原告（反诉被告）某某司。
原告（反诉被告）李某。
原告（反诉被告）某某公司。
三原告共同委托代理人杨某，上海市某某师事务所律师。
被告（反诉原告）某某司。
委托代理人汪某。
委托代理人葛某。
原告某某司（下称某某司）、原告李某、原告某某公司（下称某某公司）诉被告某某司房屋租赁合同纠纷及被告反诉三原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告委托代理人杨某、被告委托代理人汪某、葛某某庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某某司、原告李某、原告某某司诉称：2007年1月12日，被告接受某某员会（下称某某委会）委托，而原告某某司及原告李某支付中介费人民币7,500元并经中介方介绍，双方签订租约，由两原告承租位于上海市某某房某某房屋作为商铺使用，租期至2010年2月20日止。签约后，原告某某司委托案外人对系争房屋进行装饰装修并支出装潢费用计人民币111,617.32元。同年4月11日，原告某某司依法注册成立，经被告确认，系争房屋实际由原告某某司租赁使用。租赁期间，原告某某司实际支付被告履约保证金人民币20,000元、2个月租金人民币20,000元、2007年1月15日至同年4月14日共计4个月物业管理费人民币2,260元，另原告某某司为经营所需而购置监控设备、空调等共计支出人民币37,242元。租约履行过程中，三原告始知系争房屋实质系泵房，原告某某司在系争房屋处无法取得合法经营之证照，就此，三原告与被告多次进行交涉，但均未果。现三原告诉请要求（1）确认2007年1月12日所签租约为无效合同；（2）被告赔偿原告某某司及原告李某房屋租赁经济损失人民币156,359.32元（包括中介费人民币7,500元、装饰装修费用人民币111,617.32元及经营设备购置费用人民币37,242元）；（3）被告返还原告某某司已付租赁费用人民币42,260元（包括租赁押金人民币20,000元、租金人民币20,000元及物业管理费人民币2,260元）。
三原告提供以下证据：
1、2007年1月26日《房屋租赁合同》，以证明原告某某司及原告李某实际与被告及原某某委会建立租赁关系，而被告既是出租方之一，又是原某某委会之受托人。
2、发票4份，以证明原告某某司实际支付押金人民币20,000元及2007年1月15日至同年4月14日期间物业费。
3、2007年1月9日《上海市装饰施工合同》，以证明原告某某司已委托案外人上海某某装潢设计有限公司（下称某某公司）对系争房屋实际进行装饰装修。
4、某某公司出具之《结算书》，以证明原告某某司与某某公司已对系争房屋装饰装修工程进行结算，经结算之工程款为人民币111,617.32元。
5、《收据》9份，以证明某某公司为进行施工而发生之购料款项。
6、某某公司出具之《收条》3份，以证明原告李某实际支付某某公司人民币96,000元。
7、发票及收据共计14份（附清单），以证明三原告为经营所需而购置设备所支出之费用。
8、2009年7月11日《上海市公安局案（事）件接报回执单》，以证明系争房屋内留存物品在该日已被搬空，原告李某就此报警。
被告某某司辩称：系争房屋虽系泵房，但并非违章建筑，故不可因系争房屋是否具有产证作为租约是否有效之认定依据。租约约定之费用标准均属合理，被告出租行为亦经业主授权认可，且租约明确在租期届满之后，承租方须携其所有物品迁离系争房屋，综上，对三原告诉请均不予认可。同时，鉴于三原告就租期仅支付部分租赁费用，在租期届满后亦未及时返还系争房屋，故就此提起反诉，要求（1）确认2007年1月12日所签租约有效；（2）三原告支付尚欠租金人民币101,333.33元（自2007年4月16日起至2008年2月20日止、按月租金人民币10,000元计付）；（3）三原告支付房屋使用费人民币53,333元（自2008年2月21日起至同年7月30日止、每月按人民币10,000元计付）；（4）三原告支付物业管理费人民币8,475元（自2007年4月16日起至2008年7月30日止、每月按人民币565元计付）；（5）三原告支付租金滞纳金人民币3,590元及房屋使用费滞纳金人民币1,397元。
被告对三原告证据1形式真实性没有异议，但称被告仅系受托人，并非出租方，被告当时仅系受托代理某某委会对外签约。对三原告证据2确认已实际收到款项。对三原告证据3形式真实性予以确认。对三原告证据4称该结算书仅有一方盖章，且结算款项与原施工合同约定费用差距过大，故不予认可。对三原告证据5形式真实性予以确认，但认为据此并不能证明所涉材料用于系争房屋装修工程。对三原告证据6形式真实性没有异议，但认为收款人仅加盖财务章，故据此无法证明系单位行为，对证据关联性不予认可。对三原告证据7质证意见同三原告证据5。对三原告证据8称报警内容仅系原告李某自行陈述，并未经警方核实，故据此不能证明系被告进入系争房屋所为。
被告提供以下证据：
1、《商品房屋登记注册证》及裙房一层平面图，以证明系争房屋原系泵房，该房屋内设备拆除之后作为商铺出租。
2、照片2张，以证明原告某某司承租期间曾擅自转租，同时称被告就此曾与原告某某司进行电话沟通，但原告某某司拒绝进行协商。
3、照片1张，以证明原告某某司搬离货品后，曾遗留部分设备，被告在民警见证下将设备搬离系争房屋。同时明确被告因无法与原告某某司取得联系，故系自行开锁进入系争房屋。
4、2008年7月30日《存留物品清单》，以证明当日搬离物品已与被告李某进行清点并签字确认，但因被告李某不愿收取所涉物品，故要求被告李某在清单中确认相关责任。
5、2009年6月2日通知，以证明鉴于当时某某委会处于改选阶段，故由全体业主签字确认要求原告某某司将系争房屋全部腾空以便被告另行出租。
6、2009年7月24日被告致原告某某司《通知》及邮寄凭证，以证明被告曾致函原告某某司要求其支付欠款并腾空系争房屋，但该信函被退回。
三原告对被告证据1认为系争房屋并不包括在该注册证范围内。对被告证据2称照片系被告实际控制系争房屋期间所制作。对被告证据3称2008年春节后被告即将系争房屋上锁，原告李某于2008年7月30日请开锁公司开锁后提取物品，至于橱柜等无法移动的物品则清点后留置于系争房屋内。对被告证据4形式真实性予以确认，但称留存物品实际更多。对被告证据5、6称并未收到，同时称在被告发函之前，系争房屋内留存之橱柜已被搬空，对此原告李某曾于2009年7月11日报警，由此，被告在2009年7月29日发函要求腾空系争房屋实际已无意义。
本院对当事人提供证据，依法认证如下：
对三原告提供证据形式真实性均依法予以确认。据三原告证据1，结合被告提起反诉之情节，依法认定该租约之出租方现实际系被告。对三原告证据2举证意见中所称具体支付款项依法予以确认。据三原告证据3依法认定系争房屋实际确曾进行装饰装修。对三原告证据4-7认为如须确定该装饰装修工程之结算款项，三原告尚须提供相关凭证加以进一步印证。据三原告证据8依法认定2009年7月11日原告李某曾就系争房屋未了事宜报警。
对被告提供证据形式真实性依法均予确认。据被告证据1依法认定系争房屋原系泵房。对被告证据2，鉴于系争房屋曾上锁空置，且被告亦未能提供相关证据以证明其就所称转租事宜曾与三原告进行交涉，故本院对被告就该证据所发表之举证意见依法不予确认。据被告证据3、4依法认定原告李某与被告曾于2008年7月30日对系争房屋内物品等进行清点。据被告证据5依法认定被告就系争房屋腾空事宜曾征求业主意见。据被告证据6依法认定被告曾于2009年7月24日致函原告某某司，要求其将系争房屋予以腾空。
经审理查明：2007年1月26日，原告某某司及原告李某作为承租方与被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同由原某某委会在合同落款处见证方一栏盖章。《房屋租赁合同》明确（1）被告接受原某某委会委托而全权代理房屋租赁事宜；（2）被告将位于上海市某某房某某房屋及其设施出租予承租方作为商铺使用，租期自2007年1月15日起至2008年2月20日止；（3）租赁建筑面积为66平方米，每平方米日租金为人民币5.05元，系争房屋月租金为人民币10,000元，如租期未满1个月，则按当月实际天数计算；（4）装修免租期自2007年1月15日起至同年2月20日止，租金自2007年2月21日起按月支付，承租方须在每月16日前支付被告当月租金，如逾期未付，承租方按日以月租金千分之三支付被告滞纳金；（5）每平方米月物业管理费为人民币8.56元，系争房屋月物业管理费为人民币564.96元，自2007年1月15日起算；（6）承租方须于签约时支付被告押金人民币20,000元，承租方在租期内不得将该押金抵作租金或其他费用,如承租方逾期支付相关租赁费用超过半个月，被告可停止供应水电并终止合同，押金不予退还；（7）租期届满后，承租方如不再续租，则须结清所有费用，并于租期届满日中午12时之前搬离所有物品并清扫房屋（任何遗留均视为放弃），被告验收无损后由双方签署《房屋退还确认书》，该确认书系房屋退还之标志。另合同落款见证方盖章处下方记明合同期限顺延至2010年2月20日止。2007年4月11日，原告某某司依法注册成立，公司法定代表人为原告李某。租赁初期，被告就系争房屋实际收取押金人民币20,000元、2007年2月21日至同年4月20日期间租金人民币20,000元、2007年1月15日至同年5月14日期间物业管理费人民币2,260元，被告收款后开具发票中记明租户为原告某某司。之后，原告某某司因在系争房屋处无法办理营业证照，经与被告交涉未果，遂暂停支付相关租赁费用。2008年2月20日，《房屋租赁合同》原定租期届满，但原告某某司未将系争房屋内货品及设施等搬离，租赁双方亦未办理相关租赁费用结算及退房事宜。之后，被告将系争房屋另行上锁。2008年7月30日，原告李某与被告就系争房屋内留存物品进行清点，原告李某将店内珠宝等大部分货品予以搬离，对橱柜、空调等难以移动之物品则经租赁双方签字确认后，由原告李某继续留存于系争房屋内并对店门另行上锁保管。2009年6月2日，被告就系争房屋须腾空再行出租事宜征得业主同意。同年7月28日，被告致原告某某司《通知》，告知被告已将留于系争房屋内之物品移至他处，并要求原告某某司于同年9月30日前尽速处理物品及清结欠费，但该《通知》被退回。现三原告以系争房屋处无法办理营业证照为由起诉来院，要求确认之前所签《房屋租赁合同》无效，同时要求被告赔偿包括中介费、装饰装修费用及营业设施购置费用等损失共计人民币156,359.32元，并要求被告返还已付押金、租金及物业管理费共计人民币42,260元。对此，被告则称三原告在最初约定租期届满后并未返还系争房屋，且截至2008年7月30日期间仍继续使用系争房屋，并就此提起反诉，要求确认之前所签《房屋租赁合同》有效，同时要求三原告支付拖欠之租金人民币101,333.33元、物业管理费人民币8,475元及租期届满后占用系争房屋期间之房屋使用费人民币53,333元，并要求三原告偿付租金滞纳金人民币3,590元及房屋使用费滞纳金人民币1,397元。
另查明：上海市某某房X层平面图中注明系争房屋属泵房。而原某某委会于2006年7月18日撤销备案登记。
再查明：2007年1月9日，原告某某司与案外人某某公司签订《上海市装饰施工合同》一份，原告某某司委托某某公司对系争房屋进行装饰装修，同时原告某某司委托原告李某作为驻工地代表以负责工程具体事宜。之后，某某公司购置相关材料，原告李某则与某某公司结算相关工程款。另原告某某司注册成立后，因营业所需曾购置监控设备、保险柜及空调等设施。
本院认为：本案须解决以下问题。
一、所涉租约效力问题以及该租约所真正指向之租赁主体。
三原告现认为租约无效之理由在于系争房屋属泵房，无法办理经营证照。鉴于系争房屋虽系泵房，但并非违章建筑，其泵房用途仅导致在该处无法办理经营证照，从而使系争房屋无法作为商铺正常使用，鉴此，所涉租约实际系可依法予以解除之合同。至于租约实际所指向之租赁主体，租约中虽称被告系受原某某委会委托而代理签约事宜，但鉴于（1）合同落款处记明出租方系被告，而原某某委会仅作为见证方在合同上盖章；（2）原某某委会实际在签约之前即2006年7月既已撤销备案登记；（3）被告收取相关租赁费用后系以被告名义开具发票，而本案诉讼中亦是以出租方身份提起反诉。由此，所涉租约所指向之实际出租方系被告。而根据租约内容及被告开具发票内容，租约签订初期之承租方系原告某某司及原告李某，而在原告某某司注册成立之后，相关当事人均认可该租约承租方之权利义务实际已由原告某某司继受。
二、租赁双方就本案所涉应当依法予以解除之租约所须承担之责任。
对于被告而言，其作为出租方应对系争房屋性质有明确认知，在明知承租方租赁目的系作为商铺使用情形下，被告应当知晓系争房屋在办理经营证照抑或用作商铺经营时存在诸多障碍，而被告在明知承租方将无法实现租赁目的情形下，仍与承租方签订租约，由此，被告就该签约行为存在较大过错责任。
对于原告某某司及原告李某，其作为承租方且欲在系争房屋内注册公司进行经营，故其在签订租约之前应当对系争房屋性质及办理经营证照可能遭遇之障碍尽到合理注意义务，由此，原告某某司及原告李某就该签约行为亦应承担部分过错责任。
三、对本案所争议之装饰装修费用、设备购置费用、租赁费用等应当如何处理。
首先针对本诉，三原告主张之费用为（1）租赁经济损失，其中包括装饰装修费用、设备购置费用、中介费；（2）已付租赁费用，其中包括押金人民币20,000元、租金人民币20,000元及物业管理费人民币2,260元。就第（1）项内容中所涉中介费而言，鉴于三原告就该中介行为发生及中介费支出并未提供任何证据加以证明，故本院对三原告就中介费所作主张依法予以驳回。对第（1）项所涉其他费用，根据本案目前证据，应可依法认定原告某某司确曾委托他人对系争房屋进行装修，而原告某某司因经营所需确曾购置相关营业设施，但由于（1）原告某某司及原告李某在签约时未尽合理注意义务，故两原告对之后所投入之装修费用负有责任；（2）原告某某司在他处注册成立之后，应可意识到其在系争房屋处办理经营证照可能存在一定障碍，但原告某某司在可预料到该风险情形下，却仍为在系争房屋处进行经营而购置相关营业设施，原告某某司对该购置行为负有责任；（3）原告某某司在明知租赁目的无法实现时，虽称租约无效，却始终未将系争房屋返还予被告。虽然三原告认为合同无效之观点与本院所阐述合同有效但却应依法解除之观点有悖，但不可否认，三原告真实意思表示系要求与被告结束所确立之租赁关系。现原告某某司为与被告作进一步交涉而始终不予腾空房屋，原告某某司对三原告所称留存设备之遗失负有责任；（4）原告某某司于2008年7月30日将难以搬离之橱柜等用品留存于系争房屋内时曾在清单中注明责任自负，且租约中明确在双方结束租赁关系时，承租方应腾空房屋，任何遗留均视为承租方放弃，而原告某某司在明确知晓上述情节可能导致风险时，原告某某司却仍将部分物品留存于系争房屋内，对此，原告某某司负有责任。
其次针对反诉，被告主张之费用为（1）原定租期内承租方尚欠之租金；（2）原定租期届满后截至2008年7月30日期间之房屋使用费；（3）原定租期内及继续占用系争房屋期间所拖欠之物业管理费；（4）上述相关欠费之滞纳金。综合上述反诉请求，被告所主张费用实际系出租系争房屋之相关收益。鉴于（1）被告作为物业管理单位对该处业委会的实际运转状况及原某某委会撤销备案登记等情况应当有所了解，但被告在签订租约之时却以受业委会委托名义且隐瞒系争房屋实际用途以达到签约目的，被告对签约行为负有主要过错责任；（2）被告所称原告某某司占用系争房屋期间，被告曾发生将系争房屋自行换锁之情节，故其中部分时段系争房屋实际已非原告某某司所控制。
综上，鉴于三原告在签约及履约过程中负有一定过错责任，而被告对该租赁纠纷发生负有主要过错责任，综合考量租赁双方的利益得失，三原告对投入之装修费用及设备购置费用应当自行承担责任，而被告就其出租行为亦不得从中获取利益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告某某司、原告李某与被告某某司于2007年1月26日所签《房屋租赁合同》为有效合同；
二、驳回原告某某司、原告李某、原告某某公司要求被告某某司赔偿经济损失人民币156,359.32元的本诉请求；
三、被告某某司于本判决生效之日起十日内返还原告某某公司押金人民币20,000元、租金人民币20,000元及物业管理费人民币2,260元；
四、驳回反诉原告某某司要求反诉被告某某司、反诉被告李某、反诉被告某某公司支付租金人民币101,333.33元及其滞纳金人民币3,590元、房屋使用费人民币53,333元及其滞纳金人民币1,397元、物业管理费人民币8,475元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币3,722元，原告某某司、原告李某、原告某某公司共同负担人民币2,865.50元，被告某某司负担人民币856.50元。反诉案件受理费人民币1,872元，反诉原告某某司负担人民币1,852元，反诉被告某某司、反诉被告李某、反诉被告某某公司共同负担人民币20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长严奇
审判员李某
代理审判员厉慧芬
书记员侯素青
