原告王某某，女。

原告何某甲，男。

被告何某乙，男。

原告何某益、王某某与被告何某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年5月21日公开开庭进行了审理，原告何某益、王某某及其委托代理人，被告何某乙及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案在宣判前原告何某益病故，本院征求其继承人的意见，其继承人何某甲要求作为本案的权利承受人参加诉讼，继承人何某、何某放弃作为权利承受人参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告共同诉称，何某益和王某某购买原白河县县委家属楼一层住房一套（面积61.24平方米），在购买后，何某益一人居住，王某某和其子何某甲一直居住在白河县X镇X路X号。2009年9月18日何某益未与其妻王某某协商，将原县委家属楼一层一套房屋作价x元出卖给何某乙，被告何某乙交付房款x元，余款x元何某乙出据欠条。后何某乙为了不交契税，要求与何某益签订房屋赠与合同，不签房屋买卖合同，何某益没有同意，提出若要少交契税可以把房价写成x元，而被告何某乙坚决不同意，为此，何某益与何某乙发生矛盾。何某乙又提出何某益还借过他x元未还，要求用于抵作房价款，何某益认为何某乙不讲理，提出房子不卖了。2009年10月王某某知道何某益瞒着自己将房子卖给了何某乙，而何某乙还拒付x元房款，王某某认为房子是夫妻共同财产，何某益无权独自处分，并且不同意出卖给何某乙。故诉请法院确认何某益与何某乙签订的房屋买卖协议无效。其理由为：（1）该房屋是王某某和何某益夫妻俩共同共有的财产，何某益在未征求王某某同意的前提下，私自将房屋卖给何某乙，侵害了王某某的财产共有权。（2）何某益与何某乙之间达成的房屋买卖协议中，房屋实际成交价款与房屋买卖合同上载明的价款不相符，何某乙存在欺诈、偷税、逃税行为，损害了国家利益。（3）该房屋目前尚未办理房产过户登记手续，被告何某乙对该房屋尚未取得合法的所有权。故要求依法确认房屋买卖合同无效，要求何某乙返还位于白河县X镇X路原县委家属楼一层房屋一套。

被告何某乙辩称，其与何某益签订的房屋买卖协议真实有效，理由为：（1）被告购买何某益的房屋是经双方协商一致的，被告一次性付清房款x元，因何某益以前借被告和被告妻子杨启艳现金各x元，所以在给付何某益房款时先付了x元，所欠的购房款x元希望与何某益所欠被告夫妻的x元相冲抵。而何某益否认欠被告夫妻x元，不同意冲抵，致使双方发生矛盾。被告考虑到其与何某益是叔侄关系，便主动找到何某益主动履行所欠的x元房款，而何某益不同意，并说钱不要了，这房子也不卖了。（2）原告在诉状中称，何某益在卖房时未征得财产共有人王某某的同意而处分夫妻共有财产。被告认为何某益与王某某是经过协商一致的，由于夫妻关系是特殊的人身关系，被告在购买房屋时有理由认为原告之间存在着代理关系，《婚姻法解释（一）》第十七条二项规定，夫或妻非日常生活需对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。而且2009年10月8日被告搬家时，王某某到被告家中送礼200元，由此，被告有理由相信王某某是同意何某益处理该房屋的。（3）被告不存在偷税、逃税行为，被告在办理契税时，税征处没有按房屋买卖协议书中写的x元报税，而是按照二手房和交易房屋面积61.24平方米进行评估，按x元报的税，同时，因被告是首次买房，交易房屋的面积小于80平方米，税征处优惠1%税率。故不存在偷税逃税行为。综上，应驳回二原告的诉讼请求。

经审理查明，2009年9月18日何某益与被告何某乙达成口头售房协议，何某益将其位于白河县X镇X路原县委家属楼一楼一套混凝土结构面积61.24平方米的房屋以x元的价格卖给被告何某乙。同年9月30日，被告何某乙付给何某益购房款x元，10月1日被告何某乙又付给何某益购房款x元，何某益于2009年10月1日向何某乙出具已收到何某乙购房款x元收据一张，何某乙给何某益出具欠到何某益购房款x元欠条一张。2009年10月5日何某益将该房屋及房屋产权证书一并交付给被告何某乙。2009年10月8日被告何某乙正式搬进该房，原告王某某为恭贺何某乙乔迁，当日到何某乙家（本案争议的房屋）送礼金200元。2009年12月28日被告何某乙为办理房产过户登记手续，与何某益补签了一份书面售房协议书。2010年3月20日被告何某乙向白河县房管所交纳出具房地产证明费用100元，同年3月22日被告到白河县农税局城区契税耕地占用税征收处缴纳契税，该征收处审查认为房屋协议价格明显低于市场价，依相关规定按x元征收契税800元。何某益于2010年3月18日向本院提起诉讼，诉请被告何某乙给付所欠房款x元，2010年3月25日何某益撤回起诉。同年3月30日何某益、王某某向本院起诉，要求确认房屋买卖合同无效。

2010年4月16日被告何某乙就本案提起反诉，请求本院将剩余房款x元提存并要求反诉被告履行过户手续。因反诉原告何某乙在法定期间内未向本院预交反诉受理费，本院于2010年4月30日裁定按自动撤诉处理。

上述事实，由下列证据证实：

1、何某益、王某某身份证、户籍证明，证明何某益、王某某系夫妻关系。

2、何某乙欠条一张，证明2009年9月18日何某乙给何某益出据的欠条，欠到何某益现金x元。

3、何XX证明一份，拟证明何某益委托何某柱向何某乙索要欠房款x元。2009年10月要过一次，2009年12月至2010年2月又多次要过，共向何某乙4次索要购房款，何某乙以种种理由拒付。

4、何某乙身份证一份，证明其身份情况。

5、何某益（乙方）与何某乙（甲方）于2009年12月28日签订房屋买卖协议书一份，内容：（1）（乙方）何某益自愿将已取得所有权的位于白河县X镇X路原县委家属楼（旧）房屋一套，面积61.24平方米以x元转让给何某乙。（2）甲方何某乙以现金方式一次性付清转让房款后，乙方（何某益）负责移交房地实物，并给甲方（何某乙）办理房地产所有权过户手续。（3）在办理房地产所有权过户手续中，若发生产权纠纷争议，全部由（乙方）何某益承担。

6、房屋所有权证书，内容：2005年6月16日何某益购买龚意风位于白河县X镇X路原县委家属楼房屋一套，面积61.24平方米，所有权人：何某益。

7、收据一张，证明2009年10月1日何某益收到何某乙购房款x元。

8、契税完税证一份，证明何某乙于2010年3月22日向白河县农税局城区契税耕地占用税征处缴纳契税800元，以x元房价报税。

9、收据一张，证明2010年3月20日被告何某乙向白河县房管所交纳出具房地产证明费用100元。

10、礼单一份，证明何某乙在2009年10月8日搬家时，原告王某某到其家送礼200元。

11、借据两张，拟证明何某益于2005年1月13日、2005年3月16日分别向何某乙及何某乙之妻杨启艳各借款x元。

12、本院2010年3月25日（2010）白民初字第X号民事裁定书一份，证明何某益于2010年3月18日向本院提起与何某乙房屋买卖合同纠纷一案，诉请何某乙给付所欠购房款x元，2010年3月25日何某益申请撤回起诉，本院裁定予以准许。

以上证据经质证，双方当事人对其真实性均未提出异议，经审查，证据来源合法、客观真实、相互关联，本院予以认证。

原告提供的王某伟证明，因被告质证提出异议，且证人未出庭作证，所证明的案件事实不明确，也无相关证据印证，不予采信。被告提供何某益向何某乙、杨启艳出据的二份借条，经审查，该二份借条与本案无关联，不作为本案证据使用。

本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律或社会公共利益”。《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立起生效”。生效的合同对合同双方当事人产生法律约束力。何某益与何某乙于2009年9月18日达成的口头买卖合同和2009年12月28日补充签订的书面房屋卖合同均是合同双方当事人的真实意思表示，何某益将房屋所有人登记为“何某益”的房屋产权证书交付与被告，以及将房屋实际交付与被告占有，被告亦按双方约定的价款x元，已经给付x元并出具x元欠条。双方买卖房屋之行为，并无违反法律法规强制性规定，亦不存在其他法定无效之情形，因此，该房屋买卖合同为有效合同。

《婚姻法解释（一）》第十七条第二项规定，夫或妻非日常生活需对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案所争议的房屋系何某益与王某某夫妻关系存续期间的夫妻共有财产，原告王某某认为何某乙搬家时，自己前去送礼属实，但到何某乙家之后才知道何某益将房屋卖给何某乙。经庭审查实，王某某去过该争议房屋，知道该房屋所在地，王某某去送礼时直接到达该房屋，其提出到何某乙家送礼时才知道该房屋被出卖的质证意见不合常理，且未提供证据予以证明，故对王某某质证意见不予采纳。原告认为何某益在处分该房屋时未征得财产共有人王某某的同意，但何某益在处分该房屋时，将房屋所有人登记为何某益的房屋所有权证书交与被告，以及何某乙在2009年10月8日搬家迁至该争议房屋时，原告王某某到被告家中恭贺并送礼金200元，使被告有理由相信何某益处分该房屋系夫妻双方共同意思表示。且被告购买该房屋时，房屋价款合理，并无恶意串通损害他人合法利益的情形，故本案原告不得以不同意和不知道为由对抗本案被告购买房屋之合法行为。

本案争议的房屋成交价为x元，房屋买卖协议中载明的房屋价款为x元，白河县农税局城区征税处审查后按相关规定以x元征收契锐，何某益与何某乙仍存在偷税、漏税的行为，本院可建议税务部门依法处理，但该行为并不属于违反法律、法规强制性规定之情形，不能以此来认定房屋买卖合同无效。

被告何某乙以合理的价格取得该房屋，虽没有办理房屋过户登记手续，但房屋过户登记并不是房屋买卖合同生效的要求，而是物权变更的要求，即影响的是房屋所有权是否依法转移，对房屋买卖合同的效力没有影响，不能以未办理产权过户手续就认定房屋买卖合同无效。

综上，原告王某某、何某甲要求确认何某益与何某乙达成的房屋买卖合同无效，以及要求被告何某乙返还位于白河县X镇X路原县委家属楼一层住房一套的诉讼请求，本院不予支持。被告何某乙已给付购房款x元，所欠x元购房款己向何某益出据欠条，该欠款已转化为合同之债，二原告可依法另行主张权利，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告王某某、何某甲的诉讼请求。

案件受理费2700元，由二原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院提出上诉，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。

审判长郭世军

审判员岳桂兴

审判员董荣福

二0一0年九月三日

书记员王某成