上诉人（原审被告）王某甲，男，41岁，汉族，进贤县人。

被上诉人（原审原告）江西圳业房地产开发有限公司。

法定代表人梁某某，该公司总经理。

委托代理人鲁鹏、王某乙，均系江西华邦（略）事务所（略）。

上诉人王某甲与被上诉人江西圳业房地产开发有限公司（以下简称圳业公司）因租赁合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2010）进民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某甲，被上诉人圳业公司委托代理人王某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认为，一、关于主体资格问题。本案原告圳业公司在2009年12月8日已向被告邮寄送达了催收商铺租金的《函告》，向被告表明了自己的委托人身份、且提供了《关于调整商铺租金收入分配方式的函》的证据证明物业公司是为其订立合同这一事实，因此本案原告圳业公司在本案诉讼当事人的地位上是适格的。二、关于合同是否有效问题。物业公司是在原告圳业公司授权的情况下与被告签订的《商铺租赁合同》，双方的意思表示真实，该合同合法有效，原、被告均应按合同约定履行义务。三、关于物业服务停止后租金收取问题。2009年2月底原告圳业公司在出租的商铺区域内停止了物业服务，原告圳业公司违反了合同“提供相应商业、物业服务”的义务。由于租金是出租人将租赁物交付承租人使用、收益所生之债，而物业服务所生之债是物业管理费，这两种债赋予合同当事人的义务不同，且原、被告在双方签订的租赁合同中已对租金和物业管理费各有明确约定，因此按照等价有偿、诚实信用的原则，原告圳业公司应自2009年3月1日起停止向被告收取物业管理费，同样被告以原告圳业公司停止了物业服务为由不支付租金也不合情理。由于在原告圳业公司要求被告支付欠交二个季度的租金金额中和已交三个月租金中含有物业管理费的收费内容，减去物业管理费后被告应支付二个季度的租金为人民币x.80元[6619.68元（即55.x-55.72X1.2X6）+x.9元（即1213.x-1213.92X1.2X6）-200.59元（55.72X1.2X3）-4370.11（1213.92X1.2X6）]。四、关于租金下调问题。被告以原告圳业公司在出租的商铺区域内停止了物业服务影响承租商铺的正常使用、收益为由，要求原告圳业公司参照在取消了物业服务后其出租给他人的商铺租金价格标准下调租金，由于被告提供的证据不足，被告该主张本院不予采信。五、关于逾期滞纳金及银行同期利息收取问题。原告圳业公司在出租的商铺区域内停止了物业服务是违约行为，同样被告未支付已到期的商铺租金也属违约，按照责任相抵的规则，对原告圳业公司请求判令被告向原告圳业公司支付所欠交房屋租金的逾期滞纳金及银行同期利息的诉讼请求不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第、第六十条、第一百二十条、第四百零二条之规定判决如下：一、限被告王某甲在本判决生效后10日内给付原告江西圳业房地产开发有限公司租金人民币x.80元。二、驳回原告江西圳业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币688元，由原告江西圳业房地产开发有限公司承担人民币238元，由被告王某甲承担人民币450元。

王某甲不服一审判决，向本院提起上诉。

王某甲的主要上诉理由为：物业服务是包含在租赁合同中的一项内容，现在被上诉方违约撤去物业服务，商业街内无人管理，小区混乱，致使上诉方无法正常经营，因此，房屋租金应当按照现有出租价格重新制定。

被上诉人圳业公司辩称：一审法院适用法律正确，被上诉人与物业公司是两个独立的公司，之前是有物业公司的，后因为物业公司经营不善，这与我们收取租金没有任何关系，所以下调租金是不恰当的。

经二审审理查明：圳业公司与恒港隆物业管理有限公司合资经营南昌恒港隆香港物业管理有限公司（以下简称恒港隆公司）。圳业公司出资开发了进贤县太阳城商业街，拥有对该区未售房屋的所有权。圳业公司委托恒港隆公司对太阳城商业街未销售商铺出租后代为管理。2008年3月28日，恒港隆公司与王某甲签订了两份《商铺租赁合同》，合同主要约定：1、租赁物位于进贤县圳业太阳城商业步行街X栋X至X号二楼，建筑经营面积为1213.92平方米，商铺租金为人民币21元/月/平方米（内含物业管理费每月每平方米1.2元、免租期内50%物管费）合计为人民币1170元/月；2、X栋X号一楼，建筑经营面积为55.72平方米，商铺租金为人民币6元/月/平方米（内含物业管理费每月每平方米1.2元、免租期内50%物管费）合计为人民币7283元/月；3、上述二商铺出租给王某甲经营健身、休闲娱乐所用，出租期限为5年；其中免租期是从2008年7月1日至2009年7月1日，不计租金；上述从2009年7月1日起计付；4、租金支付方式是在签订合同的当日由王某甲向圳业公司交付首期3个月的租金，免租期和首期之后的租金为一个季度一付，每期支付时间应提前六个工作日内缴清，否则视为违约；租金押金为人民币x元；5、王某甲逾期不交纳租金，则应按每天为月租金的千分之五计算向圳业公司支付滞纳金；6、圳业公司有权对整个商业街区管理和物业管理，并提供相应商业、物业服务；7、圳业公司定期或不定期的对房屋结构、公共部位、公共设施设备进行检查、维修，以保证正常使用；8、在租赁期间，任何一方在无法定或本合同约定的情况下擅自变更或解除本合同的，应向对方支付违约金，违约金按违约行为发生时当月租金的三倍计算。若造成对方损失而不足以补偿的，违约方应予赔偿。自签订合同签订当日至2009年2月底，圳业公司和王某甲均按合同履行了义务。王某甲按照租赁合同约定交纳房屋租金和物业管理费至2009年2月。2009年2月底由于物业公司停业，圳业公司出租的商铺区域停止了物业服务。2009年9月底，王某甲未按合同约定应向圳业公司交纳下期租金。2009年12月8日圳业公司向王某甲邮寄送达了催收商铺租金的《函告》催收租金未果。

本院认为，本案争议焦点为涉案商铺的租金是否应当下调。依据恒港隆公司与王某甲签订的租赁合同和圳业公司向恒港隆公司出具的《关于调整商铺租金收入分配方式的函》可知，该租赁合同里面包含了房屋租赁与物业服务两个方面的内容，而圳业公司作为进贤县太阳城商业街未销售房屋的所有权人委托恒港隆公司经营管理未销售商铺并承担物业保全职责，租金和物业管理费由恒港隆公司收取。涉诉租赁合同中的房屋租赁关系和物业服务关系是两个不同的法律关系，就房屋租赁关系而言，王某甲一直在实际使用租赁的房屋，其理应支付约定的房屋租金。王某甲因房屋漏水等质量问题要求下调房屋租金价格的主张不能成为其拒付租金的理由。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”由于王某甲在本案中并未提起反诉，且王某甲也未向法院提交其自行维修费用的证据，因此对王某甲的请求本院不予支持。就物业服务关系而言，王某甲认为由于小区撤销物业服务给其经营所带来的损失，其可以另行提起诉讼。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费688元，由王某甲承担。

本判决为终审判决。

审判长陈彩昌

审判员熊达和

代理审判员裴重芳

二0一0年八月十九日

书记员胡静