湖南省株洲市X区人民法院

民事判决书

（2010）芦法民一初字第X号

原告朱某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，住（略）。身份证号码：x。

特别授权委托代理人伍某某，男，汉族，X年X月X日出生，湖南省株洲市人，自由职业者，住湖南省XXX市X村X栋X号。身份证号码：x。

被告湘银房地产股份有限公司，住所地：株洲市X区XXX路X号。

法定代表人齐某，该公司董事长。

特别授权委托代理人唐某甲，男，汉族，X年X月X日出生，湖南省茶陵县人，湘银房地产股份有限公司法律顾问，住湖南省XXX市X区XXXX栋X号。身份证号码：x。

委托代理人张某，男，汉族，X年X月X日出生，湖南省安化县人，湘银房地产股份有限公司法律顾问，住（略）。身份证号码：x。

第三人株洲博翰商业物业管理有限公司，住所地：湖南省XXX市X区XXX广场X楼。

法定代表人唐某乙，该公司董事长。

特别授权委托代理人李某某，男，汉族，X年X月X日出生，系株洲博翰商业物业管理有限公司员工，住湖南省XXX市X村X栋X号。身份证号码：x。

原告朱某与被告湘银房地产股份有限公司（以下简称湘银公司）商品房销售合某纠纷一案，于2010年1月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序,由审判员黄爱武担任审判长，与审判员陈香兰、人民陪审员沈顺珍组成合某庭。经当事人同意，将本案与同一类诉讼标的原告田海华等人与被告湘银公司的商品房销售合某纠纷共14案合某审理，并于2010年1月24日公开开庭。原告朱某及委托代理人伍某某到庭参加诉讼,被告湘银公司委托代理人唐某甲、张某到庭参加诉讼。第一次开庭后，为查明案件事实，本院依职权追加株洲博翰商业物业管理有限公司（以下简称博翰公司）作为第三人参加诉讼，并于2010年4月6日、5月9日、5月31日公开开庭进行了审理，原告朱某与委托代理人伍某某、被告湘银公司委托代理人唐某甲、张某、博翰公司委托代理人李某某第二次开庭时均到庭参加诉讼，第三次开庭时原告代理人伍某某、被告代理人张某到庭参加诉讼，第四次开庭时原告代理人伍某某、被告代理人张某、第三人委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某诉称：2006年4月23日原告与被告签订了《商品房买卖合某》，原告购买被告开发的建宁购物公园空中街市2089/X号商铺。被告采用售后返租的方式销售未竣工商铺，且在三年返租期内没有向原告支付合某内面积返租租金，非法占有原告购买的商铺三年的使用权；原告按合某约定的价某支付了购房款，但被告未按约定价某开具购房发票，存在偷漏国家税收的行为，损害了国家利益。同时被告与原告签订被告提供的格式合某购房折扣协议形式虽合某，但内容虚假，目的非法，原告与第三人签订的第三人提供的格式委托经营管理协议形式虽合某，但内容虚假，被告和第三人恶意串通虚构不存在的事实，目的是为了占有原告的商铺前三年使用权。以上证明原、被告双方签订被告提供的格式合某违反了《中华人民共和国合某法》第五十二条第一款，一方以欺诈、胁迫的手段订立合某，损害国家利益；第二款恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；第三款以合某形式掩盖非法目的，故诉至法院，请求判令原告与被告湘银公司签订的合某无效；判令原告与第三人博翰公司签订的协议无效。

为支持自己的诉讼请求，原告方就14案一并向本院提交了如下证据：

1、创富计划，拟证明创富计划便条是原、被告商铺买卖及被告售后返租的口头合某；

2、委托经营管理协议，拟证明被告与第三人恶意串通虚构不存在的基本事实，非法占有原告购买的商铺前三年的使用权；

3、收款收据（罗圣女、罗燕妮及罗圣女发、唐某甲的）2份，拟证明原告按照商铺买卖合某约定价某支付了购房款给被告，购房款折扣协议折让优惠是被告虚构不存在的基本事实；

4、商铺买卖合某，拟证明原告按照商铺买卖合某约定价某付了房款给被告，被告偷税漏税且原告签订被告提供的商铺买卖格式折扣协议折让优惠是被告虚构不存在的基本事实；

5、商铺发票，拟证明被告偷税漏税，被告虚构折扣协议掩盖被告偷漏税的行为；

6、折扣协议，拟证明原被告签订的折扣协议形式合某、内容虚假、目的非法；

7、博翰公司交铺通知单，拟证明交铺通知与铺面交接书注明返租，博翰公司知道被告采用售后返租的形式销售商铺，委托经营管理协议内容是博翰公司虚构不存在的基本事实；

8、湘银公司业主换取发票登记，拟证明被告开具发票时已收回被告向原告开具的收款收据；

9、贷款合某，拟证明原告按照商铺买卖合某约定价某支付房款给被告，原被告签订被告提供的商铺买卖格式折扣协议折让优惠是被告虚构的事实；

10、铺面交接书，证明目的同证据7；

11、光盘1张，拟证明原被告口头约定原告购买的是商铺售后返租。

12、株洲市中级人民法院（2010）株中法民四终字第X号民事判决书1份，拟证明被告的行为构成售后包租。

13、2029商铺门面的照片1张，拟证明该商铺至今都是毛坯房，说明被告以高额租金诱使原告签订商铺买卖合某。

被告湘银公司辩称：原、被告签订的合某合某有效，请求驳回原告的诉讼请求。

被告湘银公司为支持抗辩理由，就14案一并向本院提交了如下证据：

1、商铺买卖合某，拟证明双方签订的商品房合某已经全面履行；

2、折扣协议，拟证明协议签订是双方意思真实表示，而且被告把折扣款返还给了原告，被告退款的依据是签订了折扣协议，而且原告把收款收据换了发票并在交接时双方都签了字；

3、委托经营管理合某，拟证明该委托经营合某系原告真实性签字，是合某的；合某内容约定原告将商铺委托给第三人无偿经营及管理，并约定了期限；

4、发票，拟证明被告实质上收取的购房款总额是多少；

5、换发票的登记表，拟证明之前的收款收据已经作废收回，且原告签字认可，且说明金额以发票为准；

6、楼宇交接书（王振宇、周娟）1份，拟证明被告通过了原告的授权把原告购买的商铺已经完成了合某约定的手续。

第三人博翰公司辩称，第三人与原告签订的委托经营协议是合某有效的，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人博翰公司未向本庭提交证据材料。

经质证，被告湘银公司对原告提交的证据质证意见为：对证据1三性均有异议，该创富计划对被告没有任何约束力，被告即没有签字也没有盖章，该计划与被告无关；对证据2真实性、合某无异议，对关联性有异议，恰好证实原告和第三人就争议的商铺达成了无偿经营的协议，且该管理协议合某有效；对证据3有原件并盖有公章，被告则予以认可，没有则不认可，对证明目的有异议，被告收了原告多少钱就开了多少的收据；对证据4真实性、合某无异议，关联性有异议，该合某已经全面履行，合某上的金额与开出发票的金额不一致，在合某之后又有一个折扣协议，被告开具的发票是房款打折之后的金额；对证据5真实性、合某无异议，对关联性有异议，被告没有偷漏国家税收，被告开具的发票金额与实际收取的金额一致；对证据6真实性、合某予以认可，对于关联性有异议，是双方对于房价某款真实意思的表示，被告并没有以合某形式掩盖非法目的，而是双方都清楚的事实；对证据7真实性、合某无异议，对关联性有异议，交铺通知书恰好证明原告和第三人签订委托经营管理协议得到全部履行，在合某到期后，第三人要求原告收回铺面；对证据8关联性有异议，存在折扣之后多退少补的过程，应该以被告开具的发票金额为准；对证据9真实性、合某无异议，对于关联性有异议，贷款合某有关金额与被告无关，这是原告与银行的合某，被告只是保证方；对证据10真实性、合某无异议，对关联性有异议，这份证据恰好证明合某已完全履行完毕，被告已经交付了铺面给原告；对证据11的三性均不认可，光盘内容与本案无关，且根据法律规定，录音录像如果是非法所得，不应予以认可，原告的取证方式涉及侵犯个人隐私。

第三人博翰公司对原告提交的证据质证意见与被告湘银公司质证意见一致。补充的意见为对证据2是双方意思的真实表示，是合某有效的；对证据7说明双方已经全面履行合某且已履行完毕。

原告对被告湘银公司提交的证据质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告提供的证据恰好可以证明被告与第三人恶意串通。

第三人博翰公司对被告湘银公司提交的证据均无异议。

综合某、被告的质证意见并结合某案，本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告提交的证据1因无被告签字盖章，且被告提出异议，故对真实性、合某、关联性难以确定，本院不予采信；对原告提供的证据2、4、5、6、8、10，因与被告提供的证据一致，证明目的不同，故对这些证据可以作为本案的证据予以采用，但对证明目的需结合某他证据综合某定；对原告提供的证据3结合某告提供的证据5、8以及被告提供的证据5，可以证明被告曾向原告开具过与商品房的购房款一致的收据，所开具的正式发票系原告所交的净房款的事实，但不能证明购房款折扣协议折让优惠是被告虚构的事实；，对原告提供的证据7、9，被告对真实性、合某均无异议，故对真实性、合某予以认定，对其证明目的不予采信；对原告提供的证据11，因其内容与本案缺乏关联性，本院不予采信；对原告提供的证据12系法院的生效判决，本院予以采信；对原告提供的证据13关联性难以确定且并不能证明被告以高额租金诱使原告签订合某的事实。

经审理查明，原告与被告湘银公司于2006年4月23日签订《商品房买卖合某》，原告购买被告开发的位于建宁购物公园空中街市2089/X号房屋，共64.53，购买价某x元；原告首付x元，余款x元由银行为其办理10年按揭。合某签订后，同日原告又与被告湘银公司签订了一份《购房折扣协议》，协议约定：由被告给予原告24%的折让优惠，折后净房款为x元。原告同意以该折让后房价某具发票，不追究湘银公司开具发票金额数字与商品房买卖合某净房款金额数字不符的相关责任。同日，原告与第三人博翰公司签订了一份建宁购物公园商铺《委托经营协议》，约定原告在购买建宁购物花园空中街市商铺2089/X号门面，同意委托开发商将铺面直接交付给第三人博翰公司无偿经营及管理，第三人博翰公司负责招商和培育市场，期限为2006年10月1日至2009年9月30日。2006年6月22日，原告按商品房买卖合某的约定在中国建设银行股份有限公司株洲市分行办理了x元含2089/3082、2090/3084各x元的按揭手续。商品房买卖合某签订后，因双方确认商铺实际面积是56.71平方米，故原告交纳净房款为x元。被告湘银公司于2007年7月17日向原告开具了x元的不动产交易发票。被告湘银公司根据《委托经营协议》将铺面交由第三人博翰公司管理经营。因原告购买的2089/X号铺面于2009年9月30日返租到期，双方办理了交付手续。

另已发生法律效力的株洲市中级人民法院（2010）株中法民四终字第X号原告宁海军与被告湘银公司、博翰公司商品房买卖合某纠纷一案的民事判决书认定被告湘银公司于2006年3月9日办理了预许字（2006）第X号商品房预售许可证，2007年8月17日进行了建设工程竣工备案登记。被告湘银公司由株洲湘银房地产有限公司变更而来。原告购买商铺时，博翰公司系湘银公司的子公司，湘银公司在与原告签订《商品房买卖合某》后，要求原告与博翰公司签订《委托经营协议》并委托其将商铺直接交付博翰公司无偿经营及管理三年的行为，实际上是一种售后包租的行为。

本院认为，本案系因商品房销售而引发的纠纷。本案争执的焦点为：原告与被告所签订的商品房买卖合某及原告与第三人所签订的委托经营协议的效力。现分析如下：原告主张某份合某无效的理由为两份合某虽形式合某，但内容虚假，系采取欺诈手段签订，采用售后包租形式销售违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，并且开具发票的金额少于合某金额，存在偷税漏税的行为，损害国家利益。本院认为：1、原、被告签订商品房买卖合某采用售后包租的形式，违反了《商品房销售管理办法》的相关规定，《商品房销售管理办法》仅属部门规章，房产商违反该规定，有关部门可以给予行政处罚，但并不构成合某无效的法定理由。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合某法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合某法实施以后，法院确认合某无效，应当以全国人大及其常委会制定法律和国务院制订行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此原告以此为由主张某品房买卖合某无效，本院不予支持。关于原告和第三人的合某效力的问题。《委托经营协议》实为原告与第三人博翰公司之间的租赁合某。《中华人民共和国房地产管理法》第五十三条对出租人定义为出租房屋（现房）的所有人，目的在于防止损害承租人的权利。作为包租协议出租方的业主，虽然在协议签订时没有拿到产权证，但售后包租是业主将在开发商处所买的房屋（期房）反过来租给作为售房人的子公司，子公司作为承租人不可能因业主没有产权证而拿不到房屋。可见，售后包租协议的出租方开始即使未取得房产证也不影响承租人权利的实现甚至对其不会有任何损害。因此，原告签订协议时未取得房产证并不影响其与开发商子公司包租协议的有效成立和实现。《中华人民共和国房地产管理法》并没有规定房屋非所有权人不得作为出租方。该法第五十三条即非禁止性，亦非效力性强制性规定，而且，《中华人民共和国合某法》并未规定租赁合某的出租人必须为房屋所有权人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合某法〉若干问题的解释》第十四条的规定，原告请求确认其与博翰公司签订的协议无效，本院不予支持。2、原告主张某订合某系被告和第三人恶意串通以高额租金欺诈原告，诱使原告签订的，因而主张某同无效。本院认为签订合某的主体均为具备相应民事行为能力的人，且在合某中对本案商铺的位置、价某、折扣、委托经营管理等均做了明确规定，原告也已签字确认，至于返租期满后能否租到多少租金系市场风险的问题，该风险原告在签订合某时应作出判断。同时原告并未提供任何证据证明被告或第三人采取了欺诈或胁迫的手段，致使原告签订合某，在合某签订后，各方对铺面进行了交接，并按商品房买卖合某的约定办理了按揭贷款的相关手续，这些足以说明，原告与被告、原告与第三人签订合某时系双方的真实意思表示，故对于原告的该主张，本院不予支持。3、原告主张某告与第三人恶意串通，偷税漏税行为，损害国家利益因而导致合某无效。本院认为原、被告签订的商品房买卖合某的房屋价某虽高于发票价某，但双方在商品房合某签订后又签订了折扣协议，该协议系商品房买卖合某的补充协议，被告系根据该协议约定的价某向原告收取净房款，并开具了相一致的税务发票。被告的行为是否构成偷税漏税不是民事案件的审理范围，原告可向相关的行政部门举报，但这并不必然导致合某无效，故对于原告的该主张，本院不予支持。

综上所述，原告主张某与被告所签订的《商品房买卖合某》，其与第三人所签订的《建宁购物公园商铺委托经营协议》无效，理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合某法》第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合某法》若干问题的解释（一）第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决

如下：

驳回原告朱某的诉讼请求。

本案案件受理费80元，由原告朱某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审判长黄爱武

审判员陈香兰

人民陪审员沈顺珍

二○一一年五月三十一日

书记员杨奕

附法律条文：

《中华人民共和国合某法》

第五十二条有下列情形之一的，合某无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合某，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合某形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合某法》若干问题的解释（一）

第四条合某法实施以后，人民法院确认合某无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张某，由负有举证责任的当事人承担不利后果。