原告邝某某。

委托代理人蒙某某（系原告丈夫）。

委托代理人何某某。

被告陶某某。

委托代理人母某某（系被告丈夫）。

原告邝某某与被告陶某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年9月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员阳瑜独任审判，于2010年10月28日公开开庭进行了审理。原告邝某某及其委托代理人蒙某某、何某某、被告陶某某及其委托代理人母某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邝某某诉称，原、被告于2007年7月1日签订房屋租赁合同，合同约定履行期限10年，每月租金1390元，租房押金2780元。被告租用该门面期间必须爱护室内外固定结构及设施，不得损坏或改造；如有损坏，须照价赔偿或恢复原样，如须改造变动房屋结构须征得原告同意，等等。合同签订后，原告将房屋交付给了被告经营使用，被告在未经原告同意的情况下，于2009年8月擅自将大厅的一面墙壁全部拆掉，将厨房的一个面向街道的窗户改造为一扇门。原告认为，被告的上述行为违反双方合同约定，属违约行为。根据合同法的有关规定，原告有权要求被告恢复原状，赔偿损失，并有权解除租赁合同。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告的租赁合同；2、被告将租赁的房屋恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。

原告对其主张提交如下证据：1、房屋所有权证，以证明该房屋属原告所有；2、租房协议书，以证明原、被告双方的租赁合同关系及双方的权利义务；3、照片4张，以证明被告改造租赁房屋的事实。

被告陶某某辩称，原、被告双方签订租赁合同后，觉得使用面积太小，原告及其丈夫就说一楼X号的房屋也要出租，两家连通就好用了，并积极帮助被告联系该房房东熊XX。经协商，被告与熊XX于2007年签订了租赁合同，并同意将原告与熊XX走道那板墙打通为一体。2009年5月下旬经与原告口头协商，原告同意被告将厨房的窗户打通，费用由被告承担，原告要求租金在原有基础上每月增加100元。被告认为原告既然同意被告打通墙体，现又以此为由来解除双方的租赁合同，其目的就是为了增加租金。根据合同法的规定，承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或者增设他物，被告打通墙体的行为是经过原告同意的，这些有原告收取租金的收据为凭，被告的行为不构成违约，故请求驳回原告的诉讼请求。

被告对其辩解提交如下证据：1、被告与熊XX的租房协议书，以证明打通的那板墙隔壁是熊XX的房子，被告是经过两个房东同意才打通的；2、租金收据，以证明那板墙是2007年打通的，厨房是2009年5月打通的，原告是允许的并还加收了100元租金；3、证人熊XX、赵XX、唐XX的证言，以证明那板墙是在2007年打通的，且是经过原告及熊XX同意的。

经过庭审质证，被告对原告提供证据真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据2的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告对证据1的真实性未提出异议，但认为与他无关，本院对该证据的真实性予以确认。原告对证人赵XX、唐XX的证人证言无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告认为证人熊XX的证言无法证实原、被告谈过拆墙的事。本院认为熊XX的证言只是证实了该墙系2007年拆除，对于原告是否同意被告拆墙，其亦只是推测，故熊XX的证言与待证事实之间缺乏关联性，本院仅对证人证实该墙系2007年拆除的事实予以确认。

综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2007年7月1日，原告邝某某作为甲方，被告陶某某作为乙方签订一份《租房协议书》，双方约定，甲方将座落在太平路X号门面租给乙方使用。协议有效期为十年（起租日期2007年7月1日至2017年7月1日止）。房屋租金二年一次递增（以1400元起10%递增）。每月租金1390元于签订之日前二天交纳租金。如逾期不交以每天处罚100元，15天不交清租金为自动违约甲方有权收回使用权并不退还押金。起租之日乙方须给甲方2780元作为租房押金。如不违约，合同期满退还乙方。在承租期间，双方不得擅自终止合同。乙方租用该门面期间必须爱护室内外固定结构及设施，不得损坏或者改造，如有损坏，乙方须照价赔偿或恢复原样。如须改造变动房屋结构须征得甲方同意，等等。2007年9月1日，被告与跟原告房屋相连的另一房屋房东熊XX签订了另一份租房协议书。2007年9月，被告便将原告邝某某与熊XX房屋共用的一面墙予以拆除，使两间房屋相连。此后被告一直按照合同约定向原告及熊XX交纳房屋租金。2009年5、6月间，被告将原告房屋的厨房窗户拆除，改成门洞。2009年6月1日，被告向原告交纳租金1500元，原告出具收据载明：2009年6月1日收房租和厨房租金1500元。从2009年7月1日起，被告每月向原告交纳租金1650元。2010年9月8日，原告以被告拆除板墙及将厨房窗户拆除改门洞未经其同意为由，诉至本院。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。本案中被告拆除板墙及将厨房窗户改成门洞虽没有原告的书面同意，但被告拆除的板墙系原告与他人房屋的隔墙，且拆除的时间系在2007年9月左右，原告每月均上门向被告收取租金，其不可能不知道被告拆除板墙的情况，但一直未向被告提出异议，原告称该板墙的拆除未经其同意，不符合常理。故原告的此项主张不能成立。从2009年6月1日，原告向被告加收100元租金并说明收取的1500元是房租和厨房租金的事实来看，被告将厨房窗户改成门洞的行为原告当时是知情并允许的，原告称被告的行为未经过其同意与事实不符。故被告的上述行为均应该是征得了原告同意的，其并未违约。原告要求被告恢复原状并解除合同的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，判决如下：

驳回原告邝某某的诉讼请求。

本案案件受理费2961元，因适用简易程序减半收取1481元（原告已预交），由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2961元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

审判员阳瑜

二○一○年十一月十八日

书记员韦素素