广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2005)穗中法民四终字第X号

上诉人(原审原告)李某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人黄某平，广东金海圣律师事务所律师。

上诉人(原审被告)广州信鸿房地产有限公司，住所地：广州市X路十号珠江规划大厦八楼。

法定代表人梁某，职务：董事长。

委托代理人黄某某，男，广东致德律师事务所律师。

委托代理人李某乙，男，广东致德律师事务所职员。

上诉人李某甲、广州信鸿房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：广州信鸿房地产有限公司(以下简称信鸿公司)领有房管部门核发的穗房预字第（略）号《商品房预售许可证》，预售广州市海珠区工业大道X号广州药用玻璃厂金玫瑰苑(自编：金瀚轩、金洛轩)。2002年1月15日李某甲与信鸿公司签订《商品房买卖合同》(编号：穗房合字（略）号)和《商品房买卖补充协议》，订明李某甲向信鸿公司预购金洛轩X号商品房，该商品房的建筑面积为88.34平方米，售价总金额（略）元。信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由信鸿公司提供的资料报产权登记机关备案。如因信鸿公司的责任，李某甲不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：信鸿公司按日赔偿李某甲已付房款总额的万分之十的违约金，直至信鸿公司继续履行其义务使李某甲取得房地产权属证书之日止。双方一致同意，信鸿公司责任不包括下列情况：1、信鸿公司不可克服、不可控制的原因，包括但不仅仅限于下列情况：政府行为；法律法规及政府规章、制度的变化导致产权证不能正常办理的；等等。但信鸿公司对上述情况的发生负举证责任。2、其他非信鸿公司原因导致产权证不能正常办理的情形。该《合同》经广州市房地产交易所登记。之后，李某甲依约定向信鸿公司支付了全部购房款（略）元，并于2002年3月31日前办理了收楼手续。

诉讼中，广州市国土资源和房地产管理局于2004年6月25日核发了上述房屋的《房地产权证》，信鸿公司已在2004年6月28日将该证发给李某甲。为此，李某甲放弃了要求信鸿公司立即到房地产主管机关办理产权过户手续和房地产登记手续，向其交付房地产权属证书的请求。由于《房地产权证》记载的建筑面积比《商品房预售合同》的记载的建筑面积少，信鸿公司退还了面积差价款给李某甲。

2004年6月2日，李某甲向广州市海珠区人民法院提起诉讼称，其与信鸿公司于2002年1月15日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定其向信鸿公司购买位于海珠区工业大道X号(现定为江南大道南)嘉鸿花园金洛轩702房屋，该房屋建筑面积共88.34平方米，并约定了交房、办理产权、支付房款等各自的权利、义务及违约责任条款。之后，其按双方约定支付了全部房款（略）元，并向信鸿公司支付了办理产权的税费等，信鸿公司也依约在2002年3月31日前履行了交房义务。但是，信鸿公司却没有按约定期限办出其房产证，导致其直到2004年6月28日才取得房地产权证，信鸿公司的行为显然违背了合同规定，构成了较为严重的违约。故起诉要求：1、判令信鸿公司立即到房地产主管机关办理产权过户手续和房地产登记手续，向其交付房地产权属证书；并由信鸿公司向其支付迟延办证的违约金(按其已付房款总额的每日万分之十计算，从2004年3月31日计算至2004年6月28日止)；2、信鸿公司承担本案诉讼费用。

信鸿公司辩称，其公司一直在履行合同义务，其公司取得了《房屋权属证明书》后，已分批递件送入房管局申办交易过户手续。其公司主观上没有故意懈怠协同李某甲办证的过错，由于办理《房屋权属证明书》涉及多个政府部门，各个部门独立办理相关的事务，其公司作为开发商无权监督和催促政府部门，因此，将造成产权证迟办理的原因转嫁其公司是不公平的，而且双方约定的违约金过高，应调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，李某甲的《房地产权证》己经办好，并发给李某甲、退还《房地产权证》记载的建筑面积与《商品房预售合同》的记载的建筑面积差房款给李某甲，违约金的本金应以退款后金额计算到房管部门核发《房地产权证》日止，故其公司不同意李某甲的诉讼请求。

一审法院认为，信鸿公司与李某甲签订的《商品房预售合同》是合法、有效的合同，当事人应自觉履行。双方在合同中约定：信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由信鸿公司提供的资料报产权登记机关备案。如因信鸿公司的责任，李某甲不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：信鸿公司按日赔偿李某甲已付房款总额的万分之十的违约金，直至信鸿公司继续履行其义务使李某甲取得房地产权属证书之日止。上述约定的目的在于保障商品房买受人对所购买房屋的所有权能如期获得房屋管理机关的确认，当房屋管理机关核发房地产权证时即表明商品房买受人已取得该房屋的所有权，因此信鸿公司协助办理房地产权证的义务在房屋管理机关核发房地产权证时即已履行完毕。现信鸿公司在2002年3月31日前交付房产给李某甲使用，按双方合同约定信鸿公司协助办理房地产权证的义务应在2004年3月21日前履行完毕，但房屋管理机关在2004年6月25日才核发《房地产权证》给李某甲，即信鸿公司在2004年6月25日才履行了协助办证的义务，显然违反了合同约定，故信鸿公司应承担违约责任，支付从2004年3月21日起至2004年6月25日止的违约金给李某甲。李某甲要求违约金从2004年3月31日支付，是对自身权利的处分，符合当事人意思自治原则，予以支持；因信鸿公司在2004年6月25日已经履行了协同办理房地产权证的义务，故李某甲要求违约金计算至2004年6月28日，依据不足，应计算至2004年6月25日止。信鸿公司认为违约金应计算至房管部门核发《房地产权证》日止的意见有理，予以采纳。经审查，双方约定的按李某甲已付购房款每日万分之十支付违约金的标准明显过高，信鸿公司要求调整的意见有理，予以采纳，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。对于违约金的本金计算，信鸿公司虽然发证当日退还了部分房款给李某甲，但李某甲要求的违约金是发证前部分，应按李某甲已付房款计算，信鸿公司要求按退还减少面积房款后金额计算无理，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款(一)项之规定，于2004年11月25日作出如下判决：广州信鸿房地产有限公司在本判决生效之日起10日内，以李某甲已付购房款（略）元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付从2004年3月31日起至2004年6月25日止的迟延办证违约金给李某甲。案件受理费857元由信鸿公司负担。

一审宣判后，李某甲、信鸿公司均不服，李某甲向本院提起上诉称：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，明显约定了违约金就应该按约定标准计付。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第3条规定“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情况下，当事人以约定的违约金过分高或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。”一审法院没有依据就认定按其已付购房款每日万分之十支付违约金的标准明显过高，这样任意调整约定违约金的判决适用法律是错误的。故上诉请求：撤销一审判决，改判信鸿公司在判决生效之日起10日内，以李某甲已付购房款（略）元为基数，按每日万分之十计算，计付从2004年3月31日起至2004年6月25日止的迟延办证违约金给李某甲。

信鸿公司上诉认为：其司是依法成立的房地产开发企业，主观上不存在迟延办证的故意和过失。从办理相关手续的时间可以看出其司一直在积极为办理李某甲的房屋权属证书做出大量的工作。因为办理房屋权属证书涉及多个程序及政府部门，其司无法监督和催促政府部门办理事务，所以其司与李某甲之间办证纠纷的根本原因在于政府部门，这是社会公认的事实。如将政府部门的原因造成迟延办证的责任转嫁给其司是不公平的。再次，在其司退还面积差额（略）元后，计算李某甲迟延办证违约金的基数应为（略）元。故上诉请求：1.撤销一审判决。2.判令李某甲承担本案一、二审诉讼费用。

本院二审查明的事实与一审基本相同。

本院认为，李某甲与信鸿公司就买卖广州市海珠区工业大道X号广州药用玻璃厂金洛轩X号商品房自愿签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行。合同约定信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；如因信鸿公司的责任，李某甲不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书，信鸿公司需承担违约责任。经审查，信鸿公司实际于2002年3月31日将上述房产交付给李某甲使用。由于信鸿公司未能依约使李某甲在2004年3月21日前取得该房产的权属证书，已构成违约。因此，一审法院判决信鸿公司承担相应的违约责任，符合双方合同约定和有关法律规定。信鸿公司上诉认为迟延办证是政府行政主管部门的原因，主张不承担迟延办证违约责任的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。

本院认为，本案的主要争议焦点有两个：1.合同约定的迟延办证违约金的标准是否过高，是否应予调整；2.计算迟延办证违约金的基数(本金)。

关于迟延办证违约金的标准。李某甲与信鸿公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》约定：如因信鸿公司的责任，李某甲不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，信鸿公司按日赔偿李某甲已付房款总额的万分之十的违约金，直至信鸿公司继续履行其义务使李某甲取得房地产权属证书之日止。信鸿公司在一审答辩认为双方约定的违约金标准过高，请求调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，在李某甲没有举证证明其他损失情况下，因信鸿公司逾期办证给李某甲造成的损失是可以确定的，主要是银行利息损失，不存在难以确定的情形。双方合同约定的按李某甲已付房款总额的每日万分之十的违约金计算标准，高于银行贷款利率近十倍。由此可见，该违约金标准明显过高。结合信鸿公司合同办证义务已实际履行完毕和信鸿公司迟延办证的违约时间的事实，一审法院根据信鸿公司的请求，将迟延办证违约金标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，适用法律正确，本院予以维持。李某甲上诉请求按其已付房款总额每日万分之十标准计算迟延办证违约金，理据不足，本院不予支持。

关于计算迟延办证违约金的基数。本院认为，尽管信鸿公司于2004年6月28日将李某甲所购房屋的房地产证交给了李某甲，同时退回了面积差房款（略）元。但本案确定信鸿公司计付迟延办证违约金的时间从2004年3月31日起至2004年6月25日止，该期间李某甲已付房款总额是（略）元，信鸿公司尚未退回面积差房款给李某甲。因此，一审判决信鸿公司计付迟延办证违约金的基数为（略）元正确。信鸿公司上诉认为计算迟延办证违约金的基数应为（略）元(（略）元－（略）元)，依据不足，本院不予采纳。

审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费857元，由上诉人李某甲负担428元，信鸿公司负担429元。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

审判员万力平

代理审判员黄某清

二OO五年八月二十三日

书记员朱琳