上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2006)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审原告)李某。

委托代理人汪兆军、袁某，上海市汇业律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)谢某某。

委托代理人胡某某。

上诉人李某因买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2005)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2005年3月20日，谢某某与李某签订一份《二手房买卖合同》，约定：谢某某将自有的位于本市X路X号1－X层、面积为106。22平方米的店铺转让给李某，转让总价为人民币(以下币种均为人民币)118万元；谢某某在收到李某房屋定金4万元同时，应将该房屋的权属资料及其他所需材料交给李某办理手续；付款方式：1、2005年3月21日支付14万元；2、余款到银行放贷下来全部一次性付清(一百万元整)；3、贷款不足部分交易前付清，贷款多余部分到帐后退还。双方出现下列情形之一的，违约方承担违约责任：1、谢某某违约按已付房款(定金)的金额一倍支付给李某违约金。2、李某违约按已付房款(定金)的金额一倍支付给谢某某违约金。备注中约定，贷款费用、交易费用等一切费用均由李某支付。房屋交易由双方到交易所办理手续。合同签订当日，谢某某收取李某支付的4万元定金，次日，谢某某收取李某首付款14万元。审理中，李某出具了2005年5月11日发出的律师函，要求谢某某在收到函件后5日内，带齐房屋总价款5％的营业税金额，约同李某至交易中心办理手续。2005年11月9日李某再次发函，表示因谢某某拒绝交纳营业税，致使系争合同无法继续履行，在谢某某收到该函件时系争合同解除，并要求谢某某返还购房款并赔偿定金。谢某某收到上述函件，未回复。

庭审中，李某出具了系争房屋的房地产价值评估报告书，及2005年4月5日由借款人李某、贷款人中国工商银行上海市宝山支行、保证人上某宝峰房地产置换有限公司共同签订的《房屋担保借款合同》，李某以系争商铺作为抵押物，向中国工商银行上海市宝山支行贷款47万元用于购房。针对借款合同，李某认为因银行规定抵押物的产权必须归属李某时才能发放贷款，由于谢某某不配合过户，导致借款合同无法履行。谢某某称借款合同约定银行发放贷款的条件系办妥抵押登记手续，并非产权过户。

李某起诉至法院要求解除与谢某某签订的《二手房买卖合同》；要求谢某某返还房款18万元，并赔偿违约金8万元。

在原审审理过程中，谢某某明确表示愿意负担营业税，继续履行合同。

原审法院认为，谢某某与李某订立的二手房买卖合同，是双方真实意思之表示，应为合法有效。本案的争议焦点在于谢某某是否存在根本违约行为致使不能实现合同目的，李某是否有权行使法定解除权。鉴于双方未在合同中就营业税的负担进行约定，故李某认为谢某某不负担营业税系违约的观点，无合同依据，不予采纳。李某认为贷款无法发放系谢某某拒绝配合过户所致，无相应证据佐证，不予认可。营业税的承担发生于过户交易时，目前履行条件尚未成就，李某不具备行使法定解除权的条件。李某认为谢某某存在违约行为并导致合同目的无法实现、并要求解除合同的主张，缺乏事实和法律依据，难以支持。据此判决：李某要求解除与谢某某就上海市X路X号1－X层店铺签订的《二手房买卖合同》等诉讼请求，不予支持。案件受理费6，410元，由李某负担。

原审法院判决后，李某不服，上诉认为，谢某某出售不动产，依法应缴纳营业税，这是谢某某的法定义务，而非合同义务。由于谢某某不缴纳营业税，致使房屋交易不能继续进行，合同目的最终无法实现。而按照合同法的有关规定，由于当事人一方违约行为致使合同目的不能实现的，有权要求解除。如若合同不予解除，则使合同的履行陷入僵局，这违背了合同法的基本原则。故李某要求撤销原审判决，依法改判，支持李某在原审中提出的诉讼请求。

被上诉人认为，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，要求维持原判决。

经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，谢某某与李某签订的《二手房买卖合同》，就付款方式约定“余款于银行放贷下来一次性付清”，又约定“贷款不足部分于交易前付清”，这两条约定虽略有冲突，但从公平合理角度解释，李某应于产权过户前支付除贷款外的其余房款，结合李某实际贷款金额，于过户前李某尚有53万元房款须支付。而营业税的缴纳发生于过户交易时，目前双方尚未履行至这一环节，李某即以谢某某不缴纳营业税构成违约而要求解除合同，理由不充分。李某的上诉请求，难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6，410元，由李某负担。

本判决为终审判决。

审判长汪毅

代理审判员成皿

代理审判员沈珺

二00六年二月二十二日

书记员邬海蓉