上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2009）嘉民一(民)初字第X号
原告上海某某物业管理有限公司。
法定代表人陶某某，总经理。
被告钱A。
委托代理人钱B（系被告之子）。
原告上海某某物业管理有限公司（下称“某某公司”）与被告钱A物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员江爱国独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陶某伟、被告钱A之委托代理人钱B到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告“某某公司”诉称，原告系被告小区的物业管理单位，被告自2005年11月起拖欠物业管理服务费不付，截止2008年10月，被告共拖欠原告物业管理服务费人民币3902.40元，原告多次催讨未果，故向法院起诉，要求被告支付上述拖欠的物业管理服务费并偿付相应的利息损失人民币396.09元。
原告为证实其主张提供的证据材料为：
1、《企业法人营业执照》、《中华人民共和国物业管理企业资质证书》复印件各一份，以此证明原告于2005年2月7日依法成立，经相关部门批准认定其资质等级为“三级”，自2005年6月8日始从事物业管理业务；
2、《嘉定区物业管理服务收费等级定价前期物业审核表》、《上海市住宅物业服务收费重新评估申报表、审核表》各一份，以此证明2004年7月，被告所在小区的原物业管理服务公司上海古北物业管理有限公司（下称“古北公司”）向有关部门申报收费等级，并经上海市嘉定区房屋土地管理局物业管理科审核为“应严格按照三级标准实施管理”，同时，经嘉定区物价局核定“多层建筑按0.60元/平方米.月，小高层建筑按1.15元/平方米.月收费，多层水泵运行费按实计算”。原告入驻小区后于2005年11月向相关部门提交《重新评估申报表》，要求“多层建筑按照0.93元/平方米.月，小高层建筑按1.35元/平方米.月收费”；同年11月20日，经嘉定区物价局审核认定为“在业主大会成立前按原标准执行”；
3、《前期物业管理服务合同》一份，以此证明2005年9月21日，原告与建设单位上海协通房产责任有限公司（下称“协通公司”）签订该合同，合同对委托管理期限、物业委托管理事项、物业管理费收费标准、物业管理服务要求标准、双方的权利义务等作了明确的约定，多层建筑按照0.75元/平方米.月标准计算；
4、《上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息》一份，以此证明上海市嘉定区X镇X路X弄X号X室房屋的权利人为钱A，共有人为钱B、顾某某、钱C。
5、相关《收费通知书》复印件四份，以此证明原告于2005年12月至2008年3月间，原告多次以书面形式向被告催收物业管理费。
被告钱A辩称，1、房屋内墙起泡，经报修原告未予修理；2、由于原告的安保存在问题，家中遭盗窃，且停放的自行车也失窃；3、被告长期卧病在床，无力支付物业管理费；4、原告应尽的维修服务等职能未履行到位。
经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4无异议，被告对证据5认为只有在诉讼中看到过这些收费通知书，以前从未收到原告的收费通知书。同时，被告对于自己的辩解未提供相关证据予以证明。
综上，本院认定以下法律事实：被告钱A系上海市嘉定区X镇X号X室业主，该房屋建筑面积144.58平方米，系钱A向“协通公司”购置。上述房屋于2007年4月8日经上海市房地产登记册登记，权利人为被告钱A，共有人为钱B、顾某某、钱C。
该物业原先委托“古北公司”进行前期物业管理，2005年,“协通公司”与“古北公司”终止前期物业管理服务协议。2005年9月21日，原告与“协通公司”签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：被告小区协通公寓由原告提供物业管理服务；委托管理期限自2005年8月1日至2008年12月31日止；物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米物业管理费0.75元（包括管理费0.22元、保洁费0.15元、保安费0.18元、水泵0.15元、维修养护费0.05元）向业主和物业使用人收取；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，某某公司可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。物价部门出具了相应的前期物业审核表，核定了原告的物业管理服务费的收费标准。原告对被告所在的小区提供了物业管理服务，并按合同约定的金额每季度以《收费通知书》的方式向业主催收物业管理服务费。
另查，2006年，原告曾就被拖欠物业管理费而以钱B为被告向本院提起诉讼，同年12月19日，本院以（2006）嘉民一（民）初字第X号民事裁定书准许原告撤回起诉。
又查明，本院（2008）嘉民一（民）初字第X号判决书认定：在收悉相关反映原告物业管理服务不到位的书面材料后，依法向该物业所在的居委会进行核实，反映原告确实在物业管理方面存在瑕疵。2006年，原告曾以业主拒缴物业管理费为由提起诉讼，后业主反响强烈，经镇政府、居委等部门出面协调，原告承诺进行整改，并撤回了诉讼。事后，原告虽在管理、服务领域有所改进，但在公共绿地、房屋建筑公用部位的维修、养护、管理，公共部位的清洁卫生以及公共秩序的安全方面确实存在不到位之处，引起业主的不满。
审理中，原告放弃要求被告偿付利息的主张。
本院认为，原告经工商行政管理部门依法核准登记成立，并取得相关物业管理服务的资质从事物业管理服务。在被告所在小区未成立业主委员会的阶段，该小区属前期物业管理阶段，前期物业管理服务合同由建设单位与其选聘的物业管理企业订立，故原告与被告小区的建设单位“协通公司”签订的《前期物业管理服务合同》具有法律效力。原告在被告所在小区成立业主委员会并另行聘请其他物业管理企业之前，均系该小区的合法物业管理单位，根据《前期物业管理服务合同》对被告所居住的“协通公寓”小区提供物业管理服务，被告作为业主接受了原告的服务，理应支付相应的物业管理服务费。原告和“协通公司”在《前期物业管理服务合同》中对收费标准进行了约定，并且该约定的收费标准已由物价部门核定，原告主张按每月每平方米0.75元的标准收取物业管理服务费，并没有超出物价部门核定的标准，符合相关规定，本院依法予以照准。至于被告提出房屋内墙存在质量问题的主张，系开发商在建设、开发、建筑过程中所致，与本案属于不同的法律关系，被告可另行主张权利。至于原告当庭变更诉讼请求，放弃利息请求的主张，系其依法处分自己的相关权利，且不损害被告方的权益，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告钱A应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某某物业管理有限公司2005年11月至2008年10月的物业管理服务费人民币3902.40元.
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告上海某某物业管理有限公司负担2.30元，由被告钱A负担22.70元（被告所负之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员江爱国
二○○九年五月二十二日
书记员王琦炜
审判员江爱国
书记员王琦炜
