广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2006)穗中法民五终字第X号

上诉人(原审原告)梁某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

上诉人(原审原告)王某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

上诉人(原审原告)王某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

上列上诉人的共同委托代理人贾浩，广东广之洲律师事务所律师。

上列上诉人的共同委托代理人姜平，广东广之洲律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)广州市俊汇房地产开发有限公司，住所地：广州市X区中山大道X号。

法定代表人杨某，职务：经理。

委托代理人徐某，男，X年X月X日出生，联系地址同公司。

上诉人梁某、王某甲、王某乙因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2005)黄法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭受理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：2004年12月8日，梁某、王某甲、王某乙与广州市俊汇房地产开发有限公司(以下简称俊汇公司)签订了编号为穗房合字（略）号的《商品房买卖合同》。双方约定，梁某、王某甲、王某乙购买俊汇公司位于广州市X区X村中山大道北金碧世纪花园X幢XB房，房价为（略）元。合同第八条和第九条规定，俊汇公司应当于2005年8月15日前，交付已验收合格的商品房于梁某、王某甲、王某乙；如逾期交付，逾期不超90日，俊汇公司按日向梁某、王某甲、王某乙支付已交房款万分之一的违约金，逾期超过90日后，俊汇公司按日向梁某、王某甲、王某乙支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人(俊汇公司)承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：自来水在交楼之日起开通；电在交楼之日起开通；管道煤气在客户交付开通费之日起十天内开通；有线电视在客户交付开通费之日起十天内开通。同时，合同附件四第三条约定，该商品房经验收合格指该商品房取得消防验收合格证、电梯验收合格证，由监理单位、设计单位、建设单位、施工单位共同对该单位工程质量验收合格。合同签订后，梁某、王某甲、王某乙已付清全部房款（略）元。俊汇公司于2005年8月17日取得《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》，意见书表明，本案涉案房屋在消防方面合格。2005年8月20日，俊汇公司取得涉案房屋电梯检验合格证明。2005年10月31日，俊汇公司取得由监理单位、设计单位、建设单位、施工单位共同对该单位工程质量验收合格的证明文件。

另查明，俊汇公司于2005年11月4日发出敦促收楼通知书，梁某、王某甲、王某乙于2005年11月5日收到该通知书。一审法院确定敦促收楼通知书中的“尽快到我司办理有关收楼手续”是指5天内办理收楼手续。但梁某、王某甲、王某乙至今仍未办理收楼手续。

2005年10月9日，梁某、王某甲、王某乙向一审法院提起诉讼，请求：1、判令俊汇公司支付逾期交付房屋的违约金(自2005年8月16日起至俊汇公司实际交付房屋时止，暂计至起诉之日为1168元)；2、判令俊汇公司承担本案诉讼费。

一审法院认为，梁某、王某甲、王某乙与俊汇公司经协商一致签订的《商品房买卖合同》是有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。梁某、王某甲、王某乙已经依约付清购房款，其合法权益应当受法律保护。依照合同约定，俊汇公司应当在2005年8月15日前将经验收合格的商品房交付给梁某、王某甲、王某乙。但俊汇公司未能在合同约定期限内交付验收合格的商品房，应按合同约定承担违约责任，即逾期不超90日，俊汇公司按日向梁某、王某甲、王某乙支付已交房款万分之一的违约金，逾期超过90日后，俊汇公司按日向梁某、王某甲、王某乙支付已交房款万分之二的违约金。

俊汇公司提供的消防验收合格证、电梯验收合格证，单位工程质量验收合格证表明，俊汇公司于2005年10月31日达到了合同约定的交楼条件。并且，俊汇公司于2005年11月4日向梁某、王某甲、王某乙发出了敦促收楼通知书，梁某、王某甲、王某乙于2005年11月5日收到了该通知书。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释(2003)X号)》第十一条的规定，买受人收到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。俊汇公司发出的敦促收楼通知书中确定的日期是梁某、王某甲、王某乙应在收到收楼通知书后5日内收楼。梁某、王某甲、王某乙于2005年11月5日收到收楼通知书。因此，2005年11月10日应当视为俊汇公司交付日期，其逾期交房违约金计算期间应为2005年8月16日至2005年11月10日，俊汇公司应按日向梁某、王某甲、王某乙支付已交房款万分之一的违约金。

梁某、王某甲、王某乙认为俊汇公司超过举证期限举证，因此对俊汇公司提供的证据1、证据2、证据5不予质证。俊汇公司证据1是广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书；证据2是电梯检验报告。俊汇公司陈述，在举证期限内未提交的原因是证据1、证据2的原件因在不同行政部门，在第一次开庭之后才取得原件，故超过举证期限举证。至于证据5，是因为法定假日顺延期限。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人经人民法院准许延期举证，但因客观原因未能在准许的期限内提供，且不审理该证据可能导致裁判明显不公的，其提供的证据可视为新的证据。因此，俊汇公司证据1、证据2、证据5应当视为新的证据采纳。案件受理费，由责任方即俊汇公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释(2003)X号)》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条的规定，于2005年11月22日作出如下判决：俊汇公司在本判决生效之日起十日内向梁某、王某甲、王某乙支付逾期交付房屋的违约金(自2005年8月16日起至2005年11月10日止，以已付购房款（略）元为基数，按每日万分之一计付)。案件受理费100元由俊汇公司负担。

一审宣判后，梁某、王某甲、王某乙不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定俊汇公司于2005年11月4日发出的《敦促收楼通知书》中的“尽快到我司办理有关收楼手续”是指5天内办理收楼手续是错误的。纵观全案，上诉人既无事前约定，亦无事后承诺。二、一审法院关于证据的适用违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第34条关于“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期内不提交的，视为放弃举证权利”的规定。本案中，被上诉人在举证期间内未举证，在2005年11月7日开庭时，只提交了一份《工程质量验收纪要》的复印件，未提交其他任何资料，应视为被上诉人放弃举证，上诉人亦不同意就此进行质证。三、中华人民共和国建设部令第X号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣上验收备案管理暂行办法》第五条规定：建设单位办理竣工验收备案应当提交下列文件：1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告；3、法律、行政法规、规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。该办法属于强制性行政法规。本案被上诉人提供的格式合同《补充协议》中规定被上诉人取得消防、电梯及单位工程质量的验收合格证，即具备交楼条件的规定，违反该办法中强制性规定应属无效。被上诉人并未提供该办法中必须具备的备案表，未具备交楼条件，理应承责。四、被上诉人提供的EMS国内快递邮件单中并没有邮政人员签收或盖章的记录，故被上诉人并未将《敦促收楼通知书》寄出。五、被上诉人自始至终未提供永久水电的证明，更说明被上诉人不符合交楼条件，理应承责。故上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人承担违约金，期限自2005年8月16日起至被上诉人取得《工程竣工验收备案表》止；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

俊汇公司答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

本院二审查明的事实与一审基本相同。

本院认为，上诉人梁某、王某甲、王某乙与被上诉人俊汇公司就买卖广州市X区X村中山大道北金碧世纪花园X幢XB商品房自愿签订的《商品房买卖合同》及附件(合同补充协议)，意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案双方约定的交楼条件为商品房经验收合格，且在合同附件四明确解释该商品房经验收合格指该商品房取得消防验收合格证、电梯验收合格证，由监理单位、设计单位、建设单位、施工单位共同对该单位工程质量验收合格，因此，上述附件四关于“商品房经验收合格”含义的理解，属特别约定，对本案双方当事人具有法律约束力。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条关于“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣上验收备案管理暂行办法》不属于国家法律和国务院制定的行政法规，上诉人以该办法主张合同附件四，即《合同补充协议》无效，于法无据，本院不予采纳。另外，俊汇公司在符合合同约定的交楼条件情况下，向上诉人发出《敦促收楼通知书》，已履行交付上述商品房的义务。广州速递公司给被上诉人的EMS国内快递邮件查询结果显示上诉人王某甲已于2005年11月5日签收被上诉人以EMS国内快递邮寄的上述《敦促收楼通知书》。上诉人认为被上诉人并未将《敦促收楼通知书》寄出，明显与事实不符。关于上诉人认为一审法院采纳被上诉人一审提交的证据1、2、5违反证据规则规定的问题。本院认为，被上诉人一审提交证据1、2、5分别涉及工程竣工验收和通知收楼的内容，均是审理本案的关键，故一审法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的第四十三条第二款的规定，认定上述证据可视为新的证据并予以采纳，符合证据规则的规定。综上所述，一审依据双方约定，确定俊汇公司于2005年10月31日已达到了合同约定的交楼条件，并判决俊汇公司承担从2005年8月16日起至11月10日止的逾期交楼违约金并无不当。上诉人上诉请求改判被上诉人承担违约金期限至取得《工程竣工验收备案表》之日止，与双方约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费100元由上诉人梁某、王某甲、王某乙共同负担。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

代理审判员黄晓清

代理审判员陈雯

二00六年六月一日

书记员朱琳