原告赵某某，56岁。

被告河南润泰置业有限公司。住所地：沁阳市X乡X村。

法定代表人朱某某，该公司董事长。

委托代理人勾保公，河南太华（略）事务所（略）。

原告赵某某为与被告河南润泰置业有限公司租赁合同纠纷一案，于2010年4月7日向本院起诉，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某某、被告委托代理人勾保公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵某某诉称，2007年12月11日，原告购买被告开发的润泰国际商城二层N－X号房，合同约定的交付时间为2008年7月31日，但被告逾期迟迟不能交房。经原告多次催促，被告又提出先与原告签订返租协议，约定租期自2008年12月1日至2020年5月30日，每三个月为一期，支付原告租金。但被告仅支付一年租金，2009年12月1日至今，被告拒付租金。为此，原告特诉至法院，要求判令被告立即支付2009年12月1日起应付的两个租期租金6108.96元及违约金。

被告河南润泰置业有限公司辩称，被告拒付租金是在行使合同法赋予的先履行抗辩权，因为原告尚欠房款x元。被告已于2008年12月1日将房交付原告，并于同日交付原告租金。原告自收取租金的起始日期应视为房屋的交付。根据双方商品房买卖合同第七条第一款第一项第一目的约定，原告应自2008年12月1日按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第十九条第1项规定纠纷应提交仲裁。鉴于原告提出的诉讼与买卖合同有必然的关系，应将本案提交仲裁委员会仲裁。对租金、租期没有异议，原告主张的违约金不能支持。

根据原、被告诉辩陈述，本院总结本案庭审的争议焦点为：被告抗辩理由能否成立

原告赵某某为支持自己的主张，向本院提供的证据有：（1）、2007年12月11日商品房买卖合同；（2）、2007年12月11日租赁合同。原告拟以此证明其主张成立。被告对真实性均无异议。

被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：企业法人营业执照副本。证明其主体资格。原告对此无异议。

根据原、被告陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下，原、被告提供的证据，来源合法、与案件有关联，本院均予以采信。

依据当事人陈述及上述有效证据，本院认定本案事实如下：2007年12月11日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买被告开发的位于沁阳市X路X路交叉口西北角“润泰国际商城”二层N－X号商铺，建筑面积为19.93m2，单价7462.32元，总金额为x元，首付款x元，封顶时付x元，下余x元，交付使用时一次性付清。合同第八条约定：出卖人应于2008年７月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第１种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条约定：出卖人逾期（交房）超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付首期x元及封顶时应付的x元共计x元。被告未按约定时间向原告交房。2008年12月１日，原、被告签订租赁合同（合同落款时间为2007年12月11日），原告为合同甲方，被告为合同乙方，合同约定，被告租赁使用原告的前述商铺，期限为11年零6个月，即自2008年12月１日起至2020年５月30日止。期间乙方以双方签订的商品房买卖合同中约定的购房总额的7%作为甲方第一年的租金；以购房总额的8%作为甲方第二年的租金；以购房总额的9%作为甲方第三年至第十一年半的租金。每期支付期限为３个月为一期，进行租金结算，第一期支付时间为2008年12月１日。乙方应如期向甲方支付租金，逾期乙方按应付租金的未付部分以每日万分之二向甲方承担逾期付款的违约金。合同签订后，被告按租赁合同约定支付一年租金，2009年12月1日至今，被告拒付租金。此为本案事实。

本院认为，原告与被告约定，原告提供房屋供被告使用，被告支付原告使用费，原、被告之间的约定符合租赁合同的法律特征。该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未按约定支付租金，属违约行为，应承担违约责任，故原告主张被告给付2009年12月１日和2010年3月１日的到期租金3054.48元，共计6108.96元及违约金，理由正当，本院予以支持。被告抗辩的买卖合同与本案不属同一法律关系，被告以原告未履行买卖合同义务为由行使抗辩权，于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：

被告河南润泰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告赵某某支付2009年12月１日、2010年3月１日的到期租金共计6108.96元及违约金（违约金按欠款数额的每日万分之二分段计算，自2009年12月１日起至2010年2月28日按欠款数额3054.48元计算，自2010年3月1日起至还清之日止，按欠款数额6108.96计算）。

案件受理费50元，由被告河南润泰置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

审判长樊梅翠

审判员王慎锋

人民陪审员陈燕平

二Ｏ一Ｏ年十二月二日

书记员陈娟