原告施某。
委托代理人张某，上海市某律师事务所律师。
被告潘某。
委托代理人李某，上海市某律师事务所律师。
委托代理人王某，上海市某律师事务所律师。
被告徐某。
被告仇某乙。
第三人某银行某支行。
负责人张某，行长。
委托代理人周某，员工。
委托代理人李某，上海市某律师事务所律师。
原告施某与被告潘某、徐某、仇某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月27日受理后，依法追加某银行某支行（以下简称“某银行某支行”）作为第三人参加诉讼，并由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告施某及其委托代理人张某，被告潘某的委托代理人李某、王某，第三人某银行某支行的委托代理人周某、李某到庭参加诉讼。被告徐某、仇某乙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告施某诉称，2006年初通过朋友介绍认识并向徐某、仇某乙夫妻借款，后因还要继续借钱，就和徐某、仇某乙商量用施某原有的上海市宝山区某X室房屋（以下简称“系争房屋”）办理虚假过户获取贷款，准备将系争房屋过户到徐某名下，过了几天徐某说过户到一个朋友名下，办理过户的时候才知道这个人就是潘某。银行放贷30万元，由徐某取出并交给施某20万元，另外10万根据施某与徐某的口头约定，放在徐某处用来归还银行贷款。当时还说好，施某在两年内把银行的钱还掉，再把房屋产权过户回来。因为与潘某签订的买卖合同并非双方真实意思表示，故起诉要求确认买卖合同无效，房屋产权恢复至施某名下。
被告潘某辩称，与徐某、仇某乙是朋友关系。2006年6、7月份，从徐某、仇某乙处得知施某要卖房子，通过徐某、仇某乙与施某认识。当时潘某购买系争房屋是为了自己居住或投资，看房时就看到施某一个人居住，但双方从未商量过两年后把房子过户回去。因施某要求继续居住在系争房屋内，就说好让施某租一、两年时间，租金是每月2,000元。已向施某支付首付款13万元，并申请银行贷款30万元直接付至原告帐户，整个交易过程是真实的，且已经办理了过户手续，与施某签订的买卖合同有效，不同意施某的诉讼请求。
被告徐某未作答辩。
被告仇某乙未作答辩。
第三人某银行某支行述称，2006年7月28日与潘某签订抵押贷款合同，潘某以系争房屋作抵押，贷款30万元直接发放到施某的帐户。对施某与潘某之间的交易过程不清楚，抵押贷款合同是有效的，银行是善意的，应得到保护。
经审理查明，2006年6月19日，上海某房地产估价有限公司受施某委托，因抵押贷款的需要，对系争房屋的市场价格进行估价，该房屋价格为430,300元。2006年7月24日，施某（甲方）与潘某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定为，甲方将上海市宝山区某X室房屋转让给乙方，转让价为430,300元；甲方于2006年8月24日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认自本合同签订之日起的30日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2006年7月24日支付13万元，于2006年9月2日前支付300,300元。2006年7月28日，某银行某支行（贷款人、抵押权人）与潘某（借款人、抵押人）签订《房地产买卖抵押贷款合同》，主要约定，贷款金额为30万元，贷款期限为20年（2006年7月28日至2026年7月27日）；本合同项下的房地产抵押系指抵押人与售楼方签订之“房产买卖合同”内抵押人之房产物业抵押，房产地址为某X室。同日，某银行某支行出具委托书，委托徐某办理房屋他项权利登记事宜；潘某出具委托书，委托徐某领取房地产权证。同日，施某与潘某就系争房屋办理过户手续。经核准，某银行某支行登记为系争房屋的他项权利人，潘某登记为系争房屋的权利人。2006年8月17日，某银行某支行发放贷款，并受潘某授权将款项直接划至施某帐户。至今，潘某一直按期向某银行某支行归还贷款，算至2010年2月17日，计息余额为273,500.05元。
另查明，2006年6月19日，上海天月行房地产估价有限公司受施某委托，因抵押贷款的需要，对系争房屋的市场价格进行估价，该房屋价格为430,300元。
又查明，目前系争房屋仍由施某及家人居住。
审理中，施某为证明自己的主张，还向本院提供6份电话录音及1份谈话录音，内容为施某及其姐施某与徐某、仇某乙的谈话，多次提到只要施某把贷款还了就可以过户回来，证明施某与潘某签订虚假房屋买卖合同以获取银行贷款的事实。施某还提供农业银行账户历史明细查询单、存款业务回单、转账凭证，证明施某汇款给徐某共计79,000元，让徐某偿还银行贷款，而潘某并未偿还银行贷款。潘某表示，没有一个录音与潘某有关，不能证明买卖合同无效；贷款一直由潘某归还，并不是由徐某、仇某乙归还；通过徐某、仇某乙转交，收到施某支付的租金7万元左右。
潘某为证明自己支付首付款13万元的事实，将存放在某银行某支行的一份《预付房款收据》作为证据，并陈述，2006年7月24日给施某现金13万元，现金都是潘某自有资金，是身边有的，不是从银行取的，收条原件在银行。施某否认收到13万元的事实，认为收据上的签名不是本人所签。某银行某支行表示，《预付房款收据》原件并不在银行处。
本案在审理过程中，施某表示，如果合同被确认为无效，愿意向某银行某支行归还潘某所欠的贷款，金额则按照银行确定的还款日当天流水账目为准。某银行某支行表示，同意施某提前归还贷款，只要有人还款，就注销抵押权。潘某则坚持合同为有效。
以上事实，有《房地产估价报告》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖抵押贷款合同》、委托书、他项权利（抵押）证明、房地产权证、上海市房地产登记簿、深圳发展银行上海分行个人按揭贷款申请书、施某在某银行某支行开户的存折、某发展银行个人借款借据、还款记录查询单、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。通过已查明的事实，施某与潘某就系争房屋签订买卖合同后，至今未将房屋交付给潘某，潘某也未通过其他途径向施某提出交房的主张；潘某关于施某租赁房屋的陈述，并无租赁合同等证据佐证，本院难以采信。对于潘某所付13万元首付款的问题，潘某所佐证的是留存在银行的《预付房款收据》复印件，在银行表示没有原件的情况下，潘某又称13万元为身边现金，致使该款的来源也无法核查。而施某与潘某于2006年7月24日签约并完成过户手续，整个过程未通过中介公司，相关洽谈过程也非常简单，这对于房屋如此重大价值的财产而言也是不合常理的。庭审中，施某向本院提供多份与徐某、仇某乙交谈的录音资料，然徐某、仇某乙经本院合法传唤，放弃了到庭抗辩的权利。综上，考虑到本案中诸多不合常理之处，结合案情，本院可以认定施某与潘某之间并无房屋买卖的真实意思，双方签订合同并办理系争房屋过户手续的真实意图是为了从银行取得贷款。因此，系争《上海市房地产买卖合同》因欠缺双方当事人就房屋买卖的真实意思，可认定为无效。合同被确认为无效后，当事人应各自返还因该合同取得的财产。某银行某支行已将潘某所借的贷款30万元直接发放到施某的帐户，可视为潘某已将该款支付给施某，施某应将收取的30万元返还给潘某。至于施某所称与徐某、仇某乙就该30万发生的纠纷，因还涉及施某与徐某、仇某乙之间的借款、委托等其他关系，本案中不作处理。潘某基于无效合同取得系争房屋的产权，应恢复至施某名下。某银行某支行在发放贷款的情况下取得抵押权，并办理了抵押登记，其抵押权系善意取得，受法律保护，系争房屋的产权只有在某银行某支行设定的抵押权注销后才能恢复。本案在审理过程中，施某表示愿代潘某还清贷款，涤除系争房屋上的抵押权，某银行某支行作为抵押权人也表示同意，本院予以确认。施某代潘某向银行偿还贷款所支付的款项，可向潘某予以追偿；为避免当事人讼累，本院确定该款在施某返还潘某的30万内扣除。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、原告施某与被告潘某就上海市宝山区某X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、原告施某于本判决生效之日起十日内，向第三人某银行某支行还清被告潘某所欠的借款本息，具体金额以该行当日的借款流水帐目为准；
三、第三人某银行某支行于上述贷款清偿之日起十日内，办理上海市宝山区某X室房屋的抵押权登记注销手续；
四、被告潘某于上述抵押权登记注销后十日内，将上海市宝山区某X室房屋的房地产权利恢复至原告施某名下；
五、原告施某于本判决生效之日起十日内，向被告潘某返还30万元（其中扣除上述第二条中，原告施某代被告潘某向第三人某银行某支行归还借款时支付的款项）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为4,900元、财产保全费3,520元，合计8,420元，由原告施某负担4,210元，由被告潘某负担4,210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员陈亮亮
书记员蒋梦娴
