原告倪××。

被告徐×。

被告胡××。

原告倪××诉被告徐×、胡××房屋买卖合同纠纷一案，于2009年10月22日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年12月5日、11日公开开庭进行了审理。原告倪××，被告徐×及作为被告胡××的代理人均到庭参加诉讼，被告胡××参加了第一次庭审。本案现已审理终结。

原告倪××诉称：原告与第一被告徐×原系夫妻，双方育有一子，2005年4月13日双方因感情不和协议离婚，对儿子的抚养及夫妻共同财产分割均达成协议。本市××路××号××幢全幢房屋系第一被告与第二被告共有，2009年7月12日原告与两被告就上址房屋买卖达成合意并订立了合同，约定两被告将上址房屋转让给原告，总价为人民币900万元，分三次支付。原告为筹措房款将自有的两套房屋出售，并依约于2009年7月15日向被告支付了首付款275万元（内含定金200万元），于2009年7月23日支付了第二期房价款255万元，并按被告的要求提前于2009年7月25日支付了第三期房款370万元（其中350万元系抵销被告徐×欠原告的债务，余20万元以现金形式支付）。依照合同约定，两被告应于2009年8月12日与原告到本市长宁区房地产交易中心办理该房过户手续，但被告徐×却在交易过户当日电话告知原告系争房屋已被法院查封，无法按约定办理过户手续。原告经查询后得知，系争房屋已于2009年7月30日被无锡市中级人民法院依法查封。故诉请判令:1、解除原告与两被告签订的房地产买卖合同；2、两被告返还购房款700万元；3、两被告向原告双倍返还定金400万元；4、两被告支付逾期利息（以900万元为本金按日万分之五计息，从2009年7月26日起算至实际支付日止）。因系争房屋在本案审理期间被解封，原告遂要求将诉讼请求变更为：1、判令两被告继续履行系争房地产买卖合同，两被告协助原告办理系争房屋的过户手续与交接手续；2、判令两被告共同支付违约金150万元。

被告徐×辩称：对原告诉称事实无异议，系争房屋未能依约办理过户手续，系因案外人在另案中错误将其列为被告并将该房查封所致，被告没有恶意违约的故意。现该房因已被解除查封，原告要求继续履行合同，被告同意履行，但原告向被告另行主张150万元违约金明显高于合同约定，缺乏事实和法律依据，被告仅同意按合同约定的按已付房款日万分之五计算的违约金。

被告胡××辩称：同意被告徐×的辩称意见。

经审理查明：原告倪××与第一被告徐×原系夫妻，2005年4月双方协议离婚，在协议中约定第一被告徐×需支付原告800万元。2005年6月第一被告徐×与第二被告胡××取得本市××路××号××幢房屋产权。2009年7月12日原告与两被告订立《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将上址房屋以总价900万元转让给原告（详见合同第一条、第二条）。双方在合同附件一中特别约定：房款分三次支付，首付款275万元（内含合同定金200万元）于签订合同后五日内支付，第二期房款255万元在被告还清银行贷款五日内支付，第三期房款370万元于双方2009年8月12日产权过户手续（即送件）办理完毕当日支付。被告收到全部房款三日内，被告向原告办理交房手续。此外，合同附件一还对违约责任作了如下约定：被告未能按期还清贷款或解除该房屋所设定的其他抵押和产权争议，致使产权过户手续逾期无法办理，或完成产权过户手续后因被告原因造成逾期不能交房的，被告应向原告支付违约金，违约金按照原告已付房款每日万分之五计算，违约金自应当办理产权过户或应当交房之日起至实际实施之日止。逾期超过5日后，被告仍不能办理上述事宜的，原告有权单方解除合同；原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告应在收到原告解除合同的通知之日起三日内返还所有原告已支付的房款，并双倍返还原告支付的定金部分，同时被告承担赔偿责任，赔偿金额为合同总价款的20%。

合同签订后，原告依约于2009年7月15日通过转账向被告支付了首付款275万元（含定金200万元），7月23转账支付被告第二期房款255万元，第三期房款370万元于7月25日提前支付，其中20万元以现金形式支付给了被告徐×指定的收款人，其余350万元冲抵被告徐×按离婚协议约定应付给原告的余款，第二被告胡××在庭审中明确表示对上述债务抵销知悉且同意。至此，原告已付清所有房款。两被告于7月25日交付原告一份承诺书证明房款已全部收到，并承诺按合同约定办理一切手续。2009年8月11日晚，第一被告徐×电话告知原告涉讼房屋已被司法查封，无法办理过户。8月12日原告经向长宁区房地产交易中心查悉涉讼房屋已于2009年7月30日被无锡市中级人民法院查封。当日原告向两被告寄发《催告函》，敦促两被告按约履行义务，否则将依法追究其相应的违约及赔偿责任。原告经催促未果，遂提起本案诉讼。

另查明，涉讼房屋已于2009年11月20日解除查封。

上述事实，有房地产买卖合同、房地产登记信息、催告函、银行转账记录、收款收据、承诺书、离婚协议书等证据及当事人的陈述为证，上述证据经庭审质证，本院予以确认。

在庭审中，经本院释明，原、被告同意于2009年12月12日自行到交易中心办理系争房屋的过户手续，并于2009年12月20日之前办理系争房屋的交接手续，以避免损失扩大，同时，原告自愿撤回第一项诉请，但坚持第二项诉请。经本院主持调解，原、被告对违约金数额存在分歧，故调解未成。

本院认为，本案争议焦点在于：被告逾期办理过户手续，原告向两被告主张150万元的违约责任是否有相应的事实与法律依据。对此，本院认为，原、被告在系争房地产买卖合同中明确约定了房屋过户与交接的期限，但由于被告与案外人纠纷导致涉讼房屋未能在约定的时间内办理过户与交接手续，被告已构成违约，按合同约定，应承担违约责任。依照合同的约定，违约金按照原告已付房款每日万分之五计算，自应当办理产权过户或应当交房之日起至实际实施之日止。本案原告提前至2009年7月25日付清全部房款，被告应在收到全部房款三日内即迟至于2009年7月28日协助原告办理交房手续，现被告逾期未交房亦未办理过户手续，故违约金按照原告已付房款900万元每日万分之五计算每日违约金为4,500元，从2009年7月29日起算至2009年12月20日止共计145天，两被告应共同向原告支付违约金合计为652,500元。原告以合同迟延履行造成其生活不便以及以为购买涉讼房屋急于抛售其所有的二套房屋造成巨大损失为由，要求被告在原来合同约定违约金的基础上增加赔偿到150万元的诉请，鉴于原告要求被告继续履行合同且被告同意履行，原告合同目的已达成，故本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告徐×、胡××应于本判决生效之日起七日内共同支付原告倪××逾期交房违约金人民币652,500元。

二、驳回原告倪××的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币18,300元，由原告倪××负担人民币9,300元，被告徐×、胡××共同负担人民币9,000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长唐杰英

审判员章晨煜

代理审判员王章应

书记员屠晓婷