账务往来，系刘XX与原告发生的法律关系，原告应向其主张。3、原告录音证据中证人刘XX和许XX并非被告公司职员，刘XX仅是被告系争商铺四楼五楼的销售总代理，不能代表被告公司，被告已经与刘XX进行了结算。4、系争商铺均系三年返租，计算佣金应扣除返租的25%。
原告提供如下证明材料：1、区域代理协议，证明原、被告存在合法的委托代理销售关系，及双方权利义务关系。2、原告与刘XX、许XX以及本案系争商铺购买客户的通话录音光盘及整理文字资料，证明原告履行了合同的义务，被告确认存在拖欠佣金的情况。3、成交报告、商铺购买客户的认购书和销售合同一组，证明原告向被告履行合同义务并成功代理销售了6套商铺。4、刘XX的名片一张，证明其是被告的销售总监，对外是以被告名义与原告结算佣金和签约的。5、佣金催讨函及邮寄凭证，证明原告向被告催讨佣金。
被告提供如下证明材料：被告与刘XX于2008年签订的销售协议，销售代理期限自2008年4月18日到2008年9月30日，证明刘XX是被告的销售总代理，非公司员工。
被告对原告提供的证据1真实性无异议；对证据2录音真实性无法确认，且认为问题具有诱导性，不能证明系原告代理销售成功；对证据3中的成交报告认为系原告自行制作，不予确认，对认购书和销售合同真实性无异议，但对证明内容有异议，认为不能证明原告履行了销售代理义务，只能证明被告和客户之间存在交易关系；对证据4名片真实性无异议；对证据5催款函，认为是原告发给刘XX的，不是发给被告的，和被告无关。
对被告提交的证明材料，原告认为真实性无法确认，且与本案无关。
对原告证据：区域代理协议、认购书、销售合同、名片等，经质证被告对其真实性无异议，本院经审查后，认为该部分证据与本案待证事实具有关联性，且能够证明原告主张之事实，本院予以采纳。原告成交报告系其单方制作，对其证明效力本院不予确认，录音证据真实性被告不予确认，本院不予采纳。对于被告证据，因原告对其真实性不予确认，本院不予采纳。
根据双方当事人庭审中的陈述及本院采纳之证据，本院经审理查明，被告系位于常熟市XX路XX号的常熟国际服装城的开发商。2008年8月1日，原告（乙方）、被告（甲方）双方签订《区域代理协议》一份，约定一、被告委托原告在上海范围内独家代理销售其开发的位于XX市XX路XX号的四楼、五楼商铺，代理销售期限自协议签订之日起至2008年9月30日。销售价格以被告确认的对外销售价格表为准。原告不得低于该价格销售，但经被告签字确认的除外。二、代理区域及客户确认：在上海区域范围内的客户以原告带队并经被告现场确认为准，原告带来的客户再介绍的客户经被告确认后，也属于原告的销售业绩，该区域范围外的客户凡是原告带队购房经被告确认的也属于原告业绩。……三、权利义务：……原告不得直接与客户签订销售合同，无权收取任何售房款，但应当协助被告及开发商办理销售合同的审核、签订、销售款项的收取和银行按揭手续等。四、佣金及其支付：1、佣金计算标准：佣金计算标准按照原告实际完成销售任务分档计算，完成销售商铺在10间以内的，按照销售金额的4%计算销售代理佣金，……2、佣金结算时点：以被告收到客户全额购房款为准，但开发商三年返租（总合同额的25%）的，返租部分销售额不计佣金，……4、若原告未完成10间销售任务的，合同期满后五个工作日内被告按照原告实际销售金额的4%支付佣金……五、违约责任：被告不按合同约定日期支付佣金，被告支付逾期付款金额日万分之三的违约金，同时仍应支付原告业已销售业绩的佣金。六、产生争议任何一方有权向原告所在地法院起诉……
合同签订后，在合同约定的销售代理期间，原告促成案外人张XX、周XX、汪XX、黄XX、王XX、冯XX分别购买了被告开发的位于XX市XX路XX号的X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X号商铺共六间，其中黄XX、王XX、冯XX购买房屋的总价分别为276,318元、370,464元、275,033元，原告收到前三套商铺的居间佣金，其余三套黄XX、王XX、冯XX购买房屋的佣金未收到，遂起诉来院。
本院认为，根据双方签订的《区域代理协议》内容及实际履行来看，原告居间为被告介绍客户，促成被告以其名义与客户签订购房合同，被告按照房屋销售金额向原告支付一定比例的佣金，原、被告之间的关系符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定的居间合同法律关系特征，故应认定为居间合同关系。
被告辩称，系刘XX与原告存在合同关系，刘XX仅系被告系争商铺的销售总代理，非被告员工，原告应向刘XX主张。本院认为，由于刘XX向原告出示的名片上载明为被告销售总监，且原告是经由刘XX与被告签订系争合同，被告亦在系争《区域代理协议》上签章确认，原告有理由相信刘XX行为系代表被告之行为，故被告应根据其签章确认的合同约定承担相应合同义务。
现原告已提供认购书、销售合同用以证明其向被告介绍之客户实际购买了被告商铺，被告亦确认系争商铺最终由原告证据中载明的客户购买，并对原告主张的各客户购买商铺的实际销售价格不持异议。而被告并无证据证明系争商铺系由案外人居间促成销售。因此原告证据对其主张之事实已经达到高度盖然性的证明标准，本院对原告之主张予以采纳。故被告应按合同约定向原告支付佣金。本案审理过程中，原告变更均按实际销售金额的75%作为计算佣金的依据，系其权利处分。由于双方合同明确约定了：若原告未完成10间销售任务的，合同期满后五个工作日内被告按照原告实际销售金额的4%支付佣金；并约定日万分之三的逾期付款违约金。而系争合同期限至2008年9月30日届满。故原告主张自2008年10月6日起算逾期付款违约金，具有合同依据。原告对违约金计算方法调整按银行同期同档贷款利率计算逾期付款违约金，系其权利处分，并无不当。综上原告诉请具有事实和法律依据，应予支持。被告签署系争合同，在原告完成合同约定义务后，即应向原告承担合同责任。被告与刘XX之间究为何关系，对原告而言系其两者之间的内部关系，与本案无关，被告可另行向刘XX主张。
为维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告常熟XX有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX有限公司居间报酬人民币27,654.45元。
二、被告常熟XX有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX有限公司自2008年10月6日起至判决生效之日止的逾期付款违约金（以人民币27,654.45元为本金，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币594.60元，适用简易程序减半收取人民币297.30元，由被告常熟XX有限公司负担，于判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员刘亚玲
书记员郁丽婷
