原告上海某房地产置业有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人阮某，董事长。

委托代理人曾某，上海市A（略）事务所（略）。

委托代理人陈某，上海市A（略）事务所（略）。

被告林某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人徐某，上海B（略）事务所（略）。

委托代理人刘某，上海B（略）事务所（略）。

原告上海某房地产置业有限公司与被告林某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月9日受理后，依法由代理审判员张孜适用简易程序，于2010年9月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈某，被告林某及委托代理人徐某、刘某到庭参加了庭审。本案现已审理终结。

原告上海某房地产置业有限公司诉称：2008年11月5日，原、被告签订《“某”商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将座落于上海市松江区建筑面积为51平方米的商铺出租给被告。协议对房屋租赁期限、租金和滞纳金等事项均作了约定。协议签订后，原告按约履行合同，但被告并未全额支付租金。原告数次催告被告付款无果，遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2010年3月1日起至2010年8月31日止的租金13,961.28元；2、被告向原告支付上述租金暂算至2010年7月30日止的滞纳金2,326.86元（最终计算至实际支付之日止）。

被告林某辩称：被告对拖欠租金的事实并无异议，但基于原告提供的产证登记的房屋性质是住宅而非商铺、原告无理由拒绝被告安装灯箱广告、通往商铺的道路被堵、原告停止对外招商导致客流不旺等违约行为，被告有权抵销、扣减应付租金，故请求驳回原告诉请，并要求原告降低租金，延长租期。合同约定的滞纳金标准过高，即使支付也希望法院予以调整。

原告上海某房地产置业有限公司为证明自己的主张向本院提供的证据及被告林某质证意见如下：

证据一：《租赁合同》一份，证明原被告之间存在房屋租赁关系，被告应当按照合同约定支付租金和滞纳金。被告对该合同的真实性没有异议，但认为原告在合同履行过程中存在违约行为，导致其交付的商铺不能完全实现租赁目的，故根据合同约定要求抵销或扣减租金。

证据二：《（略）函》、发票和某商铺收入通知单各一份，证明原告曾委托（略）发函要求被告支付其尚欠付的租金，被告收到《（略）函》后支付了部分欠付租金，但自2010年3月1日后租金就没有支付。被告认为原告没有举证证明被告已签收，且被告确实未收到该证据。发票联由于是复印件，被告认为效力不足，但对未付的租金予以确认。

被告林某为证明自己的主张向本院提供的证据及原告上海某房地产置业有限公司的质证意见如下：

证据一：招租广告一份，证明原告曾就商业广场的投资前景做出允诺，且表明招租时某路上有出入口，现已被堵死。原告对广告真实性没有异议，但认为该广告不是当时向被告洽商租赁业务及签署租赁合同时印制，与本案没有关联性。

证据二：照片一组，证明通往商铺的道路被堵、原承诺麦当劳入场的广告被拆、商铺附近路灯被拆、原告招商不力等以致影响被告日常经营。原告对该组照片的真实性有异议，且租赁合同中未涉及上述内容，被告无权以此拒付租金。

证据三：商场管理合同、关于《“某”商铺管理公司变更》的通知函各一份，证明原管理公司上海销品茂管理咨询有限公司自2009年6月1日起与原告终止合同关系并停止对外招商。原告认为合同和通知函的真实性无法确认，且与本案无关。

经审理查明：2008年11月5日，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定原告将座落于上海市松江区建筑面积为51平方米的商铺出租给被告。租赁期限从2008年11月1日至2016年10月31日止，其中免租期为2008年11月1日至2009年2月28日止。2009年3月1日至2010年10月31日，每月租金2,326.88元；2010年11月1日至2012年10月31日，每月租金2,450.98元；2012年11月1日至2014年10月31日，每月租金2,575.08元；2014年11月1日至2016年10月31日，每月租金2,699.18元。被告应于起租日前三日支付首三个月租金，每付款期首5日或之前将当期三个月租金支付给原告，逾期缴付则每逾期一日按月租金的千分之五计算滞纳金。合同另对租赁物的装修维修、违约责任、合同解除等其他重要事项作了约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告。被告亦支付2009年12月1日至2010年2月28日止的租金。嗣后原、被因租金支付事宜产生争议，原告遂诉至本院。

另查明：本案租赁房屋已取得上海市房地产权证，登记的权利人为原告，房屋类型为店铺。

以上事实，《租赁合同》、发票、招租广告、照片、房地产权证以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，本案原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应按约全面履行各自的义务。被告作为承租人应当按照合同约定的期限和标准向原告支付租金。原告主张的滞纳金，性质上属于逾期付款的利息损失，符合合同约定，但合同约定每逾期一日按月租金的千分之五计算滞纳金标准过高，且原告亦未提供证据证明其实际损失，本院酌情以中国人民银行同期贷款利率作为标准予以调整。被告认为原告有堵门、停止招商等行为，但对上述事项，租赁合同并未作出明确约定。被告以此认为原告违约，其有权拒付租金等意见，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：

一、被告林某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产置业有限公司自2010年3月1日起至2010年8月31日止的租金13,961.28元；

二、被告林某于本判决生效之日起十日内偿付原告上海某房地产置业有限公司逾期支付上述判决第一项租金的利息损失（其中6,980.64元自2010年3月6日起，6,980.64元自2010年6月6日起，按照中国人民银行同期贷款利率，均计算至判决生效之日止）。

如果被告林某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付原告上海某房地产置业有限公司迟延履行期间的债务利息。

案件受理费207元，减半收取103.50元，由被告林某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张孜

书记员苏晓星