上诉人（原审被告）郭某某，男，生于X年X月X日。

委托代理人肖洋，河南定信（略）事务所（略）。特别授权。

委托代理人孙佳，河南青剑（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）胡某某，男，生于X年X月X日。

委托代理人梁某某，男，河南定信（略）事务所（略）。特别授权。

原审第三人张某某，男，生于X年X月X日。

上诉人郭某某为房屋租赁合同纠纷一案，不服内乡县人民法院（2010）内法民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人郭某某及其委托代理人肖洋、孙佳与被上诉人胡某某及其委托代理人梁某某、第三人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2008年6月22日、8月21日，原告胡某某分别与内乡县畜牧技术服务中心、内乡县动物疫病预防控制中心签订租房协议，将内乡县畜牧局大门东侧的门面房及后面对应院子租赁给胡某某，后胡某某出资将租赁空地进行了建设改造。2009年3月1日，胡某某为甲方与郭某某为乙方签订房屋租赁协议一份，将该房屋转租给郭某某使用，其主要条款如下：…一一、座落位置及面积：畜牧局院大门东七间门面房及对应后面院子；二、租期：自2009年3月1日起至2013年3月1日止；三、租金：每年共计26万元；五、…一3、任何时间，凡要改变房屋结构，都必须经过甲方同意(若因建设方案未经甲方同意而乙方擅自施工造成的一切损失由乙方承担)…．．九、…．．3、乙方经营项目必须经甲、乙双方协商同意，中途改变经营项目必须经甲方同意，并写出书面申请，否则视为乙方违约，乙方应承担所有责任……。该合同履行期间，2010年9月10日，郭某某与第三人张某某签订合作协议一份，合同约定：1、甲方(郭某某)把位于内乡县畜牧局楼下的门面房(原天一鞋城)给乙方(张某某)用于做家电超市使用。2…．．经营过程中的盈利亏损以及风险均与甲方无关，不给甲方利润分配，…．．6、合同期间，甲乙双方协商付含装修费24万元……\"胡某某得知郭某某将房屋转租后提出异议，协商无果，遂诉至法院。本院受理此案后，定于10月l2日开庭审理，郭某某称因需外出开会及检查身体，要求延期审理，合议庭批准了郭某某的请求，并将庭审时间更改为10月26日，后郭某某再次要求延期，合议庭未予批准。

原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方经过充分协商，在平等、自愿的基础上签订的房屋租赁合同，不违背法律规定，应为合法、有效的合同。依法成立的合同对双方具有约束力，双方当事人应按照合同约定履行。双方在合同中约定：“乙方所经营项目必须经甲方同意，并写出书面申请，否则视为乙方违约，乙方应承担所有责任。”而郭某某与第三人协议将原天一鞋城转给第三人用作家电超市，改变房屋用途，改变经营项目未经胡某某同意，郭某某行为属于合同约定的违约行为，胡某某请求的违约金损失，因双方在合同中未约定违约金，故该请求不予支持。关于胡某某称郭某某将房屋门口钢结构承重柱锯断，其提供证据不能证实该行为系郭某为，据此请求赔偿4万元的请求，不予支持。郭某某与第三人之间的合作协议，从庭审查明的事实可知，名为合作实为租赁，协议履行期间，郭某某未征得胡某某同意将房屋转租，根据《合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，故胡某某要求解除合同理由正当，于法有据，予以支持。关于胡某某与内乡县畜牧技术中心和动物疫病预防控制中心所签订的租赁协议，与本案不属同一法律关系，且符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，目前胡某某对此案争议房屋仍享有使用、收益的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除原告胡某某与被告郭某某于2009年3月1日签订的租房协议；二、驳回原告胡某某要求被告郭某某支付违约金并赔偿损失4万元的请求。案件受理费8500元，由被告郭某某负担。

郭某某不服原判，上诉称：1、原审认定上诉人转租和改变经营项目是认定事实错误；2、原审判决违反程序，在上诉人未到庭的情况下开庭审理。

胡某某答辩称：原审判决正确，二审应予维持。

二审中郭某某提供证人1、赵某出庭作证2009年3月邦赛鞋业已租赁郭某某的店面3间，证明胡某某知道转租一事，应视为同意转租。胡某某质证意见为郭某某本人即为做鞋业销售生意，不知道邦赛鞋业一事；2、张运伟出庭作证称其在郭某某和胡某某谈租赁房屋时在场，胡某某讲可以分割租赁，但不知郭某赁房屋后具体干啥。胡某某质证意见为不认识此人，对证明内容不认可。

二审中胡某某未提供新证据。

二审查明事实与原审查明事实一致。

本院认为：上诉人郭某某和被上诉人胡某某所签合同为有效合同，双方应按照合同内容切实履行，但郭某某在合同履行期间，未经胡某某同意擅自转租给张某某经营家电，郭某某行为违反双方所签订合同中有关租赁方租赁期间改变经营项目须经出租方同意的约定，构成违约，所以胡某某要求解除合同，应予支持；上诉人郭某某在二审中所提供的证人赵某某证言，因赵某所证明的邦赛鞋业与郭某某签订协议，也是进行鞋业销售，与郭某某在此从事的经营活动一致，不涉及改变经营项目的情况，与本案争议的是否擅自改变经营项目的争议无关；证人张运伟所证明的胡某某同意分割租赁的情况，因与双方的合同约定不一致，又无其他证据加以证明，所以不予采信；上诉人上诉称原审在其未到庭的情况下进行审理，本院认为诉讼当事人申请延期审理，是否准许由人民法院决定，若在人民法院不予准许的情况下，诉讼当事人不到庭参加诉讼，则应由其自己承担不利的法律后果。本案中原审在第一次确定开庭时间后，郭某某提出举证期间不足30日，原审又第二次确定开庭时间，在开庭前郭某某又提出其有病要求推迟审理，原审法院未予同意，在原审开庭审理时，郭某某未出庭参加诉讼，原审按其缺席判决，程序并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人郭某某的上诉理由不能成立，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8500元，由上诉人郭某某负担。

本判决为终审判决。

审判长郑荣敏

审判员车向平

审判员张南

二0一一年二月二十八日

书记员徐艳华