原告某委员会。

委托代理人傅某。

委托代理人张某，上海某（略）事务所（略）。

被告某公司。

委托代理人曹某。

委托代理人施某，上海市某（略）事务所（略）。

原告某委员会诉被告某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某、被告委托代理人曹某、施某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某委员会诉称：2005年4月5日，原、被告签订租约，原告将上海市X路某号架空层出租予被告，租期至2010年4月30日止，但租赁期间，被告自2008年8月起未再履行付租义务。就此，原告现诉请要求（1）被告支付2008年8月至2010年4月共计21个月之租金人民币42,000元；（2）被告偿付原告逾期付租滞纳金人民币42,000元（每逾期1日按千分之三计收，但以欠付租金本金数额为限进行主张）。

原告提供以下证据：1、2005年4月5日《房屋租赁合同》，以证明原、被告之间租赁关系及租金标准、滞纳金约定等相关权利义务内容。2、欠款明细表，以证明被告欠款情况。

被告某公司辩称：被告承租系争房屋系作为职工宿舍使用，但鉴于（1）系争房屋属于架空层，并无产权证明，且无法作为居住使用，导致被告无法为职工办理暂住证明；（2）双方租约明确租金中包含物业费，但原告在租赁期间却另行要求被告支付高额物业费及不定额之空调费用，导致被告无法继续承租；（3）原告诉请租金中部分款项已过法定诉讼时效；（4）原告须经相关部门批准后方可对架空层用途予以改变，现原告未经审批即将架空层予以出租，该租约应属无效；（5）被告实际于2008年7月既已搬离系争房屋。鉴此，对原告诉请均不予认可。

被告对原告证据1形式某实性予以确认，并称租约中明确租金已包含物业费，另租约中亦对押金及合同终止情节作出约定。对原告证据2称滞纳金约定比例过高，滞纳金数额应当以本金10％数额为限，同时称如判令被告须承担滞纳金，则要求对滞纳金数额进行调整。

被告提供发票6份，以证明被告实际已支付截至2008年7月底之租金，同时证明被告除租金外还另行支付物业费及空调费用。

原告对被告提供证据形式某实性表示无法确认，但认可被告实际付租至2008年7月底。

审理过程中，原告于庭审后向本院提交书面意见书称（1）鉴于被告提供发票记明之抬头与被告名称不符，且该发票亦无法证明系与架空层有关，故原告认为目前被告尚无法证明其已实际履行2008年4-7月之付租义务；（2）确认被告曾支付押金人民币4,500元，并称因被告存在欠租之违约情节，故该押金不再予以归还。

本院对当事人提供证据依法认证如下：

对原告证据1形式某实性及其举证意见依法予以确认。对原告证据2，认为逾期付租滞纳金应当综合考量合同约定内容及具体履约情况等再予确定。

对被告提供发票，鉴于（1）原告在起诉及庭审阶段均确认被告实际付租至2008年7月底，原告现虽对被告提供发票表示异议并称被告无法证明其已履行该组发票记载时段内之付租义务，但原告对此并未提交双方在租赁期间之相关发票以合理解释对陈述内容所作之变更；（2）该组发票虽记明抬头与被告不符，但被告掌握该组发票之原件，且原告亦未提交相关证据以证明原告通过物业公司开具之该组发票所指向之确切相对方。鉴此，本院依法认定被告已实际履行截至2008年7月底之付租义务。

经审理查明：2005年4月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于上海市X路某号某花园X楼架空层D座房屋出租予被告使用。合同明确（1）房屋用途为经营，租期自2005年5月1日起至2010年4月30日止；（2）租期内前2年月租金为人民币1,500元，之后3年月租金为人民币2,000元；（3）租金自2005年5月1日起按月支付，被告须在每月10日前履行当月之付租义务，如逾期付租，被告须每日按月租金千分之三计付滞纳金；（4）被告支付原告押金人民币4,500元作为履约保证，且被告在租期内不得将该押金用以冲抵租金或其他费用；（5）如被告不再续租，则被告于租期届满之日搬离所有物品（任何遗留均视为放弃）并清扫房屋，原告验收无损后由双方签署《房屋退还确认书》，该确认书作为退房标志，原告于该确认书签署后7日内退还押金；（6）被告欠付租金或其他费用超过1个月时，原告有权单方面解除合同；（7）原告依据上述（6）单方面解除合同的，原告可不予退还被告押金；（8）被告如遇特殊情况需解约时，被告须以书面形式提前1个月通知原告，此情形下被告无权要求收回押金；（9）在租约签订后但租期实际未开始之前，如因被告原因导致解约，则被告须将押金作为违约金支付予原告。签约后，原告将系争房屋按约交付被告使用，被告亦支付押金人民币4,500元并履行截至2008年7月底之付租义务。自2008年8月起，被告未再履行付租义务，之后并于约定租期届满之日即2010年4月30日之前实际搬离系争房屋，但被告就其搬离事宜未与原告办理相关系争房屋交接手续。现原告称被告所述提前解约并非事实，并就此起诉来院，要求被告支付约定租期内尚欠之租金共计人民币42,000元，同时要求被告就逾期付租按约偿付原告滞纳金，但滞纳金数额以欠租本金为限。

本院认为：本案首先须解决之争议焦点系原、被告所签租约的效力问题，只有在租约效力确定之后，方可解决原、被告之间的租赁费用结算事宜。

针对租约效力问题，被告现认为租约无效之理由包括（1）原告出租行为未经业主同意；（2）架空层改变原使用用途须经相关部门审核批准，而原告未经该审批程序即自行将架空层予以出租。对被告提起之上述无效理由，鉴于（1）被告自2005年5月1日起即实际使用架空层已达多年，被告现并无证据可证明在该较长时段内曾有业主对架空层出租提出异议；（2）架空层规划用途虽多为通道、储藏室、绿地、休闲场所、停车位等，但相关法律对架空层用作经营或居住并无禁止性规定，而原告就架空层变更使用用途是否经相关部门审批，亦仅涉及该租约是否得以正常履行之问题，并不必然导致该租约无效。鉴此，本案所涉租约并不具备无效合同要件，故本院对被告辩称该租约系无效合同之意见依法不予采纳。由此，原、被告于2005年4月5日所签《房屋租赁合同》系双方据某实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。结合本案案情，基于原、被告对系争房屋所称使用用途均不属于该架空层之规划用途范围内，故原、被告之间租约应在原告就架空层改变用途经相关部门核准后方可正常履行，就此，在原告始终未予办理改变用途之审核手续情形下，被告有权要求提前解约，但被告须有效行使该项合同解除权。鉴于目前尚无证据可证明被告曾有效行使该项权利，加之被告虽在租期届满前已实际搬离系争房屋，但被告就其搬离并未与原告办理相关房屋交接手续，鉴此，原、被告之间租约实际仍于2010年4月30日即租约约定之租期届满日予以自然终止，被告就租期仍应承担合同约定之付租义务。针对原告诉请之租金，该欠租时段为2008年8月1日至2010年4月30日，因主张租金之诉讼时效仅为1年，原告现并无证据可证明其对于主张租金一节存在可引起诉讼时效中断之情形，由此，依据原告提起诉讼时间即2010年8月30日，本院仅对原告租金诉请中属于2009年8月31日至2010年4月30日期间之租金依法予以支持，对于原告诉请之逾期付租滞纳金，由于（1）原告诉请之欠租中部分已过法定诉讼时效，故原告仅可就未过法定诉讼时效之欠租部分要求被告承担逾期付租之滞纳金；（2）对于合同约定之滞纳金标准，被告在庭审中已明确表示该标准属于约定过高情形，同时要求法院依法予以酌减；（3）原告作为出租方对于架空层用途之审批事宜负有主要义务。综上，本院对原告诉请之滞纳金依法予以适当减少。对于被告所付押金人民币4,500元，根据租约约定，原告在以下情形下可不予返还被告押金，即（1）被告欠付租金或其他费用超过1个月且原告就此已有效行使合同解除权；（2）被告因特殊情况须提前解约，且被告就该解约事项已提前1个月书面通知原告；（3）租约已签但租期尚未开始之前，因被告原因导致合同解除。结合本案案情，鉴于租约履行过程中并未发生上述情节，故本院对原告在庭审后书面表示因被告存在违约情节而予没收被告押金之意见依法不予采纳，原告应在被告全面履行租约约定之付款义务同时将上述押金返还予被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：

一、被告某公司于本判决生效之日起十日内支付原告某委员会2009年8月31日至2010年4月30日之租金人民币16,065元；

二、被告某公司于本判决生效之日起十日内偿付原告某委员会逾期付租滞纳金人民币8,032.50元；

三、原告某委员会于被告某公司就上述第一、二项付款义务履行完毕同时，返还被告某公司押金人民币4,500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,900元，适用简易程序减半收取为人民币950元，原告某委员会负担人民币749元，被告某公司负担人民币201元。本院退还原告某委员会人民币950元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员李慧

书记员侯素青