原告上海金银X建材有限公司，住所地……

法定代表人郭瑞X，董事长。

委托代理人曹志X，上海市联X律师事务所律师。

委托代理人王利X，该公司职员。

被告韩X，男……

被告陆X，女……

两被告委托代理人孙新X、胡金X，上海兴X律师事务所律师。

原告上海金银X建材有限公司与被告韩X、陆X物业管理纠纷一案，本院于2007年12月27日受理后，依法适用简易程序，于2008年2月19日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海金银X建材有限公司诉称，被告系本市X路X号GX、EX商铺的业主，原告对本市X路X号金银X大厦内的所有商铺实施物业管理。2003年9月6日，被告签署了金银X大厦委托管理公约及承诺书。该委托管理公约明确规定：目前管理者暂按商铺建筑面积计收管理费1.5元/平方米/日；如逾期支付，则业主或其租户应每日支付应付款项千分之三的滞纳金。被告入住商铺后，未支付GX的自2005年4月15日至2006年10月31日期间的管理费33,209.88元，和EX的2006年2月1日至2006年3月14日的管理费3,609.54元，共计36,819.42元。经原告多次催讨未果，原告诉至本院，要求：1、判令被告支付原告本市X路X号GX、EX商铺的管理费36,819.42元；2、判令被告支付原告管理费滞纳金56,600.20元（暂计，滞纳金以欠费期间的季度物业管理费为本金、不足一季度的以实际物业管理费为本金：其中EX商铺的滞纳金以3,609.54元为本金，自2006年7月1日起算至被告实际付款之日止；GX商铺的滞纳金以5,375.70元为本金，分别自2005年10月1日、2006年1月1日、2006年4月1日、2006年7月1日、2006年10月1日、2007年1月1日起算至被告实际付款之日止；GX商铺的滞纳金以955.68元为本金，自2007年4月1日起算至被告实际付款之日止，均按日千分之三计算）。

被告韩X、陆X辩称，开发商是委托金银X建材经营管理有限公司进行前期物业管理，并不是委托原告，后来金银X建材经营管理有限公司因没有经营管理资质被撤销了，就由原告来管理，原告没有经营管理资质。由于原告没有经营管理资质，管理混乱，造成60％空铺，给被告造成了巨大的损失。被告是委托原告出租的，EX的租金只收到半年，剩余半年租金至今尚未收到，原告也不向承租户催讨，致使诉讼时效超过，原告应承担责任。被告认为管理费已在租金中扣除，承租户开始使用商铺，就应由承租户支付管理费，故原告应向承租户催讨物业管理费，且公约约定业主对管理费不承担连带责任。且原告的服务不到位，物业管理费用应该降低。滞纳金更不应支付，即使要付计算标准也过高，要求调整。

经审理查明，两被告系本市X路X号EX、GX商铺的权利人，商铺的建筑面积分别为54.69平方米、39.82平方米。2003年9月6日，两被告签署金银X建材商厦《委托管理公约》承诺书，承诺其本人或商铺的其他所有人遵守金银X建材商厦《委托管理公约》的各项约定，并同时遵守根据这些约定制定的相关制度和履行所设定的义务。金银X建材商厦《委托管理公约》规定，管理费指管理者因保障本商厦物业管理和维持商厦正常经营管理而发生的所有费用和开支。业主或经营者须向管理者交纳管理费，目前管理费暂按商铺建筑面积计收管理费（含空调费）1.5元/平方米/日，每季度收取一次；业主或其租户如未能按本公约规定的期限支付各自应付的管理费或其他应付款项，则应支付应付款项及每逾期一天按应付而未付之款项的千分之三计算逾期费用偿付给管理者，或一并在营业款中扣除。为支持商厦正常运营，若不足以计扣的，业主及其租户相互承担连带偿付责任，管理者可以暂停向两者提供相关管理和服务，直至清欠完成，属委托管理者出租的业主不承担连带责任。2003年9月26日，原告（乙方）与开发商上海天X房地产开发有限公司（甲方）签订物业管理服务合同，约定甲方委托乙方对本市X路X（双号）物业进行物业管理，从甲方交楼日起为委托前期物业管理起始日，委托管理期限为二十年。

2003年7月5日、9月6日，原告与被告韩X签订委托协议书两份，约定被告委托原告出租GX、EX商铺，委托事项：租期1年，租金分别为5元/天/平方米、9元/天/平方米。2003年9月6日，原告与两被告签订商铺租赁合同服务协议书，约定被告委托原告签订系争商铺出租合同事宜，租金以委托租赁协议为准，由原告扣除委托服务费、代扣代缴租赁合同备案费、租赁税费后通过银行划账汇入被告账户；租期内电、电信、管理、广告等费用由承租人承担，租赁委托服务费、租赁合同备案费、租赁税费由被告承担；被告向原告支付委托服务费为第一年租金的十二分之一，于商铺租赁合同签订日支付；委托期限自本协议签订之日起生效，在委托期限内，本协议书约定为不可撤销之委托。2004年7月23日，原、被告（韩X）再次签订EX商铺租赁合同服务协议书，租金标准为7.10-7.50元/天/平方米（以套内面积作为计算标准）并明确，若该铺位续租者为原租赁户，被告不再向原告支付委托服务费。

原告曾与第三方签订租赁合同，其中EX商铺的租期分别自2003年10月26日至2004年10月25日、2005年1月1日至2005年12月31日、2006年3月15日至2007年3月14日；GX商铺的租期分别自2004年4月15日至2005年4月14日。2006年3月7日，被告韩X向原告出具《委托出租承诺书》，承诺将EX商铺以2.90元/平方米的价格委托原告签订租赁合同，租期一年，租金一年一付，被告同意承担商铺未租出去的管理费，每次从租金中扣除一个月的管理费（2006年1月1日至2006年1月30日）。

另查明，原告于2006年10月31日退出了金银X建材商厦的管理。

以上事实，有上海市房地产登记册、金银X建材商厦《委托管理公约》及承诺书、物业管理服务合同、管理费发票、委托协议书、委托签订商铺租赁合同服务协议书、委托出租承诺书、房屋租赁合同、进场经营合同及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实，本院依法予以确认。

本院认为，开发商上海天X房地产开发有限公司与原告上海金银X建材有限公司签订前期物业管理服务合同委托原告对坐落于本市X路X（双号）物业进行物业管理，原告作为物业管理单位对系争的金银X建材商厦履行了物业管理义务，被告作为业主在《委托管理公约》承诺书中签字承诺遵守《委托管理公约》的各项约定，在《委托出租承诺书》承诺承担商铺未出租期间的管理费，所以除由原告代为出租期间，其余时间段内，被告理应按约向原告支付管理费。原、被告间签订的委托出租协议，并非包租协议，因此《委托管理公约》约定的被告不承担连带责任，是指原告代为出租期间，而并非所有期间。被告未提供有效证据证明原告管理服务的瑕疵，故应按商铺建筑面积1.5元/平方米/日支付管理费。被告逾期付款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告按日千分之三支付逾期付款的滞纳金，本院认为过高，依法酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：

一、被告韩X、陆X于本判决生效之日起十日内支付原告上海金银X建材有限公司就本市X路X号GX商铺自2005年4月15日至2006年10月31日期间的管理费33,209.88元；EX商铺自2006年2月1日至2006年3月14日期间的管理费3609.54元；

二、被告韩X、陆X于本判决生效之日起十日内支付原告上海金银X建材有限公司逾期付款滞纳金：滞纳金以欠费期间的季度物业管理费为本金、不足一季度的以实际物业管理费为本金：其中EX商铺的滞纳金以3,609.54元为本金，自2006年7月1日起算至被告实际付款之日止；GX商铺的滞纳金以5,375.70元为本金，分别自2005年10月1日、2006年1月1日、2006年4月1日、2006年7月1日、2006年10月1日、2007年1月1日起算至被告实际付款之日止；GX商铺的滞纳金以955.68元为本金，自2007年4月1日起算至被告实际付款之日止，均按同期银行存款利率计算。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2,135元，减半收取1,067.50元，原告负担266.88元，被告负担800.62元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员徐汶

书记员邓瑜佳