原告（反诉被告）熊a，男，汉族，户籍地湖北省×市×区×巷×号楼，现住上海市×区×城×区×幢×号×楼。

委托代理人郑a，男，汉族，户籍地浙江省×县×镇×路×号。

委托代理人陶a，上海A律师事务所律师。

被告（反诉原告）杨a，男，汉族，户籍地浙江省×市×镇×村×号，现住上海市×区×路×号。

委托代理人王a，上海市B律师事务所律师。

原告（反诉被告）熊a与被告（反诉原告）杨a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月10日立案受理。审理期间，杨a提起反诉，本院予以合并审理，依法由代理审判员许瑜华适用简易程序公开开庭进行了审理。熊a及其委托代理人郑a、陶a，杨a及其委托代理人王a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）熊a诉称，2008年9月8日，熊a与杨a签订《租赁合同》，约定杨a向熊a租赁上海市×区×建材市场×号营业房，租赁期限从2008年9月8日至2009年9月8日，租金支付方式为每年一次性支付，先付后用，年租金为人民币36,480元。若合同终止，杨a应将房屋按原状交还，逾期搬出每逾期一日，应按3元/平方/天支付房屋使用费，同时合同还约定了违约方须按租金的百分之十支付违约金。合同另约定，双方有意在合同期满后续租，杨a须提前60天办理续租手续，现杨a未按约定办理手续的，视为无意续租。现合同到期后，双方未能就续租事宜达成一致意见，经熊a多次催告，杨a仍拒绝搬出并继续使用该房屋。为此，熊a诉至法院要求判令：一、杨a立即向熊a返还承租的上海市×区×建材市场×号营业房，并将房屋恢复原状；二、杨a支付熊a自2009年9月9日至判决生效之日止的房屋使用费（现暂计至2009年12月2日，为15,892.8元）；三、杨a支付熊a违约金3,648元。

被告（反诉原告）杨a辩称：不同意熊a的诉讼请求。对于诉讼请求一，由于熊a未按照合同第六条的约定先行履行告知义务，从而导致杨a现无处租房只能使用涉讼房屋；对于诉讼请求二、三，由于熊a违约导致杨a无力搬离，故相应的损失不应当由杨a负担。

被告（反诉原告）杨a反诉称：2008年9月8日，熊a与杨a签订《租赁合同》，约定杨a向熊a租赁上海市×区×建材市场×号营业房，房屋面积共计61.6平方米，租金为1.6元/平米/天，租赁期限为一年，租金共计36,000元，但经杨a实际测量，承租房屋实际面积不超过57平米，熊a因此不当获利2,649.6元。由于合同第六条第二款约定，“甲方有权对市场行情做相应的调整，新一期租赁方案应提前告知乙方，使乙方在期满60天以前做好决断是否续租。”合同第六条第三款约定。“合同期满双方任何一方提出终止合同，必须合同期满提前60天以书面形式告知对方……”。现熊a既未依约告知调整方案，影响了杨a的决断，也未在期满60天前以书面形式告知终止合同，熊a的违约行为导致了杨a的损失。为此，要求法院依法判令：一、熊a退还杨a房屋租赁费2,649.6元；二、熊a支付杨a包含装潢损失、同等地区房屋租赁差价在内的实际损失1,000元。

诉讼中，被告（反诉原告）杨a变更其反诉诉请二为：熊a支付杨a装潢损失39,000元。

原告（反诉被告）熊a辩称：不同意杨a的反诉诉请。对于反诉诉请一，合同约定的租金价格并非以面积为依据，双方在签订租赁合同时对房屋实地丈量并共同认可，故杨a主张返还租金没有依据；对于反诉诉请二，在签订合同时，杨a应当结合租赁期限进行装修，现合同期限已经届满，即使有装潢损失也应当由杨a自行承担，如果经法院认定熊a须赔偿杨a装潢损失的话，可由法院酌情判定，并表示同意补偿杨a装潢损失1,000元。

经审理查明：2008年6月7日，上海A建材市场经营管理有限公司与熊a签订《租赁合同》一份，由上海A建材市场经营管理有限公司将A建材市场×号营业房出租给熊a从事不锈钢加工行业经营活动。合同约定：租赁房屋的面积为140.22平方米；租金单价为1.6元/每天每平方，全年租金为81,888元，管理费为960元，应付租赁费共计82,848元；租赁期限为一年，从2008年6月28日至2009年6月27日。

2008年9月8日，熊a作为实际签约人代表B不锈钢有限公司（签约甲方）与杨a（签约乙方）签订《租赁合同》一份，由B不锈钢有限公司将A建材市场×号营业房出租给杨a从事羊毛行业经营活动。合同约定：租赁房屋的面积为61.6平方米；租金单价为1.6元/每天每平方，全年租金为36,000元，管理费为480元，应付租赁费共计36,480元；租赁期限为一年，从2008年9月8日至2009年9月8日；双方有意在合同期满后续租，乙方须提前60天办理续租手续，乙方没按规定提前续签合同的，视为无意续租，甲方可将租赁物租给第三方；甲方有权对市场行情做相应的价格调整，新一期租赁方案应提前告知乙方，使乙方在期满60天以前做好决断是否续租；合同期满双方任何一方提出终止合同，必须合同期满提前60天以书面形式告知对方，乙方应在终止之日前搬出租赁物，并将房屋按原状交还甲方，如无法恢复乙方应赔偿相应损失，如逾期搬出每逾期一日，乙方应按3元/平方/天向甲方支付该房屋占有使用费；若A建材市场在2009年6月27日起房租上涨，甲方熊a也对乙方杨a进行上涨至2009年9月8日，2009年9月8日以后房价双方另从商宜。B不锈钢有限公司最终未能通过工商核准取得法人资格。

2009年6月18日，上海A建材市场经营管理有限公司与熊a签订《租赁合同》一份，由上海A建材市场经营管理有限公司将A建材市场×号营业房出租给熊a从事不锈钢加工行业经营活动。合同约定：租赁房屋的面积为140.22平方米；租金单价为2.5元/每天每平方，全年租金为127,950元，管理费为880元，应付租赁费共计128,830元；租赁期限为一年，从2009年6月28日至2010年6月27日。

2009年10月20日，熊a向杨a发出律师函一份，要求杨a在收到函件后七天内搬清所涉房屋内的物资，并付清按3元/平方/天标准计算的8,870元房屋占用使用费及3,040元违约金。因杨a至今仍在承租房屋内从事经营活动，双方遂成讼。

审理期间，熊a未能向法庭提供涉案房屋的产权证或建设工程规划许可证。

上述事实，由《租赁合同》三份、律师函及当事人的相关陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有证据效力，本院予以采信。至于原告提供的《通知》一份，因原告在庭审中未能提供证据证明该通知已送达被告，故对其证据效力，本院不予认可。

本院认为：因B不锈钢有限公司最终未能成立，不具有法人资格，故熊a作为实际签约人可视为本案所涉租赁合同关系的主体。熊a将未经合法批准建造的房屋出租给杨a使用，违反了相关法律法规的规定，因此熊a与杨a之间签订的租赁合同应属无效。合同法的相关规定中已明确，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依据上述规定，杨a应搬离使用房屋。房屋租赁合同虽被确认无效，但杨a作为合同约定的承租人，在该合同签订后已实际占有使用房屋，至今仍在房屋内从事经营活动，故杨a应按双方约定的标准向熊a支付使用期间的房屋使用费，而按照双方的约定，如A建材市场上涨房租，则杨a应支付给熊a的租金也随之上涨，现基于熊a与上海A建材市场经营管理有限公司于2009年6月18日续签的合同，涉讼房屋的租金已于2009年6月28日从每天每平方米1.6元上涨至每天每平方米2.5元，因此熊a所主张的自2009年9月9日至判决生效之日止的使用费应以每天每平方米2.5元为计算标准。由于熊a与杨a签订的合同属无效合同，因此合同所约定的违约金条款也应为无效，故熊a所主张的违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于涉讼房屋的面积，虽然熊a与杨a所签订的租赁合同系无效合同，但也能表明在签约当时杨a对房屋面积为61.6平方这一事实已予认可，现杨a再以涉讼房屋面积有误差为由要求熊a返还租金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。至于杨a主张的装潢损失，原合同约定的租赁期限为一年，一方面杨a作为理性的经济人，其在对承租房屋进行装修时应当考虑租赁期限作相应投入，另一方面依据日常生活经验法则，装修费用在租赁期间内已消耗殆尽，因此虽合同无效，但杨a已使用涉讼房屋已超过了原合同所约定的租赁期限，并至今仍在继续占有使用涉讼房屋，故涉讼房屋内的装修现值实际难以让出租人再有受益，现基于熊a表示自愿补偿杨a1,000元装潢损失，故本院酌情认定熊a补偿杨a装潢损失1,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）熊a与被告（反诉原告）杨a签订的《租赁合同》无效；

二、被告（反诉原告）杨a于本判决生效之日起十日内搬离位于本市×区A建材市场的承租场所；

三、被告（反诉原告）杨a于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）熊a支付自2009年9月9日至判决生效之日止以单价为2.5元每平方每天为计算标准，按61.6平方米的面积计算的房屋使用费；

四、原告（反诉被告）熊a于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）杨a支付装潢损失1,000元；

五、驳回原告（反诉被告）熊a的其余诉讼请求。

六、驳回被告（反诉原告）杨a的其余反诉请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费25元（已减半），由被告（反诉原告）杨a负担；反诉案件受理费841.24元，由原告（反诉被告）熊a负担25元，被告（反诉原告）杨a负担816.24元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员许瑜华

书记员钱洁