原告株洲某装备修理厂，住所地在湖南省株洲市X区。

法定代表人黄某，厂长。

委托代理人吴新宪，湖南方正圆律师事务所律师，代理权限为代为承认、放某、变更诉讼请求、代为和解、撤诉等特别授权。

被告匡某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省醴陵市X区某宾馆经营个体工商户，住（略）。

委托代理人谭惠雁，株洲市中良法律服务所法律工作者，代理权限为代为承认、放某、变更诉讼请求、代为和解等特别授权。

委托代理人赵伟，湖南弘一律师事务所律师，代理权限为一般代理。

原告株洲某装备修理厂（以下简称株洲某站厂）诉被告匡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月2日受理后，依法由审判员吴登高适用简易程序于2011年10月10日、10月14日两次公开开庭进行了审理。原告空军株洲某站厂的委托代理人吴新宪、被告匡某及其委托代理人谭惠雁、赵伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告空军株洲某站厂诉称：2004年12月下旬，原、被告签订《某某路综合楼租赁协议书》，约定原告将株洲市X路某号综合楼X—X楼及部分其他房屋出租给被告等经营宾馆，租期从2005年3月1日起至2011年3月1日止。协议签订后，原告按约履行合同义务。租赁期内，因原告上级机关要求统一使用格式租赁合同，并采用每年签订租期为一年的租赁合同形式，原告也单独经营并设立株洲市X区某宾馆。原、被告在维持原《某路综合楼租赁协议书》租期、租金等主要条款原则下，自2006年起逐年签订租赁合同。2010年2月27日双方签订了为期一年的《房地产租赁合同》，合同对租赁期限、租金数额、续租条款、合同解除与终止、合同期满承租人义务、违约金条款等进行了约定。合同期满后，原、被告未续订合同，但被告拒不交还租赁物，强占经营，声称合同关系继续存在。原告认为双方合同关系于2011年2月28日终止，被告在租赁合同期满后未经协商一致继续占用租赁物是非法侵权行为，故诉至法院,请求判令被告:1、返还租赁房屋；2、支付租赁物占用费x.4元；3、支付违约金x元。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求为：要求被告腾空搬离租赁房屋，按照合同约定交付给原告。

被告匡某辩称：1、原告所述不实。酿成本租赁合同纠纷的原因是原告侵权，应由原告承担违约责任，并赔偿被告损失。（1）原、被告的租赁期限至2011年2月28日止。在此之前，被告多次向被告提交书面要求续租的报告，原告也多次召集被告在内的其他经营业主就续租问题进行协商。在2011年春节前的最后一次协商会上，原告的行政处处长及某副厂长口头允诺同意给包括被告在内的几家业主续租。上级机关已经同意业主续租请求，但需在原租金基础上调高30%。（2）原告在2011年3月底，突然告知被告需进行公开的招标。随后在2011年4月7、8日分别对被告经营的场所张贴封条、停某、停某，致使被告根本无法搬离，并给被告造成极大的损失。2、原告起诉给付的金额有误。被告在2011年1季度产生的水电费系原告单方认定，其中包含其他用户使用的数量。另房屋占用费也有误，根据合同约定，只能按照实际使用的天数计算使用费，不能计算到2011年6月底。3、被告不存在违约，不应支付x元违约金。4、被告保留向原告因原告的行为给被告造成损失的追偿的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

为支持其诉讼请求，原告株洲某站厂向本院提交的证某有：

证某1：某后勤部出具的证某及组织机构代码证某一份（复印件），欲证某原告的主体资格；证某2：被告匡某身份信息及企业注册登记资料各一份（复印件），欲证某被告的主体资格；证某3：房屋所有权证、国有土地使用证、单位对外有偿服务许可证、某后勤部出具的证某各一份（复印件），欲证某原告出租租赁物的合法性；证某4：某路综合楼租赁协议书及房地产租赁合同各一份（复印件），欲证某：（1）原告与被告租赁关系及起止时间；（2）被告违约；（3）原告诉讼请求计算标准；证某5：水电费通知单一份（复印件），欲证某被告应付水电费情况。

对于原告株洲某站厂提交的证某，被告匡某的质证某见为：对于证某1、2、3、5无异议；对证某4的真实性无异议，但对证某内容有异议。从租赁合同中恰恰可以看出被告并没有违约。且被告只租了一个季度，那么只能收取一个季度的占用费。

为支持其答辩意见，被告匡某向本院提交的证某有：证某1：单某某证某一份，欲证某原告方曾经口头同意过被告续租的事实；证某2：交纳水电费和租金的收据八张（复印件），欲证某某宾馆的水电费及房租交到2010年12月底；证某3：封条二份（复印件），欲证某由于原告采取停某停某封门的措施，未给被告合理的期限进行搬迁撤离；证某4：原告所发通知一份，欲证某由于原告采取停某停某封门的措施，未给被告合理的期限进行搬迁撤离。

对于被告匡某提交的证某，原告株洲某站厂的质证某见为：对证某1质证某为，证某单某某是被告匡某聘请的某宾馆的经理，与本案被告有一定的利害关系，证某不能证某自己参加过会议，证某证某不能足以证某原、被告之间存在合法、清晰的续租关系；对证某2无异议；对证某3、证某4的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该二份证某不能证某原告存在民事上侵权行为，也不能证某原告没有给被告合理的时间进行搬迁。

对于原、被告双方提交的证某，本院分析认证某下：被告对原告提交1、2、3、X组证某无异议，本院认为该四组证某内容客观真实，形式来源合法，与本案有关联性，本院予以采纳；原告提交的第X组证某，被告对其真实性无异议，本院将其作为认定双方成立租赁合同关系的客观事实而予以确认。

对被告提交的证某1，本院认为与案件当事人有利害关系的证某证某不能单独作为定案依据，原告质证某见成立，对该证某本院不予确认；被告提交的第X组证某原告无异议，本院认为该组证某内容客观真实，形式来源合法，与本案有关联性，本院予以采纳；被告提交的第3、X组证某，原告对其真实性无异议，本院将其作为认定双方发生纠纷的客观事实而予以确认。

根据上述采纳的证某，结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：

2004年12月，原告与被告及单某某、王某某（以其经营的株洲市X区某某宾馆的名义）签订《某路综合楼租赁协议书》一份，原告将其坐落于株洲市X区X路某号综合楼大部分主体房屋出租给被告等人用于宾馆经营，合同约定租赁期间为2005年3月1日至2011年3月1日。合同订立后，双方均依约履行。同年４月，被告匡某成立株洲市X区某宾馆（以下简称某宾馆），单独在租赁物上经营该宾馆。合同履行期间，原、被告双方根据前述合同另行一年签订一份合同，由被告继续承租前述租赁物。2010年2月2７日，被告以其经营的某宾馆的个体工商户字号的名义（乙方）与原告（甲方）签订《房地产租赁合同》一份，被告向原告承租坐落在某某中路某号综合楼大部分主体房屋（面积约为3060平方米）用于继续经营某宾馆。合同约定：租赁期限自2010年3月1日起至2011年2月28日止；年租金为x元，租金由乙方于每半年的前10日内交付甲方；租赁期内的水、电等费用由乙方于每季度的前10日内向甲方交纳；乙方如需对租赁物进行改造、装修或者增扩设备或新建、添建临时性建筑物、构筑物须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，应当无偿移交给甲方，乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按合同约定的权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续，乙方如违反前述约定，应支付违约金x元。合同签订后，双方依约履行。合同期满后，被告匡某继续使用租赁物，原告未举证某明其在合同期满后至2011年3月中旬前对被告继续使用租赁物的行为提出过异议。

另查明，本案合同约定租期届满前、后，双方曾就租赁物是否续租问题进行协商，但未签订租赁合同。2011年3月，原告就包括被告承租的租赁物在内的某某中路某号某某大院的租赁进行整体招标。被告参与了投标，标书租赁价格为50余万元。同年3月18日，原告向某宾馆发送书面通知，告知被告整体招标结果为年租金95万元，如被告需行使优先承租权，应于同年3月22日前书面通知原告。原告在前述通知未获答复后，于同年3月23日书面通知被告于当月29日前办理离场的相关手续。同年4月2日，原告书面通知被告将于当月12日采取停某停某措施。同年4月7日及18日，原告采取了以张贴封条等形式将被告承租的房屋、场地予以封堵，致被告无法实际经营，双方遂酿成纠纷。其后，被告向原告上级机关进行信访。原告遂诉至本院，请求依法裁决。至今，被告仍未将本案租赁物交付原告，从租赁场地内搬离。

再查明，至2011年4月15日，被告欠付原告水电费合计x.4元，以及2011年1月至3月共三个月的租金x元。（参照双方合同约定的租金计算标准。）

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告株洲某站厂与被告经营的某宾馆签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同于2011年2月28日到期后，被告继续使用本案租赁物，原告未能举证某明其在2011年3月中旬前曾向被告提出异议，故应视为双方形成了不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。本案中，根据被告的陈述，原告曾于2011年3月中旬通知其于十日内清场搬离，原告又于2011年3月23日书面通知被告应于2011年3月29日前办理离场手续，其后又通知将于4月12日停某电，上述通知显然系解除合同的意思表示，应视为原告已在合理期限之前通知了被告，故原、被告双方的租赁关系已解除。由于双方租赁合同已解除，被告作为承租方负有向出租方返还租赁物、搬离租赁场地的义务，故本院对原告第一项诉讼请求予以支持。双方租赁关系存续期间，被告未交纳水、电费及租金合计x.4元理应向原告支付。原告计算的房屋租金数额有误，应于核减。故对原告第二项请求，本院予以部分支持。本案双方租赁关系解除后，被告较长时间内未将租赁物返还给原告，显属违约，且给原告造成了一定的损失，原告要求被告依约支付违约金x元并无不当，本院亦予以支持。关于被告主张原告曾口头允诺与其继续订立为期三年、租金提价30%的合同，因证某不足，本院难以认定。且依合同约定，双方在租期届满后，应重新签订租赁合同，办理有关报批手续，应理解为签订书面合同为原告明确意思表示确立双方合同关系的依据。至于被告主张其在本案纠纷中产生了一定损失，因其表示保留向原告追偿的权利，且并未提出反诉，故原告该项主张不应在本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证某的若干规定》第二条，判决如下：

一、被告匡某于本判决生效后十五日内腾空位于株洲市X区X路某号其租赁经营某宾馆的房屋，将其返还给原告株洲某装备修理厂；

二、被告匡某于本判决生效后十五日内向原告支付租金及水、电费合计x.4元；

三、被告匡某于本判决生效后十五日内向原告株洲某装备修理厂支付违约金x元；

四、驳回原告株洲某装备修理厂的其他诉讼请求。

当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费x元，减半收取x元，由原告株洲某装备修理厂承担90元，由被告匡某承担x元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市X区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：（略）。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行期限为二年。

审判员吴登高

二○一一年十月十四日

书记员王虹