原告上海A物业管理发展有限公司。

法定代表人吴a，董事长。

委托代理人徐a，男，系该公司员工。

被告张a，男，汉族。

原告上海A物业管理发展有限公司与被告张a物业服务合同纠纷一案，本院于2010年9月28日立案受理，依法由代理审判员徐晨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海A物业管理发展有限公司的委托代理人徐a、被告张a到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海A物业管理发展有限公司诉称，被告于2007年8月与上海A房产开发有限公司签订了购房合同，购得位于上海市x区x路x弄x号x室的商品房一套，面积为80.81平方米，并于2007年8月办理了入户手续，同时也明白了自己的权利义务。从2008年1月起，被告以种种理由拒绝缴纳物业管理费，至2010年8月止，已累计拖欠原告物业管理费2,198.08元，虽经原告多次上门及邮寄催款单催收，但被告至今仍未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告立即支付原告2008年1月至2010年8月的物业管理费2,198.08元，并承担逾期每日0.3％的滞纳金。

被告张a辩称，其未缴纳2008年1月至2010年8月的物业费的理由如下：1、原告未完成物业管理服务义务，被告没有支付物业管理费的义务；2、原告和开发商签订的前期物业管理合同，合同期限为2008年12月至2010年11月，原告没有权要求2008年11月之前的物业管理费；3、物业管理费收费标准不合理，其中有0.2元的设备运营费，被告的住宅没有电梯，所以该笔收费不合理；4、原告的物业服务不符合合同约定或法律法规规定的义务，被告有权拒付，被告不存在根本性违约，所以原告要求滞纳金的诉讼请求不合理，且滞纳金比例高于银行同期贷款利率。

本院经审理查明：2006年10月31日，原告上海A物业管理发展有限公司（作为乙方）与上海A（集团）有限公司（作为甲方）签订了前期物业管理服务合同1份，甲方将A住宅小区（x区x路x弄）物业委托乙方进行物业管理服务。双方约定：委托管理期限为二十四个月。自2006年12月3日至2008年12月2日，具体日期以政府有关职能部门正式签发“住宅入住许可证”日为准。乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到80％。基本管理目标如下：1、房屋外观完好、整洁、美观；2、设备24小时正常运行；3、房屋完好率达98％以上；4、无违反规划私搭乱建现象；5、交通车辆管理运行有序，及时纠正乱停乱放的机动车、非机动车现象；6、房屋及设备的维护、养护有制度、有措施、有落实；7、公共环境管理完善、公共部位干净整洁；8、绿化有专人养护和管理，无破坏、无践踏、无车压现象；9、居民日常生活所需商业网点管理有序、无乱设摊点、广告牌、乱张贴、乱刻乱画现象；10、业主有效投诉率低于5％，处理率100％；11、急修不过2小时，一般修理不过24小时，维修及时率达到100％，维修质量合格率达到90％以上，并建立回访制度和健全回访记录；12、保安封闭管理、24小时执勤、门卫、巡逻、保安人员配有明显标志，实行外来车辆登记查询制度。居住用房的物业管理费由乙方（每季度）按建筑面积每月每平方米0.85元向业主收取，并由乙方负责向物价部门申报。2008年11月，原告与上海A（集团）有限公司续签了前期物业管理服务合同一份，双方约定委托管理期限为二十四个月，自2008年12月3日至2010年12月2日，委托期限内或委托期满如成立业主委员会并由业委会签订新的物业管理委托合同则本合同自然终止；物业管理费收费标准不变。

再查明，原告的上述收费标准于2006年11月28日通过了物价部门的审批。

2010年7月30日，原告（乙方）与上海A房地产开发有限公司（甲方）签订《A住宅小区前期物业管理服务合同》终止协议一份，双方约定，自2010年9月1日起，双方签订的服务合同停止履行。

又查明，被告系本市x区x路x弄x号x室房屋（建筑面积80.81平方米）业主，自2008年1月起至2010年8月止其以原告提供的物业服务不合格为由未向原告缴纳物业管理费。

以上事实由原告提供的前期物业管理服务合同、重新审核表、房地产登记簿、照片、《A住宅小区前期物业管理服务合同》终止协议、A房地产开发有限公司的营业执照、情况说明；被告提供的照片及当事人的陈述所证实。

本院认为，原告与房产开发商签订的前期物业管理服务合同对小区所有业主具有约束力。在原告向业主提供物业管理服务后，被告作为小区业主，应当支付相应的物业服务费用。对于物业服务费收费标准，鉴于同一小区同时期其他案件中所反映的原告对该小区提供物业服务时在保安工作及公共设备维修养护等方面存在的瑕疵，本院在原约定物业管理费收费标准的基础上酌情扣减0.10元/月/平方米。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因原告物业服务亦存在不当之处，故对于该项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

一、被告张a于本判决生效之日起十日内给付原告上海A物业管理发展有限公司自2008年1月起至2010年8月止的物业服务费1,939.44元；

二、驳回原告上海A物业管理发展有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计25元，由被告张a负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员徐晨

书记员周云菲