上诉人（原审被告）杜某某，男。

上诉人（原审被告）孙某某，男。

二上诉人之委托代理人杨克保，长垣县148法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）刘某某（又名刘X），男。

委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人韩林，河南豫北（略）事务所（略）。

上诉人杜某某、孙某某与被上诉人刘某某房屋买卖合同纠纷一案，河南省长垣县人民法院于2010年4月15日作出（2006）长民二初字第39-X号民事判决。宣判后，杜某某、孙某某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：杜某某、孙某某在案外人朱顺国所有的位于长垣县X街的土地上建房，并以预售的方式出售房屋。2002年12月11日，杜某某、孙某某与刘某某签订《南街原城关镇政府院内临街房预售合同书》，约定刘某某向杜某某、孙某某认购院内临街房一套，房屋总价款以实际建筑面积为准进行结算，预付款为x元，杜某某、孙某某定于2003年6月30日将房屋交付与刘某某。案涉房屋实际竣工日期为2003年12月份。合同签订后，刘某某于2002年12月11日预交购房款x元，并在房屋竣工后于2003年12月7日交购房款x元。后因杜某某、孙某某不能为刘某某办理案涉房屋的相关权属证书，刘某某提起本案诉讼。诉讼中杜某某、孙某某为刘某某办理了案涉房屋的土地使用权证书。

原审法院认为：杜某某、孙某某在他人所有的土地上建房，首先未取得该房屋的土地所有权，亦未向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，而以预售的方式向刘某某出卖房屋，故案涉合同违反法律和行政法规的限制性规定，属无效合同。杜某某、孙某某应当返还刘某某购房款，刘某某应当返还所购房屋。刘某某要求杜某某、孙某某赔偿其损失，但未提供有效证据，本院不予支持。杜某某、孙某某辩称案涉房屋系为案外人朱顺国所建，因朱顺国未付工程款而行使留置权，并将该房屋出卖，案涉房屋买卖合同系自然人之间的买卖关系，没有事实根据，不予支持。

原审法院判决：一、被告杜某某、孙某某返还原告刘某某购房款x元，原告刘某某返还被告杜某某、孙某某争议的房屋一套。二、驳回原告刘某某的其它诉讼请求。案件受理费6185元，由杜某某、孙某某承担。

杜某某、孙某某上诉称：1、上诉人并非房地产开发企业，案涉房屋系因上诉人为案外人朱顺国建房，朱顺国未支付工程款，故上诉人经朱顺国同意留置房屋，并将该房屋出卖与刘某某。双方只是在签订案涉合同时套用了他人合同样本条款。故上诉人出卖案涉房屋无需办理预售登记，原审认定案涉合同无效缺乏依据；2、上诉人已按约定将案涉房屋交付与刘某某使用，并为其办理了有关证件。刘某某称上诉人至今未为其办理有关证件并给其造成损失不符合事实；3、刘某某依上诉人未给其办理土地证为由请求认定案涉合同无效或解除合同，而认定合同无效与解除合同系不同的法律关系，故刘某某的诉求既无事实根据，亦无法律依据；4、上诉人于2003年6月30日即将案涉房屋交付与刘某某，刘某某至2006年3月17日起诉时亦相距两年八个月，已超过法定的诉讼时效，故应驳回其起诉。综上，请求二审法院撤销原审错误判决，发回重审或查清事实后依法改判。

刘某某辩称：案涉合同形式为“预售合同”，双方之间为商品房买卖关系，且合同样本系由杜某某、孙某某提供，故其应受合同约束；2、杜某某、孙某某现否认案涉合同系其真实意思表示，存在欺诈情形，故应认定案涉合同无效；3、杜某某、孙某某违约致使答辩人不能实现合同目的，符合法定的解除合同条件；4、对方至今未能为答辩人办理案涉房屋的权属证书，故案涉合同应予解除。综上，原审判决正确，请求二审法院予以维持。

双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：原审仅依据案涉合同的文字表述即认定双方为商品房预售关系，并援引城市房地产管理的相关法律规范认定案涉合同无效依据不足。但杜某某、孙某某将案涉房屋出卖与刘某某，双方当事人虽未在合同中明确约定杜某某、孙某某应为刘某某办理房屋所有权证书，但依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，杜某某、孙某某作为出卖人，亦负有“转移标的物所有权”的法定义务。而案涉房屋至今未能办理房屋所有权证书，作为买受人，刘某某无法实现其取得案涉房屋所有权的合同目的，故其要求解除案涉房屋买卖合同依据充分，应予支持。鉴于案涉合同已经履行，原审判令双方当事人分别返还购房款及房屋以恢复原状并无不妥。综上，原审判决虽适用法律欠妥，但所作处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4975元，由杜某某、孙某某负担。

本判决为终审判决。

审判长杜某强

审判员蒋雪梅

审判员梁国兴

二0一0年十月十日

书记员刘某飞