原告：刘某某，女，29岁。

委托代理人：冯祥西，丰都县三合法律服务所（略）。

被告：李某，女，28岁。

委托代理人：杜超，重庆森吉（略）事务所（略）。

第三人：杨某某，女，30岁。

第三人：陈某某，男，34岁。

原告刘某某与被告李某、第三人杨某某、第三人陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院2011年6月14日立案受理后，依法由审判员刘某兵适用简易程序于同年7月25日公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人冯祥西、被告李某的委托代理人杜超到庭参加了诉讼，第三人杨某某、陈某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

原告刘某某诉称：2008年11月10日，第三人将自己所有的坐落于丰都县X街X路X号附X号门面出租给被告经营，双方约定：租期3年，每月租金1200元，租赁期内承租方如需转租，必须经出租方同意。同时还约定：任何一方未能履行合同规定的条款或者违反国家法律、法规的规定，另一方有权解除合同，所造成的经济损失由责任方承担。但被告在该门面的租赁期内，未经房屋所有人即第三人同意，擅自将该门面转租给原告，并于2010年11月1日与原告签订了《转租合同》，双方在合同签订后，原告支付被告门面租金及转让费x元。原告在承租该门面后，对该门面进行了装修，但原告在使用此门面3个月后，第三人便发现被告擅自将该门面转租原告，遂阻止原告营业，原告便于2011年3月停止营业至今。在纠纷发生后，原、被告及第三人多次协商解决未果，故请求人民法院依法确认原、被告签订的《转租合同》无效，并由被告退还原告租金x元及赔偿原告经济损失x元。

被告李某辩称：原告所述不属实，被告转租门面是经第三人同意后才与原告签订了《转租合同》，故原、被告签订的《转租合同》合法、有效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人杨某某、陈某某未作答辩。

经审理查明：杨某某与陈某某系夫妻关系，坐落于丰都县X街X路X号附X号门面系其夫妻共同财产。2009年10月3日，李某与杨某某签订了《租赁合同》，该合同约定：杨某某将自己所有的坐落于丰都县X街X路X号附X号门面出租给李某经营；租赁期限：2009年10月3日起至2012年10月2日止；承租方不得将上述房屋另行出租给他人使用；承租方如需转租，必须经得出租方同意；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家、地方对租赁的相关规定的，另一方有权解除合同，所造成的经济损失由责任方承担。双方在签订《租赁合同》后，李某便在该门面经营。

2010年11月1日，李某与刘某某签订了《转租合同》，该合同约定：李某将丰都县X街X路X号附X号门面转租给刘某某；租赁期限自2010年11月8日起至2012年10月2日止；每月租金人民币2500元，年租金为x元；付款方式为刘某某在合同签订之日起交清租金x元。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家、地方对租赁的相关规定的，另一方有权解除合同，所造成的经济损失由责任方承担。双方如有一方违约，应赔偿另一方总租金5的违约金。刘某某与李某签订《转租合同》合同后，刘某某于次日给付李某门面租金和转让费x元。尔后，刘某某对该门面进行了装修，为此支付装修费用x元。2011年3月，杨某某、陈某某在得知李某将租赁的门面又转租刘某某后，便要求刘某某停止经营，返还门面，并于2011年6月10日将该门面的门锁更换后，收回了该门面，导致刘某某无法经营。

上述事实，有原、被告的陈某，《租赁合同》，《转租合同》，收条，装修清单及收据等证据在案佐证，且经庭审举证、质证，本院予以确认。

本院认为，原告刘某某与被告李某在本案中争议的焦点是双方签订的《转租合同》是否有效。被告李某对此辩解称，双方在签订《转租合同》时已征得了第三人同意，并也在《转租合同》上载明了该情况，但其在庭审中未提供充分的证据证明自己的该主张，且第三人也未在《转租合同》上签字、盖章，故本院对李某辩解的在签订《转租合同》时已征得了第三人同意的理由不予采信，因此，本院确认被告李某将第三人所有的门面转租给原告刘某某时没有征得第三人杨某某与陈某某的同意，所以被告李某无权将该门面转租，其转租行为属无权处分，因此，该《转租合同》属于效力待定的合同，使其有效的条件是事后取得第三人杨某某与陈某某的同意或追认。在本案中，第三人杨某某与陈某某在得知门面被转租后即要求原告刘某某停止经营，返还门面，并更换门锁，表明其拒绝追认转租的效力，因此，原告刘某某与被告李某签订的《转租合同》无效。由于被告李某在向原告刘某某转租门面时，明知应当征得出租人同意而没有征得第三人同意即转租，其行为存在过错，理应退还原告刘某某不能经营期间的门面租金及转让费，故原告刘某某诉请被告李某退还不能经营期间的门面租金及转让费的理由成立，本院予以支持。对于原告刘某某的装修损失，本院认为，原告刘某某作为具有完全民事行为能力人，在与被告李某签订《转租合同》时，应当审查被告李某在转租门面时是否征得了房屋所有权人即第三人的同意，而对此没有审查，导致《转租合同》无效，其自己也存在一定过过，本院酌定刘某某自己承担40％的责任，被告李某承担60％的责任。

对于如何计算被告李某退还原告刘某某门面租金及转让费的问题，本院认为，从原告刘某某于2010年11月1日起占用该门面，到第三人于2011年6月10日更换该门面门锁，此期间222天应为原告刘某某实际使用该门面时间，该期间的租金应予扣除，所以被告李某应退原告门面租金及转让费为x元（x元-x元÷365天×222天）。对于如何计算原告刘某某因装修造成损失的问题，本院认为，原告刘某某在庭审中向本院提交了x元的装修材料费用及人工工资收据，因人工工资№x号收据，所开收据时间为2010年11月21日，而本案中原告提供的№x号材料收据所开时间为2010年11月26日，因此就存在收据序号在后的发票所开时间反而在收据序号在前的前面，这不符合常理，且№x号材料收据后面附有购货清单，真实可信，故对№x号人工工资收据不予采信，因此，原告刘某某的损失本院确认为x元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、原告刘某某与被告李某签订的《转租合同》无效。

二、被告李某在本判决发生法律效力后10日内返还原告刘某某租金及转让费x元，赔偿原告刘某某损失6119元，共计人民币x元。

三、驳回原告刘某某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1312元，减半收取656元，由被告李某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

审判员刘某兵

二○一一年八月三十一日

书记员向文秀