上诉人（原审被告）莆田市香冠建设开发有限公司，住所地莆田市城厢区沟头圆圈。

法定代表人吴某某，董事长。

委托代理人黄某焰，福建众益（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）黄某乙，男，37岁。

委托代理人蔡雨安、欧某某，福建聚华（略）事务所（略）。

原审第三人郑某，男，40岁。

原审第三人金威豪园业主委员会（以下简称业委会）。

负责人陈某，女，45岁。

上诉人莆田市香冠建设开发有限公司因与被上诉人黄某乙预售商品房纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2010）城民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决查明，被告莆田市香冠建设开发有限公司于2004年6月23日取得金威豪园2#、4#、6#、7#、8#楼的预售许可证。原告于2006年2月向被告购买金威豪园套房一套，并于2009年12月22日取得该房产的《房屋所有权证》。2008年1月10日，原、被告签订《认购书》一份，约定原告向被告购买金威豪园X幢X梯AX号车库一个，面积暂定为45.4平方米，单价人民币x元；车位款于认购书生效之日全部付清等。认购书签订后原告即把x元车库款支付给第三人郑某。郑某作为被告的销售总监在该认购书甲方（即被告）经办人处签名，并在认购书上签注：本车库产权由开发商代办，相关税费按国家规定双方各自承担。乙方（原告）全部购车库款项已付清（人民币壹拾万元整）。同日，郑某将该车库钥匙交给原告，原告即开始使用该车库至今。第三人郑某分别于2008年7月21日和2009年12月3日通过银行将现金人民币x元和x元存进被告公司财务王萍萍的户头。2009年9月25日，被告与第三人业主委员会签订《协议书》一份，约定被告将本案讼争的金威豪园X幢X梯AX号车库提供给第三人业主委员会使用等。2009年12月3日，被告公司工作人员陈某通过手机短信通知原告解除原、被告于2008年1月10日签订的《认购书》，原告对此有异议，即向本院提起诉讼。

原审判决认为：本案被告具备开发、出售商品房的资质，并已取得商品房预售许可证，原告系具有完全民事行为能力的公民，且原、被告签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，故是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力。原告在《认购书》签订后，已按约定履行了自己的义务，且不存在合同法规定的解除合同的条件，故被告于2009年12月3日通过手机短信要求解除原、被告于2008年1月10日签订的《认购书》的通知是无效的。从原、被告双方签订的《认购书》的内容看，该合同约定了出卖人、买受人、车库的基本状况、销售方式、价款、付款方式、付款时间等内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的订立书面商品房买卖合同应当具备的主要内容，且原告已按《认购书》的约定支付了全部价款，并已实际占有使用该讼争的车库。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。故该《认购书》应当认定为商品房买卖合同。被告应及时为原告办理该车库的房屋所有权证和土地使用权证。因该《认购书》应认定为商品房买卖合同，故原告要求与被告再就讼争车库签订买卖合同，缺乏依据，不予支持。被告主张该《认购书》系原告与第三人郑某串通炮制的，是无效的，因第三人郑某作为被告公司的销售总监，原告有理由相信郑某有代表被告签订认购书并收取车库款的权利，且该认购书也盖有被告的公章，故被告的该主张缺乏依据，本院不予采信。第三人业主委员会辩称该讼争的车库规划为业主共有的用于停放摩托车和自行车的地方，但仅提供被告单方制作的车库所在楼房的平面图，属举证不足，其辩解无理，本院不予采信。第三人郑某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：确认被告莆田市香冠建设开发有限公司于2009年12月3日通过手机短信要求解除其与原告黄某乙于2008年1月10日签订的《认购书》的通知无效。被告莆田市香冠建设开发有限公司应于判决生效之日起三十日内为原告黄某乙办理坐落在莆田市城厢金威豪园X幢X梯AX号车库的房屋所有权证和土地使用权证。驳回原告黄某乙的其他诉讼请求。本案受理费人民币3400元，由原告黄某乙负担100元，被告莆田市香冠建设开发有限公司负担3300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

宣判后，上诉人莆田市香冠建设开发有限公司不服，向本院提出上诉。

上诉人莆田市香冠建设开发有限公司上诉称，首先，是被上诉人黄某乙与原审第三人郑某恶意串通签订了《认购书》，因为在《认购书》签订时，上诉人早已取得房屋预售许可证，且被上诉人黄某乙早已知道可以签订正式的购房合同。其次，《认购书》约定“仅作为预订上述房产的记名凭证，《合同》签订后按合同有关规定执行，双方关于购房的权利义务以《合同》内容为准”。因此，双方并没有把《认购书》等同于合同的意思表示，只是仅仅约定将来签订合同而已。根据民事自治的原则，一审法院不能强加给合同双方当事人权利义务。其三，《认购书》的内容并不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的订立书面商品房买卖合同应当具备的主要内容。其四，被上诉人黄某乙也没有依约将购房款按《认购书》的约定支付给上诉人，其提供的证据也无法证实其支付了购房款，因此，原审法院认定《认购书》就是购房合同是错误的，认定上诉人有义务为被上诉人黄某乙办理房产证及土地证更是荒唐。因为被上诉人黄某乙在约定的期限内没有支付购房款，上诉人依法解除合同是正确的。请求撤销原判，改判驳回被上诉人黄某乙对上诉人的诉讼请求。

被上诉人黄某乙答辩称：1、原审第三人郑某的行为应当属表见代理，上诉人认为被上诉人黄某乙与郑某恶意串通没有事实依据；2、《认购书》具备了订立书面商品房买卖合同主要条文，应当认定为商品房买卖合同；3、被上诉人黄某乙在签约当天已经支付了全部的购房款。原审法院认定事实客观清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

原审第三人郑某未作出答辩。

原审第三人金威豪园业主委员会未作出答辩。

经审理查明，上诉人对原审判决查明“2008年1月10日，原、被告签订《认购书》一份……车位款于认购书生效之日全部付清等”、“认购书签订后原告即把x元车库款支付给第三人郑某”、“郑某作为被告的销售总监在该认购书上甲方（即被告）经办人处签名，并在认购书上签注……乙方（原告）全部购车库款项已付清（人民币壹拾万元整）”、“第三人郑某分别于……存进被告公司财务王萍萍的户头”有异议，认为这些是错误的，因当时郑某已经没有代理权，不是在履行职务，签注内容也是在合同签订后补签上去的，是变造的，同时郑某并没有证据证明其将钱存进上诉人公司财务王萍萍的户头，对其他事实没有异议；被上诉人黄某乙对原审判决查明的事实没有异议。本院对上诉人与被上诉人没有异议的事实予以确认。

本院认为，原审第三人郑某作为上诉人公司的销售总监，其代表上诉人与被上诉人签订了《认购书》，该认购书也盖有上诉人的公章，是双方当事人的真实意思表示，其内容也没有违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，且双方均按《认购书》约定履行完了各自应尽的义务，被上诉人亦已实际占有使用该讼争的车库多年，原审法院认为上诉人与被上诉人签订的《认购书》，符合《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，是合法有效的，而作出判决确认上诉人要求解除其与被上诉人于2008年1月10日签订的《认购书》的通知无效，上诉人应为被上诉人办理坐落在莆田市城厢金威豪园X幢X梯AX号车库的房屋所有权证和土地使用权证并无不当。综上所述，上诉人上诉所称理由和诉求不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币3400元，由上诉人莆田市香冠建设开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长陈某强

代理审判员吴某生

代理审判员黄某珊

二0一0年十月二十日

书记员吴某华