原告青浦区X村民委员会。
负责人莫某，村主任。
委托代理人蔡某。
委托代理人胡某。
被告上海某园林有限公司。
法定代表人沃某，总经理。
委托代理人倪某，男，在上海某园林有限公司工作。
委托代理人吴某，女，在上海某园林有限公司工作。
原告青浦区X村民委员会诉被告上海某园林有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月20日立案受理后，依法由代理审判员刘筱文独任审判。本案于2009年12月4日第一次公开开庭进行了审理，原告负责人莫某及原告委托代理人蔡某、胡某，被告委托代理人倪某、吴某到庭参加诉讼。2010年1月本案承办人因工作调动原因进行了变动，依法由代理审判员徐冬梅独任审判。本案于2010年1月19日第二次公开开庭进行了审理，原告负责人莫某及原告委托代理人蔡某、胡某，被告委托代理人倪某、吴某到庭参加诉讼。后又因案情复杂，本案于2010年2月8日依法组成合议庭进行审理。本案于2010年2月24日第三次公开开庭进行了审理，原告负责人莫某及原告委托代理人蔡某、胡某，被告委托代理人倪某、吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青浦区X村民委员会诉称：2002年11月20日原告与上海某置业有限公司签订《租用土地协议》一份，约定由上海某置业有限公司向原告租用青浦区X村胜泾河以西耕地用于种植苗木，租用期限自2002年11月20日起至2007年11月20日止，合同另对租用费、付款方式、责任等作了约定。2004年11月18日被告向原告递交书面申请，申请原土地租用协议承租人变更为被告，原协议约定的权利义务等由被告概括承受。2004年12月7日，被告与上海某置业有限公司出具《接管证明书》证实原协议主体已变更。但原、被告间《租用土地协议》于2007年11月20日到期后，被告至今仍占有使用该租赁土地，且自2007年11月21日起一直拖欠土地使用费，并对租赁土地上的农业基础设施造成损坏。为此，原告诉至法院，要求判令：1、被告支付原告2007年11月21日起至实际退还土地之日止的土地使用费（以人民币1,700元/亩年×190.8亩×暂算2年为648,720元）；2、被告将承租土地腾清、恢复地貌并复耕，退还予原告；3、被告赔偿原告农业基础设施损坏费189,000元（包括道路设施损害费79,000元、农田平整筑堤费95,000元、农业排灌设施损坏费15,000元）；4、诉讼费由被告负担。
被告上海某园林有限公司辩称：1、被告愿意支付土地使用费，但原告主张的土地使用费1,700元/亩年既无合同依据，又无法律依据，因超出原土地租用协议约定期限的部分应是原协议的自然延期，故土地使用费应按照原协议约定的600元/亩年的标准计算。2、被告目前不同意搬迁腾清土地，因为签订土地租用协议当时，原告方书记曾与被告方谈好准备签10年，先签5年，5年后再续签；后原告书记任职换人，协议不能续签，但被告所种树木是按照土地租用协议能够续签的条件下种植的，现在搬迁损失很大。3、原告交付土地之始没有办理交接手续，无法确定租赁之始土地原貌，且土地租用协议中亦未约定土地交换时需恢复原貌，故不同意原告主张的恢复地貌并复耕。4、被告租用土地附近有村民住房，租用土地上的道路X村民日常必经之路，故无法确认道路损坏系何人所为，租用土地上部分水泥明沟系村民拆除后作自留地使用，故不同意原告要求被告赔偿农业基础设施损坏的请求。
经开庭审理查明：2002年11月20日原告与上海某置业有限公司（下简称某公司）经协商后，约定原告将胜泾河以西粮田转让给某公司种植苗木，并签订《租用土地协议》一份，协议主要约定了以下内容：一、原告把胜泾河以西耕地共280亩（以丈量面积为准），视签约图纸，某公司种植时应保持土地现状，签约时应支付每亩200元保证金；二、租用期限暂定5年，自2002年11月20日起至2007年11月20日止，期满后，视实际情况在续签；三、租用费每年每亩600元；……五、付款方式：根据先付后用的原则，签协预付定金14万元，用土地时付清全年租用费，次年1月30日前付清次年租用费；六、……某置业应保证在租用地上涉及居民日常生活的路、自来水管及各种线路不受人为损坏。同日，原告与某公司另签订了《地面资产补偿协议书》一份，约定：“原告首期将盈港路以北田块耕地共计280亩（以丈量为准）租赁给某公司使用，田块耕地集体投入水利道路基础设施费，经原告与某公司协商，某公司愿承担基础设施费用，具体方面如下：一、田块土地等计基础设施费437,955元（详见附表）；二、田块耕地范围内地基础设施在租赁期间属某公司使用；三、某公司补偿农田基础设施费每年每亩50元，签约后一次性支付五年共计70,000元”。原告实际收到了某公司支付的农田基础设施补偿费70,000元。协议签订后，某公司实际使用土地，并在租用土地上种植林木。2004年11月18日被告向原告提出书面申请，申请原由某公司与原告签订的土地租用协议主体变更为被告，相应原协议内债权债务、时效、内容、责任义务等均不变，由被告继续履行、负责。2004年12月7日某公司与被告共同出具《接管证明书》，载明某公司绿化经营、管理项目移交至被告接管，相应某公司在青浦区X镇参与绿化建设的所有租赁协议以及协议中涉及债权债务、时效、内容、责任义务均变更至被告继续履行负责。2004年12月31日原、被告签订《租赁土地补充协议》一份，就先前双方绿化种植土地租赁使用协议有关事宜进行补充，经双方实地测算，被告租赁土地面积实测为283.5亩（其中绿化种植地190.8亩，藕田80.60亩，蔬菜地7.4亩，果林4.7亩），被告实际使用土地面积为190.8亩，故确定今后原、被告双方租赁土地面积以190.8亩为准。2004年被告承接后，由被告在租用土地上种植林木。2007年11月27日原告向被告发出书面通知，根据上级部门对耕地保护有关规定，原告拟不再出租农用土地，因原协议已自然终止，原告给予被告60天时间搬离。2009年3月17日原告再次书面通知被告及时派员洽谈撤离时间、后续工作及超期使用费等事宜。2009年9月3日原告就本案纠纷所涉内容委托律师向被告致律师函。
另查明，2003年7月24日某公司支付原告土地流转费21万元，其中5.6万元为保持土地现状的保证金，14万元为先付后用的定金。5.6万元保证金至今仍在原告处；14万元定金转为租金后，某公司与被告已经付清土地租用协议约定租用期限内的土地租用费。
再查明，本案系争土地属基本农田。
以上事实，由原、被告的陈述、租用土地协议、申请、接管证明书、通知书、律师函、事业单位统一收据、租赁土地补充协议、地面资产补偿协议书、基本农田分布图等予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
案件审理过程中，原告主张：1、2007年11月21日之后的土地租赁费按每年1,700元/亩计算，为此原告提供2007年10月9日原告与案外人上海某设备有限公司签订的土地承包经营权流转合同一份以作参考。被告认为该证据与本案无关，亦无任何参考价值，2007年11月20日之后被告实际使用租赁土地，超期部分应为原合同的自然延期，故土地租赁费用应仍然按照原先的每年600元/亩标准计算。2、被告承租土地上存在农业基础设施被损坏的情况，故原告要求被告赔偿农业基础设施损坏费189,000元（其中包括农田平整、筑堤费95,000元；如被告能恢复土地原貌并复耕的，原告则不再主张农田平整筑堤费95,000元），为此原告提供照片4张、农业基础设施损坏评估一份。被告对照片真实性无异议，照片内容确系被告租赁土地种树之处，但道路等农业基础设施的损坏与被告无关，被告租用土地附近有村民住房，租用土地上的道路X村民日常必经之路，故无法确认道路损坏系何人所为，租用土地上部分水泥明沟系村民拆除后作自留地使用；且原告自身也没有评估损失的资质。3、系争土地系基本农田，但在当时特定情况下，政策鼓励采取土地流转办法保证林业建设用地，为此原告提供沪府（2002）X号文件。原告对文件的真实性无法确认。
对于原告的主张，被告认为：1、原告与某公司原定土地租赁50年，后改为5年，为此被告提供了2002年9月22日土地租赁协议复印件一份。原告对该份证据的真实性无法确认，同时认为，即使证据本身是真实的，也仅是租赁的一个指导性意向，且最终协议中已经明确租赁期限暂定为5年。2、原告明知系争土地系基本农田而出租给被告用于种植苗木，改变土地用途、性质，违反了国家法律关于“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”、“基本农田被划定后，任何单位和个人不得改变或者占用”的规定，故双方的土地租赁协议应为无效。无效合同应自始无效，其法律后果是返还财产和过错损失赔偿。故要求：（1）原告返还已支付的保证金56,000元；（2）原告返还已支付的田块土地等基础设施费437,955元；（3）原告返还已支付的农田基础设施补偿费70,000元；（4）原告返还土地补偿费114,480元（后被告确认114,480元土地补偿费实为2007年度被告支付原告的土地租赁费）；（5）原告赔偿搬迁树木人工费605,400元、搬迁树木死亡损失费3,783,750元；（6）原告赔偿被告2002年至2003年期间种下的树木中死亡122棵的损失1,519,700元。为此被告提供了2002年11月20日地面资产补偿协议书、需搬迁树木的数量价值等情况、搬迁树木人工费损失费构成情况、树木采购合同、银行回单、收树结算单、银行汇票申请书、电汇凭证、发票、支票存根等证据。同时，被告表示，虽然目前尚未拟定或选定树木搬迁的去向、地址，但树木搬迁的人工费、树木死亡损失费都是必将会发生且能够预见的损失，故原告应予赔偿。
原告认为系争土地系农用耕地，种植林木未改变土地的用途，故租赁合同本身是有效的，且租赁当时政府是鼓励农田种植经济作物的。对于收取了被告支付的保证金56,000元、农田基础设施补偿费70,000元（50元/亩年×5年）、2007年度（2006年11月21日至2007年11月20日）土地租赁费114,480元的事实没有异议。但原告认为《地面资产补偿协议书》中437,955元是原告与某公司就田块土地等基础设施协商确定的一个数额，并非某公司实际支付原告的费用，如被告认为系实际支付，被告应当提供相应的证据。对于被告自行制作的、提供的损失凭证、收树结算单、银行汇票申请书、电汇凭证、发票、支票存根等证据的真实性均不予认可，且认为与本案无关，无法证明所种树木的死亡损失情况。本案土地租赁期限已经到期，搬迁树木腾清土地本应是被告的义务。
被告明确表示因时隔已久，无法提供437,955元的支付凭证。
根据庭审确认的事实，本院认为：
1、国家实行土地用途管制制度，保证土地自愿合理利用；保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。《中华人民共和国土地管理法》限定了基本农田的用途，规定禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼，违反法律强制性规定的行为均属无效行为。本案系争的赵巷镇胜泾河以西190.8亩土地系划定的基本农田，原告将系争基本农田出租给被告用于种植林木，显然违反了国家法律关于基本农田使用保护的强制性规定，故本院确认原告与上海某置业有限公司于2002年11月20日签订的《租用土地协议》以及原、被告于2004年12月31日签订的《租用土地补充协议》无效，原、被告应终止履行土地租赁协议，并妥善处理善后事宜。
2、合同无效的法律后果有两个方面，即返还义务和损害赔偿义务。故作为承租人的被告，有义务腾清并平整系争土地。又因原、被告双方在租赁之始未固定土地原貌，故原告要求被告恢复地貌并复耕的请求本院不予支持。原告收取被告的保证金56,000元亦应作相应的返还。
3、虽然土地租赁协议本身因违反法律强制性规定而无效，但协议到期后，被告经催告后仍实际占用土地，故被告应按实支付原告土地占有使用费。又因农村集体耕地本身不能成为土地租赁法律关系的标的物，无法就其租赁价值进行评估，故本院参照原系原、被告真实意思表示下签订的土地租赁协议中约定的租赁费600元/亩年的标准执行，由此被告应当支付原告自2007年11月21日起至实际腾清土地日止的190.8亩土地占有使用费。
4、2002年11月20日至2007年11月20日期间原告收取的土地使用费、土地补偿费的返还义务与被告在此期间取得的土地用益的返还可以相互抵消。被告实际占有使用土地至今，故被告要求原告返还2002年至2007年农田基础设施补偿费70,000元、2007年土地租赁费114,480元的请求本院不予支持。
5、被告主张原告返还田块土地基础设施费437,955元，但被告未能就此提供相应的支付凭证，且原告对此予以了否认，故本院对被告此项主张不予支持。被告主张原告赔偿已种树木死亡122棵的损失1,519,700元，一方面被告未能提供死亡损失的确切证据，另一方面被告未能提供已种树木死亡与原告土地租赁之间的直接因果关系；若此种树木死亡系种植树木正常损耗，则被告要求原告承担此种损失赔偿没有任何事实依据与法律依据，故本院对被告此项请求不予支持。
6、关于损害赔偿问题，应区分原、被告各自的过错责任。被告主张搬迁树木的损失费用，因被告至今未能明确搬迁树木的去向，搬迁树木的损失费用无法明确和评估，故本院对被告主张的搬迁树木的损失费用在本案中不予处理，被告可待损失实际发生时，按照过错原则另行向原告主张。
7、原告主张被告赔偿农业基础设施损坏费，一方面原告未能提供证据证明系争土地上农业基础设施系由被告行为导致损害，要求被告全部赔偿损失没有事实依据；另一方面，被告在实际使用租赁土地过程中，已经为农业基础设施使用可能出现的损坏支付了相应的补偿费70,000元，原告再行要求被告承担农业基础设施损坏费没有法律依据，故本院对原告此项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十四条、第三十六条第三款之规定，判决如下：
一、原告青浦区X村民委员会与上海某置业有限公司于2002年11月20日签订的《租用土地协议》以及原告青浦区X村民委员会与被告上海某园林有限公司于2004年12月31日签订的《租用土地补充协议》无效；
二、被告上海某园林有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾清并平整位于上海市X巷镇胜泾河以西的190.8亩土地；
三、被告上海某园林有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告青浦区X村民委员会土地占用费（以600元/亩年计算190.8亩，自2007年11月21日起算至被告实际腾清土地日止）；
四、原告青浦区X村民委员会应于本判决生效之日起十日内返还被告上海某园林有限公司保证金56,000元；
五、原告青浦区X村民委员会的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12,177.20元，由原告负担8,849元、由被告3,328.20负担元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第三十四条国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：
（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；
（三）蔬菜生产基地；
（四）农业科研、教学试验田；
（五）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。
基本农田保护区X乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。
第三十六条第三款禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
审判长徐冬梅
审判员田建鹏
代理审判员俞逸辉
书记员夏明霞
