上诉人（原审被告）胡某某。

委托代理人巴均瑞，河南魁达律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)冯某某。

上诉人胡某某与被上诉人冯某某所有权确认纠纷一案，冯某某于2007年11月5日向河南省新密市人民法院提起诉讼，该院作出（2008）新密民一初字第X号民事判决后，胡某某不服提起上诉，本院作出（2008）郑民二终字第X号民事裁定，将该案发回新密市人民法院重审。该院重审过程中，冯某某请求：确认被告对门洞、楼梯的使用权是相邻权，被告只有通行权而没有收益权；终止被告对原告门洞、楼梯的使用权；被告将其在原告三楼房屋开出的施工洞恢复原状。新密市人民法院于2009年11月6日作出（2008）新密民一初字第43-X号民事判决。宣判后，胡某某不服，于2009年12月16日提起上诉。本院于2010年1月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，2002年12月16日，原告经黄某介绍购买了被告位于新密市X路X号房产一处。因当时被告旧宅改造不建楼梯，双方约定，被告将房产权一次性卖给原告，归原告永久性所有，价格为38万元（实际价格为79.8万元），门洞、楼梯产权属原告，被告享有永久性使用权并承担3万元使用费，若被告提出不用原告房屋门洞、楼梯时，原告应将被告交付的3万元使用费如数退给被告，停止使用。原告当时给付房款76.8万元，少付的3万元抵作被告使用门洞、楼梯的费用。之后，原告办理了房屋所有权证，其中包括门洞和楼梯。后原告认为被告房屋建成，且原、被告各自的门洞、楼梯是相对独立的，被告楼房有自己独立的门洞、楼梯，却把自己的门洞房出租，认为造成无路可走的假象，继续霸占原告门洞、楼梯。另外，原告认为被告在原告三楼开挖了施工洞，但被告施工完成后不但不予恢复原状，又在该施工洞处开了一个门，意图长期侵害原告财产权利。为此双方多次发生纠纷。现原告要求确认被告对门洞、楼梯的使用权是相邻权，被告只有通行权而没有收益权；终止被告对原告门洞、楼梯的使用权；被告将其在原告三楼房屋开出的施工洞恢复原状。另查明，被告于2009年3月8日以双方的买卖关系其家人是在不知情的情况下签订的，且原告严重违约、不履行主要债务、致使合同不能实现为由向原告发出解除合同通知书。

原审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，符合法律规定，且有政府颁发的房屋产权证书为据，被告辩称原告占用的房屋的所有权仍属其所有，双方房屋买卖并没有履行登记手续，原告对房屋没有使用权的理由，因没有足够的证据证明，该辩解理由该院不予支持；被告称双方的买卖关系其家人不知情且已告知原告予以解除，因原、被告之间的买卖关系已经成立，且房屋已实际交付，在长达数年的时间内被告的家人应当知道原、被告之间的买卖行为，故对其该项答辩理由不予支持；对被告以原告违约不履行主要债务、致使合同不能实现的理由，并不符合合同法第九十六条规定的情形，对被告的该项辩解理由，该院不予支持；关于门洞、楼梯的产权和使用权的归属问题，因双方在协议中已经约定，产权归原告，被告享有永久性使用权并承担3万元的使用费，且双方已经实际履行，考虑到有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，应维持现在的状况为宜。

原审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定，判决：一、新密市人民政府新密房权证第x号房屋的门洞、楼梯产权、收益权归原告冯某某所有；二、被告胡某某对新密市人民政府新密房权证第x号房屋的门洞、楼梯享有使用权；如胡某某提出不再使用该门洞、楼梯时，冯某某退还胡某某的使用费x元；三、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费100元，由原告冯某某、被告胡某某各承担50元。

胡某某上诉称：一、本案所争议的并不是相邻权，门洞楼梯使用权协议书上已经有约定，无需人民法院再行确认；而是房屋买卖转让协议和发证机关变更房屋所有权证书的争议。二、被上诉人的x号房产证是被上诉人串通新密市房地产管理中心的负责人利用职权，未按法定程序私下将上诉人的房产转让给被上诉人的。三、根据建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》第四条规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十一条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”综上所述，被上诉人的x号房产证和x号房产均属无效。应当撤销。为此，提起上诉请求法庭依法裁决：驳回新密市人民法院（2008）新密民一初字第43-X号民事判决，改为行政诉讼判决。庭审中胡某某请求撤销原判。补充上诉理由为本案所涉及土地使用权并未转移，被上诉人办理房产过户手续后胁迫上诉人签订协议，买卖房屋无效。

冯某某答辩称：上诉人提出撤销房产证不合理。1、土地使用权的手续直至现在上诉人没有提供：2、买房由黄某忠介绍，不是被上诉人逼迫上诉人买的。请求法院维持原判。

根据胡某某的上诉理由以及冯某某的答辩意见，本院总结本案的争执焦点为：双方当事人所签订房屋买卖协议是否合法有效，原审法院实体判决是否适当。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院查明的事实除与原审法院查明的事实相同。

本院认为，2002年12月16日，经中间人黄某鉴证，上诉人胡某某与被上诉人冯某某签订了一份房屋买卖协议书及一份协议书附加条款，双方当事人具有买卖房屋的真实意思表示，被上诉人实际支付了76.8万元价款，新密市X路X号房屋的所有权已经过户于被上诉人名下并已实际交付，双方的买卖房屋的协议合法有效，并实际履行。虽然新密市X路X号的土地使用权人并未表更，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定

的合同无效，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，上诉人以建设部《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》意见第四条第四款的相关规定，认为双方当事人未办理土地使用权变更登记，房地产转让无效的上诉理由，本院不予支持。上诉人既认为双方当事人之间的买卖房屋的协议无效又在审理程序中向被上诉人主张解除协议，主张矛盾，且上诉人原审时就解除协议的主张未缴纳反诉费用，本院不予处理。虽然原审时被上诉人并未要求法院对争议房屋的所有权进行确权，但原审判决第一项的内容除确定房屋的所有权外判定了收益权归属，并无不当。综上，本院对上诉人胡某某的上诉理由不予支持。原审法院认定事实清楚，按照协议约定予以处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人胡某某承担。

本判决为终审判决。

审判长付翔

审判员李伟

审判员王燕燕

二○一○年四月十八日

代理书记员曹建伟