湖南省株洲市X区人民法院

民事判决书

（2011）芦法民一初字第X号

原告龙某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，退休干部，住（略），身份证号码：×××××××××。

委托代理人靳某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，株洲市公交总公司管理人员，住（略），身份证号码：××××××××××，委托权限为特别授权。

被告张某戊，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，公务员，住（略），身份证号码：××××××××××。

委托代理人李某己，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省醴陵人，公务员，住（略），身份证号码：×××××××××××，委托权限为特别授权。

原告龙某诉被告张某戊物权保护纠纷一案，本院于2011年6月14日受理后，依法由代理审判员刘让武独任审判，书记员喻露担任记录，于2011年7月12日、2011年8月24日两次公开开庭进行了审理。2011年7月12日的庭审中，原告龙某的委托代理人靳某，被告张某戊的委托代理人李某己到庭参加诉讼。2011年8月24日的庭审中，原告龙某，被告张某戊及其委托代理人李某己到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告龙某诉称，原、被告系一墙之隔同一栋房屋的邻居，早在1997年被告就收取了原告5000元的房屋（基础）加层款。2003年4月19日，原、被告再次协商，并签订协议，明确整栋房屋的加层权给原告，原告再支付x元给被告。如此，被告前后收取原告x元房屋加层款。该协议还言明，如被告不配合则返还款项并承担同等数量的违约款。然而2010年5月，被告告之原告，房屋的加层权被告自己要用，并明确说不退钱给原告。原告认为被告违约，应当按双方当时的约定，返还房屋加层款，承担违约责任，并支付违约金，为此原告请求法院判令被告返还房屋加层款x元，承担违约责任支付违约金x元及相应利息，并承担本案的诉讼费用。

原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：

1、房产证，证明原告住房与被告住房是共墙的，证明权属纠纷的依据；

2、购房顶加层协议，证明原告是购买被告房顶和加层使用权，同时此协议是被告亲笔写的，且有违约责任的约定；

3、收条，证明协议签完后，被告就收取了原告x元，然后告知我要转交给熊太平，且收款人是被告。

被告张某戊辩称，本案与本人毫无关系，其理由有三：一、房屋所有权证所权人是唐胜泉；二、合资建房协议亦为唐胜泉所签；三、熊太平的收条更证明此事。本案并无原告所述在1997年收取了伍仟元加层款的事实。原告与熊太平是朋友关系，我是原告介绍才认识熊太平，当时合资建房是原告龙某、唐胜泉与熊太平三人，熊太平出资了x元，但原告并没有给熊太平房子。后来熊太平经济困难，被告出于同情，迫使原告拿出了x元给熊太平，本人并未经手x元，而是原告直接给的熊太平，有2003年4月19日的收条为证。同日，熊太平出具了一个收条给本人，证实本人没有拿x元给熊太平，熊太平出具的收条中所讲的4.8万元，就是本案的症结，也是原告得了熊太平的3.8万元，而自认为君子。综上，原告的起诉是当时处理熊太平问题的真实所在，更无违约金可谈。

被告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：

1、合资建房协议复印件，有原告签名，有熊太平的签名，证明是原、被告和熊太平三方合资建房；

2、收条复印件，证明被告收了原告的x元，已经转给熊太平；

3、株洲市X区私有房屋所有权证复印件，证明房屋是唐胜泉的，唐胜泉早就和被告离婚了。

被告对原告提交的证据质证认为：对于证据1、无异议；证据2、真实性无异议，对原告证明的内容的金额，x元没有异议，购买使用权，不加层也有使用权，不知道当事人怎么约定的；证据3、真实性无异议，和我方的收条证据相对应，被告是收了x元，然后转交给了熊太平，此收条就是协议里面的x元。

原告对被告提交的证据质证认为：对于证据1、我方不予认可，这个协议不是真实的，涂改过，总计人民币的款项没有注明，且上面写的X层楼，实际上是X层楼，当时是双方协商好了建房，而且我没有看过这份协议，因被告没有带原件，我方不予认可；证据2、无异议；证据3、此证已经作废了，被告应该拿新证出来，原被告之间是权属纠纷，被告和唐胜泉离婚后，还是住在那栋房子里，被告住X楼，他们的女儿住X楼，唐胜泉住X楼，当时被告向我解释了，说自己有这个权利出让加层权。

结合全案对原、被告提交的证据作如下认证：因为被告对原告提交的证据的无异议，本院对原告提交的证据1、2、3予以采信。因原告对被告的证据1、因为原件上有涂改，本院对其涂改部分不予采信，能够看清的部分综合认定；证据2、因原告对此无异议，本院予以采信；证据3、原告虽有异议，但没有提交相反的证据佐证，本院对证据3予以采信。

经审理查明，1996年，原告龙某与被告张某戊和案外人熊太平合资建房，熊太平在建房过程中出资x元，该款不够两套房的房款。后熊太平因其个人原因，欲退出合资建房，只要求原、被告退还出资款中的x元了结此事。被告要求原告出此x元给熊太平，原告要求被告将其所有的房顶使用权给自己使用，才同意出x元钱给熊太平，再加上在建房过程中原告已出资5000元用于合资建房的基层加固。所以于2003年4月19日，原、被告签订了《购房加层权协议》，协议约定：“甲方：张某戊，乙方：龙某，甲乙双方系共建房邻居，现双方就乙方欲取得甲方房顶加层及使用权，达成如下协议：一、甲方欲出款购买甲方房顶加层及使用权；二、甲方同意将本方房顶的加层及使用权转让给乙方；三、双方议定价款为壹万伍仟元，其中乙方已于1997年付伍仟元，还需付壹万元整。四、乙方要求甲方在今后乙方的加层施工中予以充分配合并按乙方要求封闭楼梯口，拆除房顶附着物（如砖瓦等）；五、甲方对乙方的上述要求给予认可，并声明若届时甲方不履行上述承诺，则双倍返还乙方的购房顶使用权款，即返还叁万元整。本协议甲乙双方签字生效，本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”同日，原告支付给熊太平x元。被告出具了收条，其内容为：“今收到龙某、靳某购房顶加层及使用权款壹万元整，转交给熊太平。收款人：张某戊”。同时，熊太平给张某戊出具了一张某戊条，其内容为：“今收到张某戊退回建房款壹万元整，原交的肆万捌仟元全部结清，与任何人无关。收款人：熊太平。2003.4.19”。2010年5月份，被告告诉原告房屋的加层权自己要用。2011年6月14日，原、被告因x元的房顶加层及使用权款的退还问题发生纠纷诉至本院。在本院主持的调解过程中，被告同意将本案争议的屋顶交由原告使用，但原告要求解除协议，退还x元的屋顶加层及使用权，并承担x元的违约金和利息损失。

本院认为，原、被告双方于2003年4月19日签订的《购房顶加层权协议》是双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告双方对该合同的效力均没有提出异议，所以该协议是合法有效的。

本案争议的焦点是被告是否已收了原告支付的x元和房顶加层及使用权款及是否应该退还的问题。虽然被告没有直接收x元的现金，但是原告支付给案外人熊太平的x元是经原、被告共同协商，是在被告同意将其房顶加层及使用权给原告的情况下才支付给案外人熊太平的，且被告提交的熊太平的收条也证明被告张某戊收取了原告龙某支付的x元的房顶加层及使用权款。另外的5000元在双方签订的《购房顶加层权协议》中明确将记载了被告已经收取了该款，并作为原告购买被告的房顶加层及使用权款。所以应认定被告已收取了原告x元的房顶加层及使用权款。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…”的规定，因被告曾经于2010年5月份表示不同意将自己房屋屋顶的加层及使用权给原告使用，原告向本院起诉要求解除双方于2003年4月19日签订的《购房顶加层权协议》，并退还x元的屋顶加层及使用权，并承担x元的违约金和利息损失。原告向本院起诉的行为表明已经解除了双方于2003年4月19日签订的《购房顶加层权协议》，现被告又当庭表示愿意将房顶加层权给原告使用的行为是一个新的要约邀请，现在原告拒绝接受，双方没有达成新的协议，因此原、被双方于2003年4月19日签订的《购房顶加层权协议》已因被告的违约行为而解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应该将收取原告的x元房顶加层及使用权款返还给原告，并赔偿损失。因此对原告要求被告返还房屋加层及使用权款x元的诉讼请求，依法应予以支持。原告要求被告承担违约责任支付违约金x元及利息的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因本案中《购房顶加层权协议》约定的违约金过高，本院应依法予以降低，即依法支持x元×6.4%（2011年4月银行1-3年人民币贷款基准利率）×15个月（从2010年5月至2011年8月止）÷12个月×30%=360元；利息损失为x元×6.4%（2011年4月银行1-3年人民币贷款基准利率）×15个月（从2010年5月至2011年8月止）÷12个月=1200元。被告辩称2003年4月19日没有收取原告的x元房屋加层使用款，这x元是转交给了熊太平，剩下5000元是用于合资建房的房屋加固，其不应返还原告x元房屋加层及使用权的主张，因与事实和法律不符，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，判决如下：

一、被告张某戊于本判决生效之日起10内一次性退还原告龙某x元的房屋加层及使用权款，并支付违约金360元和违约利息1200元，以上共计x元；

二、驳回原告龙某其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费550元，减半收取275元，由原告龙某负担95元，由被告张某戊负担180元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：市X区支行交通分理处，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

代理审判员刘让武

二0一一年八月二十四日

书记员喻露

附适用的法律条文如下：

《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张某戊定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。